Можно ли арендовать недвижимость до регистрации права собственности

Можно ли зарегистрировать право собственности без прописки

Временная регистрация подтверждается специальным документом-свидетельством о регистрации по месту пребывания. На сегодняшний день, временная регистрация не предполагает каких-либо серьезных проблем для собственника жилья при возникновении спорных вопросов.

В соответствии с законом Российской Федерации № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», на территории РФ введен обязательный регистрационный учет граждан по месту пребывания и месту жительства.

Прописка или регистрация без права собственности на жилплощадь или права проживания

Для того, чтобы урегулировать вопросы использования квартиры, собственник может заключать с жильцами договор о прописке без предоставления прав проживания в помещении. Специальной формы для такого договора не установлено. Поэтому стороны могут составлять его в свободной форме, но лучше в письменном виде.

Ее наличие дает зарегистрированному лицу определенный набор прав. И первым из них является возможность проживания на указанной в этом уведомлении жилплощади. Проживать ли на самом деле по адресу регистрации или нет, решает сам прописанный. Но такое право у любых зарегистрированных лиц имеется.

Оформление прописки в частном доме

Однако по законодательству РФ, если дом считается таковым, который не сдан в эксплуатацию, то значит, он считается таковым, который не сдан в эксплуатацию. В нем категорически запрещается проживание, то никаких прав на получение регистрации в нем не существует.

• документы, которые подтверждают право собственности на частный дом;
• письменное разрешение владельца либо судебное постановление относительно вселения – если регистрация необходима не собственнику;
• паспорт + копии всех заполненных его страниц либо же оригинал свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка – зависит от того, кому именно нужна постоянная прописка.

Можно ли арендовать недвижимость до регистрации права собственности

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Две компании в мае 2005 года заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 364 дня. Право собственности на это помещение арендодатель зарегистрировал позднее – в сентябре 2005 года. Допустив просрочку по арендным платежам, арендатор за четыре месяца до окончания договора по собственной инициативе досрочно освободил помещение.

Причем оставил его в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате, а также упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за оставшиеся четыре месяца действия договора и убытков в виде расходов на проведение ремонта.

Суд отказал в иске, потому что из-за отсутствия регистрации права собственности на момент заключения договора он являлся ничтожным. Следовательно, у сторон не возникло никаких обязательств по нему (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.07 по делу № Ф03-А04/07-1/549).

Можно попытаться истребовать долг по арендной плате, используя нормы Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Если какое-то время арендатор по недействительному договору пользовался недвижимостью бесплатно, то он неосновательно сберег денежные средства. Однако и тут существует риск отказа суда.

Существует арбитражная практика, когда суды отказывали в возмещении неосновательного обогащения именно из-за отсутствия у «потерпевшей» компании права собственности на объект (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.08 № Ф04-5581/2008(11444-А67-17)).

Рекомендуем прочесть:  Налог на имущество физических лиц по дарению

Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собственности на этот объект не зарегистрировано. Например, потому что он построен или куплен совсем недавно.

Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы – при сдаче в аренду государственного имущества).

При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен (ст. 167 ГК РФ).*

Регистрация в квартире без права собственности

Что делать, если один или несколько владельцев недвижимости против того, чтобы была оформлена постоянная регистрация? В таком случае тот владелец, который прописывает человека, может подать в суд.

Если объект недвижимости является предметом договора социального найма (это такая ситуация, в которой никто из жильцов, проживающих на объекте жилой недвижимости, не имеет прав собственности), то собственниками, как правило, выступают региональные муниципальные органы управления.

·Если у объекта недвижимости один собственник, он может зарегистрировать другого человека по желанию. Это наиболее простой вариант.

· Если у объекта недвижимости несколько владельцев, то, согласно Гражданскому кодексу РФ, необходимо согласие на прописку всех владельцев дома или квартиры.

Граждане, в чьей собственности находится жильё, совместно принимают все решения об операциях с данной недвижимости.

Как оформить регистрацию без права собственности

Исходя из этого, если один из них желает зарегистрировать в квартире или доме другого человека без права собственности, то он должен согласовать и получить разрешение у других владельцев. Если остальные владельцы по какой-то причине не дают свое согласие, то один из собственников, который хочет прописать конкретного человека, может обратиться в суд.

