О налогообложении при реализации имущественного права

Налоги при отчуждении недвижимого имущества 2016: продажа, переуступка прав, дарение

Налогообложение операций с недвижимостью – обширная и непростая тема, требующая компетентности лиц, участвующих в сделках.

В этой публикации мы рассмотрим вопрос уплаты налогов при продаже (в том числе по переуступке прав требования), дарении недвижимого имущества, с учетом изменений в законодательстве с 01.01.2016 года.

Выясним, каков порядок выполнения налоговых обязательств перед государством граждан РФ и иностранцев, можно ли избежать «бремени» по уплате налогов при отчуждении недвижимого имущества на законном основании.

Для упрощения восприятия информации, воспользуйтесь содержанием статьи по пунктам.

Продав квартиру, бывший владелец задается резонным вопросом: какой налог он должен заплатить на полученную прибыль? Ответ зависит от того, как долго продавец являлся собственником реализованной недвижимости. Согласно п. 17.1 ст.

217 НК РФ, доход от продажи имущества, находящегося во владении продавца более 3 лет (недвижимость получена в собственность до 01.01.2016 года), и более 5 лет (если недвижимость получена в собственность после 01.01.2016 года) НЕ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ.

Продавцам резидентам РФ, являющимся собственниками недвижимости менее 3 и 5 лет соответственно, необходимо уплатить в государственную казну 13% от полученного дохода (НДФЛ).

Отсчет указанного минимального периода владения в большинстве случаев следует вести со дня выдачи свидетельства права собственности на недвижимое имущество, однако имеются и исключения. Так, срок владения недвижимостью, полученной по наследству (по закону или завещанию), исчисляется со дня смерти наследодателя. Тему налогов при унаследовании недвижимости мы уже освещали ранее.

Если на объект жилищных прав выдавалось новое свидетельство по поводу изменения его характеристик (например, после перепланировки), не касающихся внешних границ, срок владения имуществом считается со дня оформления предыдущего свидетельства, без прекращения права собственности.

Минимальный срок владения имуществом, после которого не нужно платить налоги при его отчуждении, ОСТАЕТСЯ ПРЕЖНИМ (3 года) для объектов недвижимости с правом собственности, возникшим в результате:

• наследования или дарения со стороны ближайших родственников;
• приватизации;
• передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях, если вы стали владельцем квартиры после 01.01.2016 года, чтобы не платить налог с ее продажи (13% от дохода для резидентов РФ), вам придется ждать 5 лет.

База налогообложения: сколько нужно заплатить

Разберемся, с какой суммы рассчитывается налог при продаже квартиры. Если вы реализуете недвижимость, приобретенную до 01.01.2016 года, и владеете ею менее 3 лет, налог следует рассчитывать со следующей величины (на выбор плательщика):

• стоимость продажи объекта по договору отчуждения за минусом имущественного налогового вычета (если он полагается) в размере 1 млн. рублей;
• стоимость продажи объекта недвижимости по договору отчуждения за вычетом суммы фактических, документально обоснованных расходов на приобретение этого имущества ранее.

По такому же алгоритму рассчитывается налог при продаже недвижимого имущества, оформленного в собственность после 01.01.2016 года, с указанием в договоре отчуждения свыше 70% его кадастровой стоимости на 01.

01 года, в котором осуществляется переход права собственности к новому владельцу. Эти принципы расчета так же действительны в случае, если кадастровая стоимость реализуемого объекта на 01.

01 года, в котором регистрируется право собственности покупателя, не определена.

Если в договоре отчуждения на недвижимость, оформленную после 01.01.2016 года, указывается менее 70% кадастровой стоимости (или сумма, равная ей), налог рассчитывается следующим образом (на усмотрение плательщика):

• от 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный налоговый вычет, равный 1 млн. рублей (если он положен продавцу);
• из 70% кадастровой стоимости вычитается сумма фактических, документально подтвержденных трат, сопряженных с приобретением данного имущества.

Уточним: на размер налога на доходы от продажи недвижимости, перешедшей в собственность до 01.01.2016 года, не влияет ее кадастровая стоимость.

Декларацию на возврат налога НДФЛ, НДС при покупке недвижимости вы подаете самостоятельно, налоговая служба не будет на добровольных началах беспокоиться о соблюдении ваших прав.

Налог при продаже недвижимости по переуступке прав

Теперь определим, какой налог нужно платить при продаже квартиры по переуступке прав требования.

В результате уступки прав по ДДУ (договор долевого участия) до сдачи дома госкомиссии, продавец (дольщик) получает доход в виде суммы денег, которую ему выплачивает покупатель за переуступку.

При этом вырученные денежные средства фигурируют как доход от реализации имущественных прав (а не имущества), к нему п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применим. Таким образом, продавец объекта долевого строительства на подобных условиях обязан платить налог в любом случае.

В ходе реализации права требования (переуступки) размер налога рассчитывается так: от цены переуступки отнимают сумму фактических, документально доказанных расходов на приобретение имущества (стоимость по ДДУ, договору паевого взноса).

Если вы решили продать квартиру в новостройке после сдачи дома госкомиссии (свидетельство права собственности выдано позднее 01.01.2016 года), не выждав положенные 5 лет, размер налога будет зависеть от изначальной стоимости жилья и указанной в договоре купли-продажи его кадастровой стоимости (схемы, приведенные выше).

