Проверьте условия договоров, чтобы не попасть в налоговые ловушки

Рейдерский захват: как не попасть в ловушку

В статье я не буду рассказывать о громких рейдерских захватах, таких как СНТ Речник или рынок Озерки, о которых вы наверняка слышали по ТВ. Я сосредоточусь на партнерах, инвесторах и долях в бизнесе.

 Сразу оговорюсь, что описываемые ниже примеры – ни в коем случае не руководство к действию по захвату доли партнера/инвестора или наоборот.

Каждый рассматриваемый пример подразумевает то или иное злоупотреблением правом, которое потянет на статью Уголовного кодекса – ну или как минимум на череду судебных разбирательств.

В статье мы разберем некоторые часто встречающиеся ситуации по «захвату» доли на примере ООО как самой распространенной организационно-правовой формы для малого и среднего бизнеса. 

Как правило, открывая компанию и воплощая ту или иную свою идею, мы действуем не одни. В большинстве случаев у нас есть партнер, иногда и не один, с которыми планируется плодотворная работа.

Мы бежим регистрировать ООО с пропорциональным участием согласно инвестициям в бизнес (как правило, 50/50 или 60/40), при этом один из участников зачастую является генеральным директором, либо ваш партнер/инвестор ставит вам условие, что директором будет человек с его стороны.

Спустя какое-то время после открытия ООО происходит следующее. Ваш партнер/инвестор – в лице второго участника ООО – решает, что он справится с ведением и развитием бизнеса без вашего участия, т.к.

вы не компетентны, не приносите должной прибыли, и т.п.

Причин и примеров можно найти достаточное количество, и решение о вашем исключении из общества, о чем вы даже не подразумеваете, зачастую уже принято заочно.

Перейдем непосредственно к примерам.

Наиболее популярные способы исключения участника из бизнеса:

1. Вывод участника из Общества на основании его же заявления;
2. Размытие доли в Обществе за счет увеличения уставного капитала;
3. Переход доли Обществу ввиду ее несвоевременной оплаты.

Рассмотрим эти пункты подробнее.

1

До 1 января 2016 года была достаточно распространена схема, когда в ООО с двумя участниками у одного из них, который также является генеральным директором, возникает необходимость быстро и незаметно исключить второго участника.

Порядок выхода из состава участников до сегодняшнего дня был достаточно прост: писалось заявление в простой письменной форме на имя генерального директора от имени участника о выходе из ООО и… со дня получения такого заявления доля переходит к Обществу автоматически (!).

Изменения в ЕГРЮЛ, где вы еще какое-то время будете висеть как формальный участник, вносились на основании заявления в налоговую службу за подписью генерального директора.

После 5 дней, отводимых на регистрацию налоговым органом, доля переходила Обществу – или сразу распределялась между оставшимися участниками на основании соответствующего решения, если таковое было приложено.

Плюсы такой схемы для недобросовестного гендиректора были очевидны: процедура проходила быстро, не было необходимости оформлять большое количество документов со стороны выходящего участника. К тому же, в случае написания заявления за вас – вы об этом даже не узнаете, а если и узнаете, то будете долго доказывать в суде, что подпись не ваша и никаких заявлений вы не писали.

С 1 января внесены изменения в закон об ООО, где сказано, что простая письменная форма заменяется на нотариальную, применяемую для удостоверения сделок. Что означает следующее: сначала нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособность организации.

Кроме того, нотариус, удостоверяя сделку, обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки (в данном случае – последствий подачи заявления), проверить, соответствует ли содержание заявления уставу общества, не противоречит ли требованиям закона, не нарушаются ли права третьих лиц.

В теории, а, вероятно, и на практике, это существенно усложнит процесс захвата доли без вашего ведома, т.к. потребуется физическое присутствие заявителя. Если, конечно, у вас не свой, «карманный» нотариус.

2

Рассмотрим ситуацию, когда можно размыть долю путем увеличения уставного капитала за счет внесения дополнительного вклада.

Довольно часто, когда мы открываем бизнес и договариваемся «на берегу» с партнером или инвестором, возможна ситуация, в которой инвестор/партнер берет долю в Обществе под залог своих инвестиций – при этом он не является участником Общества.