Согласно жилищному законодательству Российской Федерации, такое регистрационное действие субъекта возможно лишь в нескольких случаях. Например, регистрация без права собственности в квартиру, которая является собственностью того или иного человека, регистрацию в муниципальную или служебную квартиру.

Дает ли прописка право собственности на жилье? Какие права у прописанного человека в квартире

• заявление по форме 6;
• удостоверения личности всех задействованных в сделке;
• свидетельство о праве собственности (или договор социального найма, ордер);
• листок прибытия;
• документальное согласие со-собственников и жильцов (если речь идет о муниципальном жилище);
• свидетельство о заключении брака;
• военный билет;
• копия лицевого счета и выписка из домовой книги (для муниципального жилища).

• проживания на территории;
• пользования предоставленным ему квартирным и общедомовым имуществом;
• получения СНИЛС, ИНН;
• оформления ИП;
• получения субсидий и льгот;
• устройства ребенка в учебное заведение;
• устройства на работу (если есть ограничение по прописке);
• оформления в квартиру своих несовершеннолетних детей и близких родственников;
• давать согласие на прописку других людей.

Прописка без права собственности — особенности, порядок, полезная информация

Но бывают исключения. Дело все в том, что согласие хозяина жилья на прописку не требуется, если речь идет о регистрации несовершеннолетнего. Новорожденные дети до 14 лет должны быть прописаны с одним из родителей.

Независимо от того, есть ли у законных представителей доля в той или иной квартире, или нет. То есть малыша можно прописывать без согласия собственника. При этом стоит учитывать, что хозяин, как уже было сказано, имеет право на выписку всех жильцов в любой момент.

Поэтому прописку несовершеннолетнего желательно согласовать.

Рекомендуем прочесть:  Что пристав не вправе арестовывать

Прописка без права собственности — довольно распространенная практика в России. Что она позволяет делать? Как ее получить? Разобраться во всем этом не так уж и трудно.

Особенно если речь идет о временной регистрации в том или ином жилье. Следует знать некоторые правила и особенности прописки граждан в РФ. Иначе можно или оказаться без регистрации, или нарушить установленное законодательство.

Так на что должен обратить внимание законопослушный гражданин?

Можно ли зарегистрировать право собственности в другом городе

Это означает, что теперь заявители могут регистрировать права на недвижимость и совершать сделки с ней, не выходя из дома. А взаимодействие с регистрирующим органом будут осуществляться с помощью электронного сервиса «Подать заявление на государственную регистрацию прав» .

Это означат, что регистрация должна произойти до истечения этого срока (не позднее), но может и раньше. Ускорение регистрации возможно, но при наличии уважительных причин и при одобрении ускорения регистрации руководством территориального подразделения Росреестра (в нашем услучае это — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области).

Можно ли зарегистрировать или снять с учета машину в другом городе в 2019 году

Кроме этого, потребуется написать соответствующее заявление, без которого документы попросту не будут приняты. Согласно Приказу МВД РФ от 24 ноября 2008 г. №1001, поставить на учет машину без прописки в паспорте возможно. Это производится по адресу, указанному в свидетельстве о регистрации по месту пребывания собственника, выдаваемого органами регистрационного учета (п. 24.1).

Если покупатель автомобиля хочет зарегистрировать машину именно в своем регионе, то вопрос, обязательно ли ставить машину на учет по месту прописки, для него роли не играет. Теперь такое понятие, как временный учет, не существует, соответственно, и подобного регистрационного действия ГИБДД больше не выполняют.

Можно ли без суда зарегистрировать право собственности на приватизированное жилье

Источник: https://yrokurista.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-zaregistrirovat-pravo-sobstvennosti-bez-propiski

Регистрация договора аренды в МФЦ | 2019

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

• Для жителей Москвы и МО —
• Санкт-Петербург и Лен. область —
• Бесплатный номер для регионов РФ —

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

• Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Шаг 1. Составление договора

Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.

Шаг 2. Обращение в МФЦ и подача документов

Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной записи.

Записаться на прием заранее можно:

1. Через сайт «Мои документы» (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
2. По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.

Документы для регистрации аренды нежилого фонда

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):

После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

• Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
• Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.

Размер и уплата госпошлины

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
• Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
2. В любом отделении банка или почты.
3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
5. В ином стороннем платежном терминале.

