Как отразить в бухучете реализацию квартир

Учет проданных квартир

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого помещения. Какой способ использовать? Как производить учет проданных квартир? Разберем на конкретных примерах.

Учет затрат на строительство

Помещения в доме предназначены для будущей реализации по сделкам купли-продажи. На каком счете – 08 или 20 – застройщик должен учитывать расходы, связанные со строительством объекта? Нормативно этот вопрос на сегодняшний день не урегулирован.

Минфин изложил свою точку зрения в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02 – это счет 08. Но письма этого ведомства не являются нормативными документами.

Поэтому, как показывает практика, счет, на котором отражают указанные строительные затраты, является элементом учетной политики.

Однако в бухгалтерской отчетности часть застройщиков показывает остаток по счету 08 в разделе «Запасы» и раскрывает информацию об этой сумме в пояснительной записке.

Именно такие требования к бухотчетности предъявляют многие аудиторские организации.

Хотя, нужно отметить, что часть аудиторских организаций требует отражать затраты на строительство на счете 20. Они руководствуются тем, что данные расходы не связаны с внеоборотными активами организации.

Считаю, что выбор в данном случае должен оставаться за организацией. Но, конечно, с учетом всех обстоятельств, которые включают мнение аудитора, обслуживающего данного застройщика. Общее для любого выбранного варианта то, что обязательно нужно раскрыть указанную информацию в пояснительной записке к бухотчетности.

Расчет стоимости помещений

После того как получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого продаваемого помещения. Как правило, она определяется пропорционально площади помещения в общей площади строительства.

Но могут применяться и другие способы. Например, одно помещение может иметь только пол, стены и потолок. В другом же установлено дорогостоящее оборудование.

В этом случае алгоритм расчета стоимости таких помещений должен учитывать данные обстоятельства.

Ведь рыночная привлекательность может оказывать влияние только на цену продажи того или иного объекта, но не на затраты по его строительству. Документально распределение затрат по строительству между помещениями оформите расчетом.

Приложите его к бухгалтерской справке либо сделайте расчет в самой справке.

Балансовая стоимость помещений, которые предназначены для продажи, отражается на счете 43 «Готовая продукция».

Учет проданных квартир ведется обычным порядком через счета учета реализации.

Учет проданных квартир на конкретных примерах.

Застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К этому моменту расходы на строительство с учетом НДС составили 230 000 000 руб., в том числе строительные затраты – 200 000 000 руб., сумма НДС, предъявленная поставщиками и подрядчиками, – 30 000 000 руб.

Общая площадь строительства – 5000 м2, в том числе жилая – 4500 м2, нежилая – 500 м2. Стоимость 1 м2 без учета НДС – 40 000 руб. Для удобства расчета, предположим, что площади всех 45 жилых помещений и двух нежилых – одинаковые. Они соответственно составляют 100 м2 и 250 м2.

Реализации жилых помещений не облагаются НДС, а при продаже нежилых налог надо начислить. Следовательно, необходимо распределить суммы налога, полученные от поставщиков и подрядчиков. Для этого вся сумма входящего НДС делится на общую площадь строительства. В результате получается сумма налога, приходящаяся на 1 м2 построенного здания:

30 000 000 руб. : 5000 м2 = 6000 руб/м2

Далее определяется сумма налога, приходящаяся на жилые помещения:

6000 руб/м2 × 4500 м2 = 27 000 000 руб.

НДС, который относится к нежилым помещениям, составляет:

6000 руб/м2 × 500 м2 = 3 000 000 руб. Эта сумма налога принимается к налоговому вычету.

https://www.youtube.com/watch?v=FLkYKZ6Ubsg

Здесь следует добавить, что застройщик имеет право принять к вычету сумму НДС, приходящуюся на нежилые помещения, уже в процессе строительства. Поэтому в примере расчет суммы налога, относящейся к указанным помещениям по окончании строительства, приведен условно.

На практике НДС рекомендуется рассчитывать и принимать к вычету в каждом налоговом периоде. Это необходимо, чтобы не просрочить трехлетний срок со дня выписки счетов-фактур.

Для этого можно производить расчет доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, пропорционально проектной площади строительства.

Балансовая стоимость квартиры с учетом суммы НДС составит:

(40 000 руб/м2 × 100 м2 ) + (6000 руб/м2 × 100 м2 ) = 4 600 000 руб.

Балансовая стоимость нежилого помещения (без НДС) равна:

40 000 руб. × 250 м2 = 10 000 000 руб.