На практике инвестор или партнер легко может распрощаться с заложенной долей. Это происходит при неграмотном составлении договора залога, в котором не оговариваются условия о том, что залогодатель в результате увеличения УК обязан предоставить в залог доли, полученные им в результате увеличения уставного капитала Общества в установленном объеме ( т.е.

Зачастую, полагаясь только на хорошие партнерские взаимоотношения и не заключая детально прописанных договоров залога, вы можете и не узнать о произошедшем увеличении УК.

Если рассматривать стандартную ситуацию, когда инвестор или партнер владеет долей и она не обременена залогом, желаемую долю в обществе также довольно просто размыть без ведома участника.

Чтобы принять решение об увеличении уставного капитала в Обществе, достаточно иметь 2/3 , а дату собрания, на котором будет приниматься решение, всегда можно поставить такую, что второй участник на собрание не успеет явиться.

При этом о сроке в 2 месяца, которые предоставлены Законом об ООО на внесение дополнительного вклада, мало кто вспомнит. Разумеется, тут имеет место злоупотреблением правом, но такие ситуации – не редкость.

Возможно, читателю без юридического образования не совсем понятно, как это выглядит на практике. Поэтому объясню на конкретном примере.

Дано:

Вася – 2/3 в Обществе.

Петя – 1/3 в Обществе.

Общее собрание принимает решение об увеличении уставного капитала за счет дополнительных вкладов.

Голосуем:  2/3 «за» у Васи.

Петя с 1/3 «против».

В течение 2 месяцев Петя не вносит доп. вклад. Вася вносит N рублей. Утверждают итоги. Увеличивают УК. Доля Пети уменьшается. Вася на коне.

То есть, если в повестке дня общего собрания участников есть вопрос об увеличении уставного капитала компании, нельзя выбрать альтернативный нотариальному способ подтверждения факта принятия решения (например, предусмотреть уставом Общества удостоверение с подписью всех участников либо единогласное решение общего собрания участников).

Нововведение пока не затрагивает порядка принятия решений единолично – единственным участником общества – и направлено на предотвращение одной из схем рейдерских захватов успешных предприятий и мошеннических действий, которые используются для незаконного завладения ООО.

Но что на практике? К сожалению, с большой вероятностью при заверении протокола у нотариуса подделать или предоставить сведения о том, что другой участник был уведомлен и просто не пришел на собрание, не составит особого труда. Поэтому риск размытия доли при использовании описанной схемы захвата остается высоким.

3

Потерять долю в Обществе также достаточно легко, если ее просто вовремя не оплатить. Ранее установленный срок об оплате доли, составлявший 1 год с момента учреждения общества, сейчас сокращен до 4 месяцев. Доля или часть доли переходит к обществу с даты истечения срока оплаты доли в уставном капитале общества – то есть в день, следующий за днем истечения установленного срока.

Таким образом, в случае, когда у вас в Обществе было только 2 участника и полномочия генерального директора были за вами, вы легко принимаете решение о переходе доли Обществу ввиду ее неоплаты и о последующей ее продаже (это можно отметить сразу в одном решении).

Важно не забывать, что доля, перешедшая к ООО, – не голосующая, поэтому все решения принимает оставшийся участник. Следовательно, ни о каком уведомлении второго участника (не оплатившего в срок долю) о планируемом собрании и принятии решения речи не идет – это необязательно.

Важно: неполная/частичная оплата участником ООО доли в уставном капитале ООО не является основанием для исключения такого участника из Общества (в порядке, установленном статьей 10 Закона об ООО), поскольку в этом случае, в качестве специального последствия бездействия участника, законом предусмотрен переход неоплаченной части доли к Обществу (пункт 3 статьи 16 Закона).

Не забывайте, что доля, которая перешла к Обществу, может быть только продана – поскольку, в противном случае, доля так и не будет оплачена, что противоречит нормам ГК РФ и Закона об ООО. Договор купли-продажи будет заключен от имени Общества за подписью генерального директора и старого/нового участника.

После всех формальностей идем по стандартной схеме – предоставляем в налоговый орган решение участника о переходе доли Обществу ввиду ее неоплаты, прибавляем сюда договор купли-продажи доли на себя или заинтересованное лицо, а также заявление установленной формы (Р14001). Все, через 5 дней налоговая внесет изменения, где второго участника вы больше не увидите.