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Шаг 3. Получение готовых документов

Регистрация договора аренды в МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней включительно (2 дня для доставки документов специалистами МФЦ в Росреестр и обратно и 5 дней для совершения регистрационных действий государственным регистратором).

По окончании предоставления услуги заявитель получает на руки:

1. Выписку из ЕГРН, содержащую информацию о внесении сведений об аренде в реестр.
2. Экземпляры договора аренды с отметкой о проведенной государственной регистрации (регистрационная надпись Росреестра) для каждой стороны.

Проверить информацию о готовности документов можно через региональный сайт МФЦ по индивидуальному номеру расписки (при наличии такой услуги) или по телефону горячей линии.

В некоторых субъектах РФ Многофункциональные центры информируют заявителя о готовности через СМС-рассылку.

Новое в регистрации арендных отношений

С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 44 218-ФЗ).

Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.

Источник: https://MFC-spravka.ru/registraciya-dogovora-arendy-v-mfc.html

Преимущества и недостатки аренды квартиры с правом последующего выкупа

Аренда квартиры с выкупом не получила достаточного распространения на территории РФ в связи с нечётко обозначенными правилами игры в Гражданском Кодексе. Тем не менее, этот вариант стоит принять на заметку тем, кто лишён возможности уплатить сразу всю сумму. 

На что стоит обратить особое внимание и о чём обязательно надо знать при заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом рассказывается в данной статье.

Преимущества и недостатки долгосрочных вариантов приобретения жилья

Существует несколько вариантов покупки недвижимости, где может быть востребована не сразу вся стоимость жилплощади. К ним относятся:

• ипотека;
• кредит;
• рассрочка;
• аренда с последующим выкупом.

Ипотека и кредит

Каждый из этих вариантов имеет свои подводные камни, недостатки и преимущества. Ипотека и кредит грозят переплатами и скрытыми процентами.

При ипотечном кредитовании необходим первоначальный взнос, до уплаты которого отсутствует возможность занимать жилплощадь. Кроме того, финансовое учреждение может попросту отказать в ипотеке или кредите.

Минусы и плюсы рассрочки

Рассрочка удобна тем, что можно постепенно выплачивать оговоренную сумму, но размер регулярных выплат выше, чем в случае аренды квартиры с выкупом.

Преимущества аренды с правом последующего выкупа

Аренда с правом выкупа квартиры хороша следующим:

• можно проживать в помещении до фактического его приобретения;
• исчезает посредник в лице банка или другой финансовой организации, которой следует выплачивать не только кредит, но и проценты, значит, размер затрат снижается;
• за время проживания будущий владелец имеет шанс присмотреться к жилью и даже произвести его ремонт;
• в случае аннулирования сделки арендатор рискует только уже выплаченной суммой.

Анализ ситуации позволит избежать неприятностей

Прежде чем, заключать сделку, связанную с арендой с правом выкупа квартиры, стоит:

• внимательно проанализировать уровень цен и состояние дел на рынке недвижимости;
• получить достоверную информацию о личности собственника;
• попытаться просчитать во что в конечном итоге обойдётся приобретение квартиры;
• узнать о возможности временной регистрации на рассматриваемой жилплощади;
• выяснить, не находится ли жильё под арестом, в залоге или не передано ли оно по наследству. Наличие подобных обязательств исключает возможность совершения сделки по купле-продаже;
• получить консультацию у юриста, который проинформирует о возможных рисках, тонкостях и поможет правильно оформить все необходимые документы.

Аренда квартиры с выкупом.

О чем важно помнить при заключении аренды квартиры с правом выкупа?

Все отношения между арендодателем-продавцом и арендатором-покупателем регулируются договором. В лице собственника или распорядителя недвижимостью могут выступать муниципальные, или государственные, органы либо граждане.

Практика показывает, что в случае, когда подобного рода отношения возникают между гражданами, то чаще с обеих сторон выступают родственники.

Документ составляется в письменной форме в 3 экземплярах и отражает одновременно условия найма и купли-продажи.

Важно учитывать это, поскольку в быту понятия «аренда» и «коммерческий наём» смешиваются, тогда как в случае аренды в лице нанимателя выступает юридическое лицо.

