Как оформить в бухгалтерском учёте неотделимые улучшения арендованного имущества?

Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения

Начнем с того, что именно считать неотделимым улучшением. Гражданское законодательство регулирует этот вопрос достаточно скудно.

В статье 623 ГК РФ говорится лишь о том, что улучшения бывают, в том числе, такими, которые нельзя отделить без вреда для имущества.

Но о том, каковы критерии неотделимости (ведь, теоретически, пластиковые окна можно извлечь очень аккуратно), а также о том, что в принципе можно считать улучшением, в Гражданском кодексе ничего не сказано.

Такое скудное регулирование дает возможность для маневра.

Так, в большинстве случаев работы по улучшению арендуемого имущества можно оформить как ремонт (например, поставить пластиковые окна взамен деревянных).

И соответственно, значительно упростить их учет — ведь расходы на ремонт списываются в периоде их осуществления. И вопросов с начислением налогов при возврате отремонтированного имущества не возникает.

Но, к сожалению, по тем или иным причинам «спрятать» улучшения за ремонтом получается не всегда. Поэтому бухгалтеру арендатора придется заниматься налоговым учетом неотделимых улучшений. А для этого, нужно знать ответы на два вопроса. Дает ли арендодатель согласие на подобное улучшение? Если такое согласие имеется, то возьмет ли арендодатель на себя расходы по оплате улучшений?

Арендодатель запретил проводить улучшения

Начнем с самого распространенного случая — в договоре установлен запрет на проведение каких-либо улучшений арендованного помещения, либо установлена очень сложная процедура получения разрешения. Проще говоря, неотделимые улучшения будут проводиться без прямого согласия арендодателя.

Пожалуй, самое главное, что нужно помнить в таком случае — отсутствие согласия арендодателя не лишает арендатора права учесть расходы на улучшения. Однако, добавляет бухгалтеру сложностей. Дело в том, что законодатели включили в Налоговый кодекс лишь правила учета расходов на улучшения, которые произведены с согласия арендодателя.

Отдельных правил для случая, когда такого согласия не получено, в Налоговом кодексе нет.

Получается, что если с документальным подтверждением расходов и их экономической обоснованностью все в порядке, то данные затраты включаются в расходы единовременно на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ, то есть как прочие расходы, связанные с производством и реализацией.

Нетрудно догадаться, что такой льготный порядок учета расходов (как будет рассказано ниже, при выполнении улучшений с согласия арендодателя расходы учитываются через амортизацию) привлечет к себе внимание налоговых инспекторов. Поэтому арендатору нужно быть готовым отстаивать свою правоту.

Если же отказаться от учета подобных расходов при налогообложении прибыли, это сразу повлечет обязанность по начислению НДС на стоимость данных работ, если они выполнялись собственными силами (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Если же работы выполнялись силами подрядной организации, то вычет «входного» НДС в данном случае никак не связан с порядком учета расходов при налогообложении прибыли.

Арендодатель согласен на улучшения, но не готов их оплачивать

В случае, когда согласие арендодателя на проведение улучшений получено, налоговый учет становится простым и прозрачным.

Такое согласие нередко означает одновременно и намерение арендодателя компенсировать расходы арендатора на неотделимые улучшения.

Однако, на практике арендодатели зачастую используют право, предоставленное им статьей 623 ГК РФ, и указывают, что дают свое согласие только на проведение работ,  но не готовы компенсировать соответствующие расходы. Рассмотрим такой вариант согласия.

Расходы на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, но за счет арендатора, учитываются последним при налогообложении прибыли через механизм амортизации. При этом сами улучшения признаются отдельным объектом амортизируемого имущества (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

Соответственно, арендатор может начинать начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию, и вправе продолжать это делать в течение всего срока аренды.

Правда, норма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается не самым выгодным способом — за основу берется срок полезного использования арендуемого объекта имущества. Так как речь в нашем случае идет о недвижимости, то сроки амортизации улучшений получаются весьма немаленькие (абз. 6 п. 1 ст.

258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Но зато этот способ абсолютно безрисковый, поскольку он прямо зафиксирован в Налоговом кодексе.

А вот как поступить с недоамортизированной частью, если договор аренды прекращен, Налоговый кодекс не поясняет.

Теоретически, эту часть можно включить в расходы на основании уже упомянутого подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Однако, такой подход, наверняка, вызовет претензии со стороны налоговиков.

Поэтому многие налогоплательщики предпочитают не учитывать подобные недоамортизированные затраты в расходах.