Что поменялось в 2016 году в этом плане? К сожалению, или к счастью, – ничего. В случае просрочки срока оплаты доли/ее части вы все так же можете ее лишиться, не узнав об этом.

Более того, в части удостоверения сделки при отчуждении доли, принадлежащей Обществу, нотариус не требуется – это прямое исключение, которое в 2016 году не претерпело особого изменения (см. п. 11 ст.

21 Закона об ООО).

Материалы по теме:

Когда на генерального директора пора подавать в суд

4 типичных спора разработчика с налоговой

Бывший сотрудник Яндекса украл код поисковика ради создания стартапа

4 способа заработать на патентах

Практикум «Стартап без купюр»: как делить доли

Как поделить компанию: юридический вопрос

по теме:

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Источник: https://rb.ru/opinion/rejder/

Как переложить налоговые риски на контрагента?

Не будем затягивать. Но сначала расскажем предысторию способа, о котором идёт речь в этой статье.

Одна компания покупает у другой сельхозпродукцию

«Торговый дом Риф» (покупатель) и ООО «Агробизнес» (продавец) заключили договор купли-продажи. «Риф» покупал у «Агробизнеса» пшеницу, кукурузу, ячмень и другие сельхозкультуры.

Также компании заключили допсоглашение к договору. Согласно этому допсоглашению «Агробизнес» заверял «Риф» и гарантировал «Рифу», что он, «Агробизнес»:

• надлежащим образом учреждён и зарегистрирован;
• находится по месту регистрации;
• имеет все необходимые разрешения, одобрения и согласия, необходимые для исполнения договоров;
• имеет соответствующие коды ОКВЭД;
• не имеет никаких правовых препятствий для заключения и исполнения договора;
• лицо, которое подписывает договоры от имени компании, имеет необходимые полномочия;
• уплачивает все налоги и сборы, ведёт и вовремя подаёт все виды отчётности (налоговую, статистическую и другую);
• ведёт абсолютно «чистую» документацию и отчётность по покупке и продаже товаров;
• полностью отражает НДС, полученный от покупателя в составе цены товара.

Теперь важнейшая часть этого соглашения. «Агробизнес» заверял «Риф», что он, «Агробизнес», обязуется возместить «Рифу» убытки, которые тот, возможно, понесёт, если ФНС признает, что «Агробизнес» – недобросовестная компания. Под убытками в контексте соглашения понимаются:

• НДС, штрафы и пени по нему, взысканные с «Рифа» ФНС;
• НДС, который «Риф» возместил своим покупателям после того, как ФНС взыскала НДС с этих покупателей.

Иными словами, «Агробизнес» заверял своего покупателя «Торговый дом Риф» в своей абсолютной «чистоте» и законопослушании. И в готовности компенсировать все налоговые риски своими деньгами, если это не так.

А потом появились проблемы.

Вы правильно догадались: «Агробизнес» нарушил заверения, данные в дополнительном соглашении

Инспекция отказала в налоговых вычетах по НДС Компании «Риф» в сумме 12 354 256 рублей. Причина отказа: у «Агробизнеса» был контрагент «Фаворит». По мнению инспекции, между «Агробизнесом» и «Фаворитом» был искусственный документооборот, а реальных операций быть не могло.

Короче говоря, «Агробизнес» работал с однодневкой и нарушал, таким образом, допсоглашение с «Рифом».

«Риф» обратился в АС Ростовской области с иском о взыскании с «Агробизнеса» всей суммы налоговых вычетов, в которых ему было отказано со стороны инспекции – 12 354 256 рублей.

Дело в суде «Риф» выиграл. Все суды, включая кассацию, поддержали «Риф» и подтвердили обязанность «Агробизнес» возместить «Рифу» сумму убытков в размере 12 354 256 рублей.

Как на практике переложить налоговые риски на поставщика? Готовое решение

Заключайте договоры с нужными пунктами или заключите допсоглашение к уже существующим договорам

Во вновь заключаемых договорах пропишите необходимые вам условия в разделе «Ответственность сторон». Можно также ввести раздел «Особые условия». Но в целом, не так важно, в каком разделе будут прописаны нужные пункты.