Общая стоимость квартир:

4 600 000 руб. × 45 = 207 000 000 руб.

Общая стоимость нежилых помещений:

10 000 000 руб. × 2 = 20 000 000 руб.

Полная стоимость строительства:

207 000 000 + 20 000 000 + 3 000 000 = 230 000 000 руб.

Предположим, была продана квартира за 5 000 000 руб. и нежилое помещение за 12 980 000 руб., в том числе НДС – 1 980 000 руб.

Бухгалтер отразил операции следующими записями:

ДЕБЕТ 08 (20) КРЕДИТ 10 (70,60…)
– 200 000 000 руб. – отразили расходы на строительство;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 30 000 000 руб. – учли сумму НДС, полученную от поставщиков и подрядчиков;

ДЕБЕТ 43 субсчет «Жилые помещения» КРЕДИТ 08 (20)
– 180 000 000 руб. – отразили в составе готовой продукции стоимость жилых помещений без НДС;

ДЕБЕТ 43 субсчет «Жилые помещения» КРЕДИТ 19
– 27 000 000 руб. – отразили в стоимости жилых помещений сумму НДС;

ДЕБЕТ 43 субсчет «неЖилые помещения» КРЕДИТ 08 (20)
– 20 000 000 руб. – отразили в составе готовой продукции стоимость нежилых помещений;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 3 000 000 руб. – приняли к налоговому вычету сумму НДС, относящуюся к нежилым помещениям;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 5 000 000 руб. – отразили продажу квартиры;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43
– 4 600 000 руб. – списали балансовую стоимость проданной квартиры;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 5 000 000 руб. – поступили деньги за продажу квартиры;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 12 980 000 руб. – отразили реализацию нежилого помещения;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43
– 10 000 000 руб. – списали балансовую стоимость проданного нежилого помещения;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– 1 980 000 руб. – начислили НДС с реализации нежилого помещения;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 12 980 000 руб. – поступили деньги за продажу нежилого помещен

Источник: https://www.stroychet.ru/article/76759-qqq-16-m9-23-09-2016-uchet-prodannyh-kvartir-na-konkretnyh-primerah

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском и налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)? Бухгалтерские консультации в компании Гарант-Виктория

Консультация предоставлена 10.06.2015 г.

С организацией (подрядчик) в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2014 года. С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся.

Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации (подрядчику) двухкомнатную квартиру, расположенную в здании вышеуказанного жилого дома (подразумевается, что в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда).

Сумма, указанная в договоре уступки права требования, НДС не содержит. Квартира будет впоследствии реализована. Из договора следует, что организация будет обязана рассчитаться денежными средствами в определенный в договоре срок.

Договор уступки зарегистрирован в октябре 2014 года, с расчетного счета была уплачена госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском учете полученное право требования на квартиру? Как организация должна отразить у себя в налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В бухгалтерском учете стоимость полученных имущественных прав на квартиру следует отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» с последующим включением ее в стоимость приобретенной квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=n1rkL-mJPys

В налоговом учете затраты на приобретение имущественного права организация вправе учесть при расчете налога на прибыль или после реализации приобретенной квартиры, или в том периоде, когда они фактически были произведены, в зависимости от того, к какому виду расходов (прямым или косвенным) отнесены в учетной политике для целей налогообложения у организации приобретенные имущественные права.

Если предъявляется сумма НДС при уступке имущественных прав, то данная сумма к вычету не принимается, так как в дальнейшем приобретенная квартира не будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС. НДС, не принятый к вычету, учитывается в стоимости приобретенных имущественных прав и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

Обоснование вывода:

Обязательства сторон

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) при подписании договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь, у участника долевого строительства возникает обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) по сделке (уступка требования) в порядке и на условиях, установленных п. 2 ст. 382, ст.ст. 384, 389 ГК РФ.

Уступка прав требования по договору

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае право (требование) к застройщику, принадлежащее участнику долевого строительства (первоначальному кредитору), передается им организации (новому кредитору) по сделке, то есть на основании п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ имеет место уступка имущественного права (требования) по договору участия в долевом строительстве.

Уступка права (требования), вытекающего из договора долевого участия в строительстве, а также сам договор оформляются в соответствующей письменной форме и подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Источник: https://garant-victori.ru/kak-organizatsiya-dolzhna-otrazit-u-sebya-v-bukhgalterskom-i-nalogovom-uchete-poluchennoye-pravo-trebovaniya-na-kvartiru-takzhe-i-pri-uslovii-chto-nds-budet-vystavlen-prodavtsom-imushchestvennogo-prava