Ведь независимо от того, как в дальнейшем сложатся отношения с арендодателем, расходы на улучшения будут учтены при налогообложении прибыли. А значит, объекта обложения НДС в виде работ для собственных нужд не появится (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Если же работы проводились подрядной организацией, «входной» НДС принимается к вычету на общих основаниях.

Арендодатель оплачивает улучшения

И, наконец, рассмотрим самый лучший с точки зрения арендатора вариант, который на практике, к сожалению, встречается не часто. Речь идет о ситуации, когда арендодатель дает свое согласие как на проведение работ по улучшению, так и на компенсацию соответствующих расходов арендатора.

В таком случае налоговый учет для арендатора получается самым простым.

Ведь по налогу на прибыль арендатору учитывать вообще нечего — расходы на неотделимые улучшения в данном случае амортизирует арендодатель с момента выплаты арендатору компенсации (п. 1 ст. 258 НК РФ).

А полученная от арендодателя компенсация в доходах не учитывается, поскольку не несет для арендатора какой-либо экономической выгоды — она лишь погашает произведенные им ранее затраты.

Объекта обложения НДС в виде работ, выполненных для собственных нужд, в данном случае также не возникает, поскольку работы фактически выполняются за счет арендодателя и для него.

Источник: https://www.Buhonline.ru/pub/beginner/2011/6/4793

Неотделимые улучшения в арендованное имущество с согласия арендатора, но без компенсации

Рассмотрим отражение в 1С неотделимых улучшений в арендованное имущество в учете арендатора, если они выполнены с согласия арендодателя и компенсация затрат на приобретение неотделимого улучшения не осуществляется.

Вы узнаете:

• Что относится к неотделимым улучшениям и как их учитывать.
• Как в 1С отразить внесение неотделимых улучшений в арендованное имущество.
• Какой установить срок полезного использования и как начислять амортизацию по таким улучшениям.
• Как отражается неотделимое улучшение в арендованное имущество в декларации (авансовых расчетах) по налогу на имущество.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. 

Нормативное регулирование

При аренде имущества арендатор может внести в него как отделимые, так и не отделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения — те, которые можно отделить от арендованного имущества без принесения ему вреда и в дальнейшем использовать их на других объектах. Они принадлежат арендатору и остаются за ним после возврата арендованного имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения, напротив, нельзя отделить от арендованного имущества без принесения ему вреда, т. е. они являются неотъемлемой частью этого имущества и должны быть переданы арендодателю.

2015 N Ф01-6041/2014).

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю:

• в связи с окончанием срока действия договора аренды;
• по окончании работ по внедрению неотделимых улучшений.

Напомним, что в нашем примере капитальные вложения в арендованное имущество в качестве неотделимых улучшений согласованы с арендодателем, затраты на них не возмещаются, передаются они по окончании договора аренды.

Приобретение внеоборотного актива

Приобретение оборудования, требующего монтажа, оформляется документом Поступление (акт, накладная) вид операции Оборудование в разделе ОС и НМА – Поступление основных средств – Поступление оборудования.

Данные о приобретаемом оборудовании указываются на вкладке Оборудование:

• Номенклатура — приобретаемое оборудование из справочника Номенклатура с Видом номенклатурыОборудование к установке.
• Счет учета заполняется в документе автоматически в зависимости от настроек в регистре Счета учета номенклатуры.

Для вида номенклатуры Оборудование к установке по умолчанию установлен счет 07 «Оборудование к установке».

Подробнее Установка счетов учета номенклатуры

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 07 Кт 60.01 — принятие к учету оборудования.
• Дт 19.01 Кт 60.01 — принятие к учету НДС.

Документальное оформление

Организация должна утвердить формы первичных документов, в т. ч. документа поступления оборудования, требующего монтажа. В 1С используется Акт о приеме оборудования (ОС-14).

Бланк Акта о приеме оборудования по форме ОС-14 можно распечатать по кнопке Печать – Акт о приеме оборудования (ОС-14) документа Поступление (акт, накладная).

Регистрация СФ поставщика

Для регистрации входящего счета-фактуры от поставщика необходимо указать его номер, дату внизу формы документа Поступление (акт, накладная) и нажать кнопку Зарегистрировать.

Документ Счет-фактура полученный автоматически заполняется данными документа Поступление (акт, накладная).

• Код вида операции — 01 «Получение товаров, работ, услуг».

Передача оборудования в монтаж

Передача оборудования в монтаж, осуществляемый сторонней организацией, оформляется документом Передача оборудования в монтаж в разделе ОС и НМА — Поступление основных средств — Передача оборудования в монтаж.