В отношении уже существующих договоров заключите дополнительное соглашение. Лучше, чтобы оно имело обратную силу (это можно прямо предусмотреть в тексте допсоглашения). Без обратной силы соглашение будет действовать только в отношении будущих поставок.

Что должно быть включено в новые договоры/дополнительные соглашения?

Соглашение должно состоять из 3-х логических частей.

Часть 1. Гарантии контрагента, что он – добросовестный.

В тексте укажите, что контрагент:

• зарегистрирован надлежащим образом;
• работает по месту регистрации;
• в руководстве нет дисквалифицированных лиц;
• у контрагента есть необходимые лицензии и разрешения;
• он ведёт «белую» бухгалтерию, платит налоги, все сделки отражает в отчётности.

Часть 2. Гарантии по сделке.

Пусть контрагент подпишется под тем, что:

• у него нет ограничений для заключения и исполнения сделок;
• у товара нет обременений;
• он перечисляет НДС в бюджет и, как положено, отражает это в налоговой декларации;
• он по первому требованию предоставит вам первичные документы. Укажите, в какой срок это нужно сделать.

Часть 3. Ответственность за нарушения договора/соглашения.

Эту часть, как и предыдущие, нужно прописывать не общими, а конкретными фразами.

Обязуйте контрагента возместить:

• НДС, в вычетах которого вам отказали;
• доначисленные вам налоги, пени, штрафы;
• суммы, которые вы вынуждены были возместить третьим лицам из-за нарушения контрагентом соглашения или договора.

И конечно, пропишите сроки этого возмещения. Отталкивайтесь от той даты, когда вы направите контрагенту соответствующее решение ФНС.

Предусмотрите, что возмещение не зависит от успешности/неуспешности обжалования решения ФНС в суде. Если этого не предусмотреть, то срок возмещения растянется до решения Верховного суда.

Что делать, если вас понуждают заключить такое соглашение?

Вы не можете поручиться за своих контрагентов. Поэтому попытайтесь заключить такие же соглашения с ними. Вы сможете переложить риски на них.

И конечно, общий совет – оцените ситуацию.

Выводы о том, как переложить на контрагента риски налоговых доначислений

1. Появился механизм, который позволяет взыскивать с контрагента убытки, причинённые доначислениями налога или отказом в возмещении НДС.
2. Чтобы воспользоваться описанным механизмом, нужно заключить с контрагентом грамотное дополнительное соглашение или договор, в котором будут прописаны соответствующие условия.

   Так как договор/соглашение – важный документ, нужно, чтобы его составлял опытный специалист по налогам.

3. Описанный механизм интересен и даже остроумен. Но он не избавляет от необходимости проявлять должную осмотрительность и проверять контрагента перед заключением договора.

Подпишитесь на нашу рассылку, и вы всегда будете в курсе важных событий из области налогов.

Источник: https://nalog-advocat.ru/kak-perelozhit-nalogovye-riski-na-kontragenta/

Проверьте условия договоров, чтобы не попасть в налоговые ловушки

Из-за новой статьи 54.1 НК РФ инспекторы дотошно изучают условия договоров и ищут в них небрежности. А потом, ссылаясь на недостатки, отказывают в расходах. Поэтому проверьте текущие контракты и договоры, переходящие на будущий год. Мы отобрали семь условий, которые могут привести к спорам.

Проверить условия договора

Сейчас в черном списке ФНС более 1 150 000 компаний, и этот перечень будет только расти. Кого налоговики будут проверять с пристрастием, посмотрите в нашем сервисе «Упрощенка. Проверка контрагентов«. Если контрагент подсвечивается красным, работать с ним опасно.  Проверьте своих партнеров прямо сейчас — бесплатный доступ открыт вам на 24 часа!

Для всех договоров Условие № 1. Адрес контрагента

Что проверить. Проверьте, что адрес контрагента в договоре соответствует его юридическому адресу в реестре. Частая причина ошибок — склад и офис расположены в разных местах, а поставщик ставит в договоре адрес склада. Тогда попросите указать два адреса: юридический и места отгрузки.

Почему это важно. Рискованно сотрудничать с поставщиком, если по юридическому адресу он вообще не находится. Во-первых, с 1 сентября компании с фиктивными адресами в реестре могут ликвидировать без суда.