Срок действия договора

Срок действия соглашения по умолчанию составляет 5 лет, но может быть и короче – до 1 года, что необходимо указать. Долгосрочный договор подлежит регистрации в Росреестре в течение одного месяца, отсчитываемого со дня его подписания.

Регистрация права собственности

Подлежит обязательной регистрации право собственности, приобретённое после выплаты указанной суммы.

Для регистрации следует подготовить необходимые документы: выписки из домовой книги, квитанции по оплате услуг ЖКХ и справки о наличии или отсутствии долгов.

Какие моменты обязательно должны быть отражены в договоре аренды с правом выкупа?

1. Ясное и полное описание сдаваемой внаём жилплощади с указанием точного адреса, жилой и нежилой площади, количеством помещений и пр. и приложением техпаспорта.
2. Акт приёма-передачи площади с подробным описанием технического состояния помещения.

3. Условия найма жилого помещения, где оговаривается оплата услуг ЖКХ, возможность и объём производимого ремонта, его стоимость и прочие важные права и обязательства.
4. Арендная плата за наёмное помещение. Без этого пункта договор признаётся ничтожным. В документе прописываются размер и сроки регулярно выплачиваемой арендной платы.

   Может быть оговорено внесение первоначального взноса, которым наймодатель может распорядиться для уплаты взносов по страховке или налоговых обязательств. Для нанимателя жилплощади обязательной является выплата арендной платы, тогда как выкупная стоимость может не выплачиваться.

5. Стоимость жилого объекта, которая базируется на показателях состояния рынка недвижимости.

6. Размер выкупной стоимости и обязательные выплаты, направленные на погашение оговоренной суммы с указанием вида валюты, в которой будет вестись расчёт. В ситуации политической и экономической нестабильности допустимо подписание дополнительного соглашения, касающегося индексации цен. В противном случае разногласия разрешаются в судебном порядке.

    Оплату стоит производить через отделения банка, чтобы иметь на руках доказательства своевременности и регулярности оплаты. В случае расторжения договора выплаченные ранее суммы не возвращаются.

7. Условия, при которых жилплощадь передаётся арендатору, а также сроки и момент передачи жилплощади.

   Моментом передачи помещения считается дата завершения действия договора, в соответствии с которым была выплачена вся оговоренная сумма. Право выкупа должно быть обязательно прописано. Не имеет силы ни преимущественное право выкупа наёмщика, ни ссылка на последующую за наймом операцию купли-продажи.

8. Ответственность сторон, которые уклоняются от выполнения оговоренных обязательств. В случае изменения намерений или желаний стоит оговорить возможные подобные ситуации для мирного урегулирования отношений.

Все вышеперечисленные пункты обязательны. В противном случае договор не рассматривается как заключённый, следовательно, между участниками не возникает правовых отношений.

Аренда квартиры с последующим переходом права собственности.

Тонкости в юридическом оформлении аренды с последующим переходом права собственности

В Гражданском Кодексе РФ отсутствуют конкретные условия перехода в собственность жилья по истечении срока найма, не существует и регламентации по совершению такого рода сделок.

Поэтому все составляющиеся договоры должны включать в себя одновременно условия найма и купли-продажи с соблюдением всех норм права, действующих в государстве.

Составление подобного рода документов осложнено тонкостями права и существующей юридической практики, поэтому желательно обратиться к грамотному юристу.

Риски и отрицательные моменты аренды квартиры с выкупом

Проблемы с точной оценкой стоимости недвижимости и как следствие – изменение первоначальных условий. При нестабильности экономики колебание цен может достигать значительных размеров, и внакладе может остаться как наймодатель-продавец, так наёмщик покупатель.

Во избежание неприятностей стоит прописать пункт, отражающий переменчивость ситуации и предполагающий регулярную индексацию, либо по желанию сторон может быть заключено дополнительное соглашение, но постфактум не может идти никакой речи о материальной компенсации пострадавшему.

Для продавца существуют ограничение на распоряжение собственностью.

Однако, риск того, что наймодеталь совершит какие-либо операции с недвижимостью, всё-таки есть, а незарегистрированный в арендуемом помещении наёмщик не может препятствовать сделкам по передаче арендуемой им квартиры в качестве залогового имущества.