В документе указывается:

• Объект строительства — неотделимое улучшение в арендованное имущество, т. е. объект ОС.
• Счет учета затрат — 08.03 «Строительство объектов основных средств».
• Статья затрат — статья затрат с Видом расходаМатериальные расходы.
• Склад — место хранения оборудования требующего монтажа.

В табличной части указывается оборудование, переданное в монтаж, и его количество.

Отражение в учете работ по монтажу оборудования

Поступление работ по монтажу оборудования от подрядчика оформляется документом Поступление (акт, накладная) вид операции Услуги в разделе Покупки — Покупки — Поступление (акты, накладные).

Рассмотрим особенности заполнения документа Поступление (акт, накладная) по данному примеру.

• Счет затрат — 08.03 «Строительство объектов основных средств».
• Объект строительства — неотделимое улучшение, выбирается из справочника Объекты строительства.
• Статья затрат — статья затрат с Видом расходаМатериальные расходы.
• Способ строительства — Подрядный.

Регистрация СФ от поставщика

Для регистрации входящего счета-фактуры от поставщика необходимо указать его номер, дату внизу формы документа Поступление (акт, накладная) и нажать кнопку Зарегистрировать.

Документ Счет-фактура полученный автоматически заполняется данными документа Поступление (акт, накладная).

• Код вида операции — 01 «Получение товаров, работ, услуг».

Ввод в эксплуатацию ОС

Ввод в эксплуатацию неотделимых улучшений регистрируется документом Принятие к учету ОС вид операции Объекты строительства в разделе ОС и НМА — Поступление основных средств — Принятие к учету ОС.

В документе указывается:

• Событие ОС — событие, связанное с изменением учета актива в организации, выбирается из справочника События ОС. При вводе в эксплуатацию Вид события ОС должен быть Принятие к учету с вводом в эксплуатацию.

Вкладка Внеоборотный актив

На вкладке Внеоборотный актив указываются данные неотделимых улучшений до ввода в эксплуатацию:

• Способ поступления — Строительство (создание).
• Объект строительства — неотделимые улучшения, вводимые в эксплуатацию. Выбирается из справочника Объекты строительства.
• Счет — 08.03, т. е. счет учета затрат, на котором формируется первоначальная стоимость объекта.

По кнопке Рассчитать автоматически заполнятся суммы в полях Стоимость и Стоимость НУ. В них отразятся все фактические затраты, учтенные по счету 08.03 «Строительство объектов основных средств»по указанному Объекту строительства.

Вкладка Основные средства

На вкладке Основные средства выбираются вводимые в эксплуатацию ОС из справочника Основные средства.

В карточке объекта ОС должны быть заполнены следующие данные:

• Группа учета ОС.
• Раздел Классификация.
• Раздел Сведения для инвентарной карточки.

Вкладка Бухгалтерский учет

Арбитражная практика показывает, что указание срока аренды в годах или месяцах, а также нечеткая формулировка сроков с использованием предлогов «до» и «по» (без указания даты «включительно») не всегда позволяют однозначно определить дату окончания договора аренды:

Источник: http://buhpoisk.ru/neotdelimy-e-uluchsheniya-v-arendovannoe-imushhestvo-2.html

Неотделимые улучшения арендованного имущества

 опубликовано: № 28 (1288) — июль 2017, добавлено: 19.07.2017     

Тематики:  Бухгалтерский учет    Калейдоскоп. Все грани одной темы  

Показано только начало документа. Для просмотра всего текста необходимо оформить подписку на журнал АМБ-Экспресс:

ООО (ОСН) арендует производственное помещение. С согласия арендодателя ООО установило систему вентиляции в арендуемом помещении.
Как нужно учитывать эти капитальные вложения?

Ст. 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя, то согласно п. 1 ст. 249 НК РФ передача на безвозмездной основе неотделимых улучшений не признается реализацией в целях главы 25 «Налог на прибыль организаций» и не является объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций.

И, как разъяснил Минфин РФ в письме от 17.12.2015 г. № 03-07-11/74085, на основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, не учитывается в расходах для целей налогообложения прибыли.

Вы не указали, возмещает Вам арендодатель стоимость произведенных улучшений арендованного имущества или нет.

Если стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендодателем, то нужно учитывать положения п. 1 ст. 256 НК РФ, в соответствии с которыми амортизируемым имуществомпризнаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

То есть Вы формируете первоначальную стоимость объекта основных средств.

Согласно п. 1 ст.

258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

То есть, разъяснил Минфин РФ в письме от 13.05.2013 г.