Во-вторых, за липовый адрес налоговики цепляются и доказывают судьям, что расходы покупателя фиктивны, а контрагент — однодневка (постановления арбитражных судов Северо-Западного округа от 06.07.

2017 № Ф07-4854/2017, Западно-Сибирского округа от 22.11.2016 № Ф04-5612/2016).

Только если вы докажете, что сделка реальна, получится защитить расходы, несмотря на неверный адрес (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.04.2017 № Ф04-504/2017).

Для всех договоров Условие № 2. Подписи сторон

Что проверить. Сравните, кого указал контрагент в преамбуле договора и кто подписал договор. Фамилии должны совпадать. Посмотрите, чтобы рядом с подписью представитель записал фамилию (см. фрагмент № 1).

Образец 1. Фрагмент договора № 1. Подпись

Почему это важно. С 19 августа налоговики не вправе отказывать в расходах только из-за того, что документы подписало неустановленное лицо (ст. 54.1 НК РФ). Чтобы доначислить налог, недостаточно одной неверной подписи в «первичке».

Но, как показывает практика, если налоговики на проверке выявили дефектную визу в договоре, то начинают копать глубже, находят другие изъяны в сделке и снимают расходы. Суды поддержат налоговиков, если вы не подтвердите, что сделка была реальна (постановления арбитражных судов Московского округа 15.09.

2017 № Ф05-13311/2017 и Западно-Сибирского округа от 27.03.2017 № Ф04-642/2017).

На проверках инспекции обращают внимание на адрес, по которому контрагенты проводят работы. Например, во время ревизии налоговикам показались обезличенными такие записи в актах, как «Битцевский парк», «Митино», «Жилой комплекс „Шуваловский“».

Ссылка на них помогла убедить судей в фиктивности работ (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 № 09АП-45408/2013).

Поэтому если заключаете договор на ремонт, проверьте, что в договоре точно записан адрес объекта: название улицы, номер дома и т. д.

Еще на одной проверке инспекция обнаружила, что в актах указаны один адрес и время работ, а заказчик на «встречке» дал другие данные (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.2014 № А40-15268/13-90-53). Поэтому все сведения сверьте с контрагентами.

Для всех договоров Условие № 3. Предмет договора

Что проверить. Посмотрите, какие сведения контрагент указал в графе «Предмет договора». Если заключаете договор аренды помещения, проверьте в предмете сделки точный адрес здания.

Если вы приобретаете товары, то тут должна быть названа именно та продукция, поставку которой вы согласовали. Например, «строительные материалы», «продукты питания» и т. п.

Другой вариант — в предмете договора контрагент сослался на спецификации, которые вы подписываете на каждую поставку.

Почему это важно. Во-первых, предмет договора — существенное условие для любого соглашения, без него договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Во-вторых, в договорах должны быть формулировки, которые всем понятны и соответствуют расходам из перечня упрощенцев (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Другой пример неудачной формулировки — «абонентские услуги». Такая формулировка приведет к спорам на проверке. Если же контрагент укажет «доставка корреспонденции», то расходы можно списать без проблем (подп. 18 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Смотрите фрагмент № 2 с формулировкой предмета.

Образец 2. Фрагмент договора № 2. Предмет

Кроме того, важно правильно сформулировать предмет сделки, чтобы исключить претензии банков.

Если в договоре будут экзотические товары или услуги, которые не соответствуют вашей деятельности, банк затребует пояснения.

А за оплату маркетинговых или информационно-консультационных услуг заподозрит фирму в обналичке и включит в черный список (Методические рекомендации ЦБ РФ от 21.07.2017 № 18-МР и 19-МР).

Для всех договоров Условие № 4. Документы

Что проверить. В договоре запишите, какие документы передает вам контрагент и в какие сроки. Например, вы заключаете договор на перевозку. Во-первых, уточните, что в момент подписания договора компания подтверждает, какой режим применяет — общий или специальный. Если перевозчик — на упрощенке или ЕНВД, тогда вы будете уверены, что контрагент работает без счетов-фактур.

Во-вторых, пропишите, какие бумаги предоставит контрагент после перевозки: акты об оказании услуг, транспортные накладные и т. п. А если перевозчик на ЕНВД не применяет ККТ до 1 июля 2018 года, попросите указать, какой документ он выдает вместо чека. Например, квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Предложите уточнить в договоре, в какие сроки контрагент передает бумаги (см. фрагмент № 3).