При нарушении какого-либо из пунктов наёмщик может быть выселен с занимаемой территории до истечения срока без возврата прежде выплаченных сумм.

Юридическая практика слишком незначительна в области такого рода сделок, а потому не гарантирует соблюдение интересов той или иной стороны.

Новости 2015-2016 годов

В трёх крупных городах России недавно был запущен пилотный проект, целью которого является стимулирование развития данного направления.

Паевой инвестиционный фонд, заложенный в основу финансового инструмента, разработанного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, будет инвестировать значительные средства в жильё эконом-класса.

Любой гражданин может обратиться в сервисную службу, которая приобретёт для него квартиру, а затем будет оформлен договор приобретения жилого помещения в рассрочку. Заселение возможно после подписания принятых обязательств. Оплата – ежемесячно равными долями.

Возможен досрочный выкуп. Максимальный срок действия соглашения – 15 лет. Преимущества осуществления сделки с Агентством заключаются в отсутствие первоначального взноса, возможности проживания в будущей собственности, небольшие комиссионные.

В зависимости от конкретной ситуации и материального положения каждый выбирает наиболее подходящий для него способ приобретения жилья. Аренда квартиры с последующим переходом права собственности – способ, имеющий свои особенности и тонкости.

Чтобы максимально себя обезопасить стоит обратиться к квалифицированному юристу, который поможет правильно сформулировать статьи соглашения и минимизировать всевозможные риски.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/preimushhestva-i-nedostatki-arendy-kvartiry-s-pravom-posleduyushhego-vy-kupa.html

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.

Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору  имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно.

Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).

 Отличия аренды от найма квартиры

Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма.

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения.

В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды.

Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации, независимо от срока действия.

То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий.

В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.

В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.

Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:

1. Если договор аренды заключен на срок менее одного года.
   Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок, регистрировать договор не потребуется. Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.
2. Если договор аренды заключается на неопределенный срок.
   В договоре аренды может быть установлено напрямую, что он заключен на неопределенный срок, а кроме того, в силу. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указали срок аренды (намеренно или случайно), то считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п.

31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Если договор аренды не прошел государственную регистрацию, является ли он действительным?

Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д.

То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет.

В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.

Проблема регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года

Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат  применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года.

Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года. Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались.

Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.

: действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?

на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам.

Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Наша юридическая компания оказывает профессиональные юридические услуги по оформлению сделок с недвижимостью, располагающейся в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.

Чтобы получить профессиональную защиту своих прав — позвоните!

8 (812) 920-64-71

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Источник: https://imright.ru/voprosy-registracii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/

Продажа недвижимости с обременением арендой

16:40, 17 мая 2017 1   0   678

Нередко покупатели стараются избегать недвижимость с обременением, отчего объекты могут простаивать годами на рынке. Давайте выясним, можно ли продавать обремененную недвижимость, как правильно оформлять договор купли-продажи и как аннулировать договор, если возникли спорные вопросы.

Можно ли продать недвижимость, обремененную арендой?

Продать недвижимость, обремененную договором аренды можно. Чтобы подробно ответить на вопрос, мы обратимся за советами к профессиональным юристам:

1. Чтобы договор аренды вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в местном отделе Росреестра. В этом случае, арендатор будет иметь полный перечень прав, указанных в договоре, не зависимо от того, кто владелец недвижимости и происходит ли смена собственника.
2. Чтобы продать обремененную недвижимость важно учитывать ее тип. Если договор аренды заключался с объектом, не пригодным для проживания, то это не играет большой роли, так как многие собственники просто дожидаются окончания срока аренды, либо меняют условия с арендатором. Все сложнее, когда обремененная недвижимость – это жилплощадь (квартира, земельный участок). Для проживания на купленной территории необходимо расторгнуть договор аренды.

Оформление договора купли-продажи: нюансы

Собственникам на заметку: покупатели вправе проверять недвижимость на юридическую чистоту. Для этого они могут попросить вас предъявить выписку из ЕГРП, правоустанавливающие документы.

Чтобы оформление договора купли-продажи было быстрым и легким, важно сразу предупредить покупателя о статусе вашей недвижимости. В любом случае, покупатель может запросить выписку самостоятельно в Росреестре.

Как правило, в выписке содержится вся информация об объекте: расположение, метраж, кадастровый номер, количество собственников и, конечно же, статус жилья (находится ли в обременении или нет, а также тип ограничений).