№ 03-03-06/2/16376, при осуществлении с согласия арендодателя капитальных вложений в объекты арендуемых основных средств, стоимость которых не возмещается арендодателем, расходы в виде затрат капитального характера учитываются в целях налогообложения прибыли организаций через амортизацию.

Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти капитальные вложения были введены в эксплуатацию, до окончания срока действия договора аренды.

В течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника имущества, в части затрат, не возмещаемых арендодателем.

После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Таким образом, произведенные организацией капитальные вложения в объекты арендованных основных средств подлежат амортизации в течение срока действия договора аренды.

Следовательно, после окончания срока действия договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Вместе с тем арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ.

Таким образом, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, в периоде действия договора аренды.

Что касается расходов на аренду, осуществляемых во время проведения капитальных вложений или ремонта, то следует учитывать следующее.

П. 1 ст. 252 НК РФ определено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

Согласно п.п. 10 п.

Бухгалтерский учет улучшений арендованного имущества

1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятсяарендные платежи за арендуемое имущество.

Таким образом, расходы на аренду, осуществляемые во время проведения капитальных вложений или ремонта, учитываются для целей налогообложения прибыли организаций при условии их соответствия критериям, установленным ст. 252 НК РФ.

П. 9 ст. 258 НК РФ&nbsp…

«Неотделимый» НДС, или Передача неотделимых улучшений арендодателю (Рогозина О.)

По общему правилу арендатор по окончании договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. То есть о каких-либо несогласованных улучшениях арендованного имущества в принципе и речи быть не может.

Между тем на практике таковые вполне могут иметь место. И при их передаче арендодателю возникает вопрос о необходимости исчислить с указанной операции НДС. До недавнего времени в арбитражной практике встречались противоположные взгляды на эту проблему.

Однако не так давно Верховный Суд передал одной из них, что называется, пальму первенства.

В первую очередь, поскольку мы говорим об НДС-проблемах, необходимо вспомнить, что является объектом обложения данным налогом. В соответствии с п. 1 ст.

146 Налогового кодекса (далее — Кодекс) таковым признаются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг). При этом в целях гл.

Делимо-неделимо

Теперь нам необходимо выяснить, что представляют собой неотделимые улучшения арендованного имущества и имеет ли операция по их передаче арендодателю признаки объекта обложения НДС.Итак, ст. 623 Гражданского кодекса (далее — ГК) делит улучшения арендованного имущества на две категории: отделимые и неотделимые.

Отделимые улучшения, которые являются собственностью арендатора и по окончании договора аренды он их забирает себе, мы рассматривать не будем.С неотделимыми улучшениями все намного интереснее. Под таковыми понимаются улучшения, которые неотделимы без вреда для имущества. То есть их по определению арендатор унести с собой не сможет.

Отметим, что в данном случае имеются в виду капитальные улучшения, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта (см., напр., Определение ВАС РФ от 27 октября 2009 г. N ВАС-13695/09). То есть в данном случае мы не говорим о таких улучшениях, как покраска стен, поклейка обоев и т.п.).Положениями упомянутой нами ст.

623 ГК предусмотрено два варианта развития событий:1. Неотделимые улучшения арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. В этом случае арендатор имеет право после прекращения действия договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.2.

Неотделимые улучшения произведены арендатором без согласия арендодателя. Тогда соответствующие возмещению затраты ему не подлежат, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в любом случае неотделимые улучшения по окончании срока договора аренды передаются арендодателю на возмездной либо безвозмездной основе.

Фискальная позиция

Источник: https://printscanner.ru/neotdelimye-uluchshenija-arendovannogo-imushhestva/

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства, например, ремонтировать. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, делятся на отделимые и неотделимые. О том, каким образом арендатору учитывать неотделимые улучшения, читайте в статье.

Вебинар о неотделимых улучшениях арендованного имущества

Лектор подробнее рассказывает об учете таких улучшений, а так же все о правильном их оформлении.

Смотреть

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) (Письма Минфина от 12.10.

2011 № 03-03-06/1/663, от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

 Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса.

Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

• Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
• Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
• Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

• если это прямо предусмотрено договором аренды;
• если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68…К 19 — НДС принят к вычету

Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99…К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

Д 76…К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС

Д 91…К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

• Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
• Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
• Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
• Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
• Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
• Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
• емонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а явля-ются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

• В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
• Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п.

 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.

2011 № 03-03-06/1/689). 

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

 Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

 Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68…К 19 — НДС принят к вычету

Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99…К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Источник: https://school.kontur.ru/publications/2