Образец 3. Фрагмент договора № 3. Обязанности по документам

Почему важно. «Первичка» необходима, чтобы признать расходы. Без документов это сделать не получится. В таком случае вы вправе потребовать от контрагента возместить потери.

Но суд примет вашу сторону, только если условия о документах есть в договоре (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2017 № Ф08-2428/2017 и ФАС Московского округа от 04.02.

2014 № Ф05-2841/2013).

Для всех договоров Условие № 5. Неустойка

Что проверить. Как правило, поставщики включают в договор неустойку покупателя за просрочку оплаты. Выясните, есть ли в контракте аналогичные условия ответственности контрагента, если он не вовремя поставит товар или выполнит работы.

Почему это важно. Если о неустойке в договоре ничего не сказано, то вы вправе потребовать только проценты по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Для договоров аренды Условие № 6. Коммунальные услуги

Что проверить. Если вы арендуете помещение и возмещаете владельцу расходы на «коммуналку», проверьте соответствующие условия в договоре. Арендодатель может сделать «коммуналку» частью арендной платы или обязать арендатора возмещать расходы сверх аренды.

Если контрагент выбрал второй вариант, попросите уточнить, как он будет рассчитывать суммы к уплате — по счетчикам или пропорционально площади помещения, которое занимает арендатор.

Добавьте пункт про то, какие документы на «коммуналку» выставит вам контрагент — счета с расшифровкой расчетов, копии документов от ресурсоснабжающих предприятий (см. фрагмент № 4).

Образец 4. Фрагмент договора № 4. Плата за коммунальные услуги

Почему это важно. Часто арендодатели не утруждают себя расчетами и выставляют арендатору «коммуналку» за все помещения, в том числе пустующие. Мало того что вы заплатите лишнее, так еще есть риск потерять расходы на УСН.

Инспекторы признают необоснованными затраты, если вы заплатили «коммуналку» за чужое помещение. Условие о документах поможет избежать путаницы. А сами бумаги подтвердят расходы (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 29.05.

2008 № 03-03-06/1/339).

Для договоров займа Условие № 7. Проценты

Что проверить. Если вы планируете выдать заем дружественному контрагенту и не хотите брать с него проценты, пропишите это в договоре (см. фрагмент № 5). Если подобного условия нет, по закону заемщик обязан ежемесячно перечислять проценты по ключевой ставке ЦБ РФ (п. 1 ст. 809 ГК РФ).

Образец 5. Фрагмент договора № 5. Беспроцентный заем

Почему это важно. Налоговики придираются к сделкам взаимозависимых лиц. Они доказывают, что проценты завышены или занижены. Пытаются снять расходы или доначислить доходы. Но если заем беспроцентный, сделки неконтролируемые (подп. 7 п. 4 ст. 105.14 НК РФ и письмо ФНС России от 13.04.2017 № ЕД-4-13/6968@).

Источник: https://www.26-2.ru/art/351971-proverte-usloviya-dogovorov-chtoby-ne-popast-v-nalogovye-lovushki

5⃣ ошибок арендодателя в договоре | Право Гарант

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено.

Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

▶ ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ.

Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена.

Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст.

764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

▶ ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ.

Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды.

Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях.

Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

▶ ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ.

Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

• у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
• новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
• арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью.

Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

▶ ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ.

При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами.

Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

▶ ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ.

Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

НРАВЯТСЯ НАШИ СОВЕТЫ ДЛЯ БИЗНЕСА? ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАШЕМУ КАНАЛУ В ⏩ TELEGRAM ⏪ И ВЫ НЕ ПРОПУСТИТЕ НИ ОДИН ПОЛЕЗНЫЙ СОВЕТ!

Источник: https://pravogarant.com.ua/publications/5-kovarnyh-lovushek-v-kotorye-mozhet-popast-arendodatel/

Как выбирать поставщика, чтобы не попасть на выездную проверку

05.09.2017

Эта тема, пожалуй, заслуживает написания отдельной книги или хотя бы брошюры — так важен этот вопрос для всех плательщиков.

По статистике в 97% выездных проверок доначисления связаны именно с проблемными поставщиками и исполнителями работ (услуг).