Уплата налога при дарении недвижимости

Налог по договору дарения недвижимости регламентируется п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Если дарителем выступает близкий родственник, член семьи (официальный супруг, родитель, сын, дочь, дедушка, бабушка, брат, сестра), налог уплачивать не нужно. Освобождены от подобной выплаты и работники консульства, члены их семей (решение Венской конвенции).

В остальных случаях налог на дарение недвижимости придется уплатить. Его размер составляет все те же 13% для резидентов РФ (оплачивает одариваемое лицо). Налог начисляется исключительно по факту оформления договора дарения, его регистрации в Росреестре.

Если дарится только часть объекта недвижимости (доля в квартире, доме), предварительно рассчитывается стоимость доли в соотношении со 100% стоимостью всего объекта, а затем, уже исходя из полученной величины, формируется сумма налога.

Если налогоплательщик – иностранец

Налоговая ставка на доход, полученный на территории РФ нерезидентами (лицами, пребывающими в России менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев) составляет 30%. Это касается и любых сделок по отчуждению недвижимости.

Исключением выступают доходы, полученные иностранцами-нерезидентами путем дарения им недвижимости близкими родственниками.

Какого-либо специального налога на недвижимость, приобретенную в России, иностранцы не уплачивают (налог при продаже платит продавец, если обязан по закону). Налоговые вычеты для уменьшения налоговой базы плательщиков-нерезидентов не применяются.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Неуплата налогов при продаже недвижимости карается денежными штрафами и лишением свободы сроком до 3 лет.

Согласно ст. 229 НК РФ, лицо, обязанное по закону уплатить налог с полученного дохода (продажа недвижимости, принятие недвижимого имущества в дар и др.), должно подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за периодом отчетности (по сути, годом проведения сделки).

В случае несвоевременной подачи декларации, за каждый месяц просрочки может быть назначен штраф в размере 5% от суммы налога (не менее 1 тыс. рублей, но не свыше 30% в общей сумме штрафа). При умышленной неоплате налога до 15 июля года, следующего за отчетным, накладывается штраф в размере 40% от суммы налога.

Законно уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости можно путем обращения за имущественным налоговым вычетом. Подробнее об этом читайте здесь.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/nalogi-pri-otchuzhdenii-nedvizhimogo-imushchestva

НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества

Недавние поправки в Налоговый кодекс* коснулись и обязанностей по уплате НДФЛ при продаже физическими лицами своего имущества.

В частности, законодатели предусмотрели, что НДФЛ при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности менее пяти лет (сейчас этот срок составляет три года).

Когда начнут действовать изменения? Можно ли будет «сэкономить» на уплате налога, указав в договоре заниженную стоимость недвижимости? Изменится ли порядок уплаты НДФЛ при продаже автомобилей? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

На сегодняшний день действует норма, которая позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже определенного имущества (доли в нем), если проданное имущество находилось в собственности у физического лица более трех лет. Виды такого имущества названы в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. К нему, в частности, относятся:

• жилые дома, квартиры и комнаты;
• дачи, садовые домики, земельные участки;
• иное имущество (например, автомобили).

Если же продать имущество, которое было в собственности менее трех лет, то с дохода следует уплатить НДФЛ и представить налоговую декларацию. Однако в связи с принятием комментируемого закона ситуация меняется. Давайте разберемся, в чем заключается суть изменений.

Продажа недвижимости

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Минимальный период владения

Комментируемый закон вводит в законодательство новое понятие — «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По сути, это срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности, чтобы доходы от ее продажи не облагались НДФЛ. И составлять такой срок будет не три (как сейчас), а пять лет.

Однако по некоторым объектам недвижимости минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:

• право собственности получено по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• право собственности получено в результате приватизации;
• право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с этим региональные власти получили право снижать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости. Если в регионе этот срок снизят на один год, то не платить НДФЛ можно будет тем, у кого недвижимость была в собственности не менее 4-х лет. А вот повышать предельный срок владения субъекты РФ не смогут.

Когда начнут действовать новые правила

Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

Это означает, что физлицо, которое купило квартиру в 2015 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода.

Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, в данной ситуации значения не имеет.

Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2016 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Напомним, что дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права собственности, например:

• если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП);
• если вы получаете недвижимость по наследству, то право на него возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Продажа недвижимости по заниженной цене

Если недвижимость будет продана ранее «минимального предельного срока владения», то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ.

Однако многим известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и, зачастую, в «официальном» договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).

Комментируемым законом законодатели попытались урегулировать эту ситуацию.

И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент.

Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.

Напомним, что недавно был принят ещё один закон, предусматривающий переход на расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (см. «Как с января 2015 года изменится налог на имущество физических лиц»).

Продажа движимого имущества

Движимое имущество — любые вещи, не относящиеся к недвижимости. Это то, что не связано прочно с землей, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения или специально не отнесено к недвижимости, как, например, некоторые морские суда и суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ). К примеру, к движимому имуществу можно отнести автомобили, мотоциклы, картины и др.

Комментируемым законом предусмотрено, что при продаже любого иного имущества кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности три года и более. Получается, что если вы продадите свой автомобиль, который был в собственности более трех лет, то платить НДФЛ не придется. Такой же подход применяется и сейчас.

Налоговые вычеты

Для тех, кто продаст свое имущество ранее обозначенных выше сроков, законодатели сохранили возможность получения имущественных вычетов.

Имущественные вычеты при продаже имущества (или долей в нем)

Вид проданного имущества

Имущественный вычет

*Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Источник: https://www.Buhonline.ru/pub/comments/2014/12/9290