Необходимые документы для оформления:

• заявление о регистрации объекта о переходе прав собственности;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (кадастровый и технический паспорт, договор купли-продажи, акт приема передачи недвижимости, договор залога или задатка);
• доверенность, если договор составляется между собственником и посредником. Доверенность должна быть нотариально заверенная;
• квитанция об оплате государственной пошлины. Сумма зависит от вида недвижимости, а также от лица собственника и покупателя (физическое, юридическое);
• выписка из ЕГРП, в которой будет указан кадастровый номер, информация о собственниках и состоянии недвижимости (тип обременения);
• выписка лицевого счета. Можно получить в ЖКХ. Выписка необходима для подтверждения отсутствия задолженности;
• договор аренды, зарегистрированный в Росреестре;
• информация о собственниках и арендаторах (паспортные данные, актуальные номера, прописка);
• разрешение на сделку от супруга, родственников, входящих в долевую собственность;
• разрешение от органов опеки, если один из собственников является несовершеннолетним лицом.

Важно! Договор аренды и информация об арендаторе должна храниться у покупателя.

Апелляционный суд постановил, что при смене собственника можно вносить правки в договор аренды. Все просто: в договоре указывается, что была произведена смена обязательных лиц.

Основанием для изменений служит Гражданский кодекс (статья №382 и №387). Несмотря на то, что наименование собственников меняется, срок действия договора остается прежним.

Арендатор на законных правах может продолжать пользоваться недвижимостью до истечения срока.

Нередко возникает вопрос: пока идет регистрация правоустанавливающих документов, кому платить арендную плату? В этом случае собственники должны прописать в договоре, что после подписания сделки, все права переходят новому собственнику, либо арендатор выплачивает плату первому обязательному лицу, пока права не перейдут новому владельцу на законных основаниях.

Важно! Если происходит смена собственников, и вносятся изменения в договор, то потребуется его перерегистрация в Росреестре, иначе все внесенные пункты будут считаться недействительными.

Как расторгнуть договор аренды

Во-первых, можно прийти к обоюдному согласию между арендатором и арендодателем. Во-вторых, важно обратить внимание на договор аренды, в котором указаны потенциальные причины для расторжения.

Основные причины:

1. Если ежемесячный платеж не поступает больше трех месяцев.
2. Если имущество арендодателя портится из-за арендатора.
3. Договор составлен с ошибками.
4. Если поднялся коэффициент годового налога на землю и недвижимость.
5. Если коммунальные расходы превышают сумму ежемесячной аренды. В этом случае можно поднять арендную плату через суд, чтобы покрывать все расходы. В этом случае арендатор может отказаться от договора на добровольной основе.
6. Если в договоре прописан пункт о капитальном ремонте. При отказе арендатора можно в судебном порядке расторгнуть договор.

Как расторгнуть договор аренды и снять обременение до регистрации прав собственности

Расторжение договора происходит по классической схеме. Для этого важно подключить продавца и вместе с юристом найти лазейки в договоре. Например, договор аренды можно признать недействительным, если он заключался без письменного разрешения одного из супругов. Все потому, что любая недвижимость, приобретаемая в браке, является собственностью обоих супругов на равных правах.

Как ограничиваются права собственника

Все зависит от типа договора. Бывают случаи, когда арендуется земельный участок и в договоре прописан пункт о строительстве. То есть арендатор вправе возводить на территории разрешенные законом объекты, выплачивать все расходы за коммунальные платежи и налоги.

В этом случае руки у собственников «будут связаны», так как пока срок действия договора аренды не пройдет, арендатор вправе использовать землю в своих личных целях. Нередко в сделке прописывается информация, которая запрещает арендодателю вмешиваться в дела арендатора.

Продажа собственности с обременением – это сложный процесс, так как требует тщательного изучения всех документов.

Многие объекты сдаются в аренду на длительный срок (от 2х лет и более), причем арендаторы могут возводить целые комплексы на участках. Расторгнуть без оснований договор – невозможно.

Для этого необходимо быть юридически подкованным, знать свои права и обращать внимание на все нюансы при выборе недвижимости и заключения сделки купли-продажи.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/prodaja-arendovannoj-nedvizhimosti.html