Налоговая уже давно не блуждает в дебрях вашего бухучета, а штудирует выписки по вашим счетам в поисках фирм, за которые можно зацепиться. 

Старший партнер «Рыков групп» Павел Пенкин объясняет, как налоговики составляют план проверок, опираясь на информацию о сделках с недобросовестными фирмами, что делать, чтобы не угодить в этот план, и почему #схемыбольшенеработают.

С уверенностью можно сказать, что если в списке ваших партнеров нет фирм-однодневок, бояться выездной проверки вам не стоит, она к вам не придет. И наоборот. 

Получить консультацию юриста

Весь процесс отбора кандидатов для проверки выстроен налоговиками вокруг таких фирм. Несмотря на то, что ФНС всячески пытается бороться с однодневками, они делают ей неплохую статистику. Выполнить план доначислений только по нарушениям в бухучете невозможно. Ни одно нарушение не даст столько начислить налогов, сколько это возможно благодаря однодневкам.

Как налоговики планируют проверки на основе информации о сделках с однодневками

Работать с подставными компаниями стало очень рискованно. Судебная практика развернулась на 180 градусов по сравнению с периодом 4-5-летней давности.

Раньше суд мог встать на сторону плательщика, даже если у контрагента не было ни одного работника, а его директор отказался от руководства фирмой и экспертиза доказала, что документы подписывал не он. Сейчас этого уже достаточно, чтобы признать доначисления правомерными.

Фактически у плательщиков появилась обязанность, которая не прописана в кодексе, но которую очень важно исполнять — проверять своих контрагентов на добросовестность.

Инспектор со своего рабочего компьютера буквально за 10 минут может собрать полную информацию о любой фирме, в какой части России она бы ни находилась: кто ее директор, в каких фирмах этот человек находится на аналогичной должности, сколько у фирмы работников, когда была подана последняя декларация и с какими показателями, есть ли у фирмы имущество, в каких банках счета и т.д.

Раньше на это уходили месяцы и, зачастую, инспекторы просто не успевали направить все запросы и дождаться по ним ответа.

Получить консультацию юриста

Выписки по вашим банковским счетам приходят теперь к налоговикам в электронном виде. Инспектору не нужно вставать с рабочего места, чтобы направить в банк запрос и получить ответ. Благодаря этому движения по счетам теперь можно очень быстро анализировать: находить проблемные фирмы и затем уже исследовать их счета — и дальше по цепочке.

И, наконец, новый мощнейший программный комплекс АСК НДС-2, у которого нет пока аналогов во всем мире. Этот робот сам проверяет декларации по НДС и находит там сделки с недобросовестными контрагентами.

Вот благодаря всем этим инструментам, налоговики еще задолго до выхода на проверку, знают, по какой фирме и сколько они будут вам доначислять.

Во время проверки им останется только запросить у вас первичные документы, опросить работников и директора. Поэтому сейчас инспекторы стали очень мало проводить времени на территории плательщика и все больше на своих местах за компьютерами. Выездная проверка стала все больше походить на камеральную.

Что нужно делать, чтобы не попасть под выездную проверку из-за контрагента 

Нужно тщательно проверять своих будущих поставщиков. Благо ФНС охотно делится информацией о них.

На сайте налоговиков есть масса сервисов, которые позволяют получить выписку из ЕГРЮЛ, проверить директора и адрес его фирмы “на массовость”, узнать находится ли фирма по адресу, сколько у нее работников, сдает ли она отчетность, есть ли у нее долги по налогам.

Перед заключением договоров, проверьте своего будущего партнера на этих сервисах и обязательно сохраните распечатки с сайтов.

Получить консультацию юриста

Также проверьте своего партнера на сайте службы судебных приставов и по картотеке арбитражных дел. Возможно у него есть большие долги или он уже проходит как фирма-однодневка по какому-нибудь спору с налоговой.

Не стесняйтесь обратиться и к самому контрагенту и попросить у него подтвердить наличие персонала, необходимого оборудования для выполнения работы, офиса и т.п.

Такие действия позволят избежать претензий налоговиков и сохранить ваши деньги.

И помните…#СХЕМЫБОЛЬШЕНЕРАБОТАЮТ.

Источник: https://rykov.pro/articles/nalog_05_09/