ИП сдает в аренду нежилую недвижимость

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП

На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

Договор аренды

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)

Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.

На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

1. ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
2. Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.

Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

Права и обязанности сторон

Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:

1. Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
2. ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
3. Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).

Бизнесменможет визировать соглашение личной подписью, так как ИП законодательство РФ позволяет вести деятельность без печати.

Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.

Отличия налогообложения дохода от аренды

Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

• 6% с выручки от аренды;
• отчисления за себя в пенсионный фонд;
• отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого. Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность.

И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС.

Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды.

Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

Ответственность при неуплате налога

Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.

Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».

При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

• 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
• 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
• 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.

Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.

Для индивидуальных предпринимателей система налогообложения УСН является самой выгодной для сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.

ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.

Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.

Источник: https://tvoeip.ru/nalogi/sdacha-v-arendu

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения! В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

• паспорт будущего арендатора;
• государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
• иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Сдача ИП в аренду собственного нежилого помещения в 2019 — налогообложение

Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.

Сам процесс передачи во временное пользование индивидуальным предпринимателем собственного нежилого помещения происходит по своему алгоритму действий.

Нужно знать все нюансы – какие документы сдавать нотариусу, следует ли арендное соглашение регистрировать еще где-то, какой налог платится обязательно и другие детали.

На основании статьи 608 ГК РФ любой арендодатель недвижимости должен быть её собственником.

В законе не указывается физическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом должен быть собственник. Форма собственности может быть любой – главное, чтобы документами она была подтверждена в отношении нежилого помещения.

При заключении сделки аренды по нежилому помещению право собственности на такое имущество не переходит к арендатору от арендодателя.

Переход осуществляются по праву:

Единственное ограничение – это сдача в аренду нежилой недвижимости самому себе. На такую хитрость идут некоторые бизнесмены, чтобы отразить свои расходы по отчетности, как целевые.

Одним словом, предприниматель потратил какую-то сумму денег в личных целях без учета их в расходах предприятия, и хочет подтвердить такое действо «липовой» арендой.

Обратите внимание! Если предприниматель выбирает сдачу в аренду своих нежилых помещений в качестве основного (либо дополнительного) вида деятельности, тогда он не сможет без соответствующей лицензии и патента осуществлять аренду площадей за деньги. Ему потребуется обзавестись лицензией или патентом на аренду нежилого помещения.

Как происходит

По регламенту статьи №606 Гражданского Кодекса России (далее – ГК РФ) заключение договора аренды нежилых площадей, тем более коммерческого характера, между индивидуальным предпринимателем и любым арендатором (нанимателем помещения) должно совершаться за деньги.

Поэтому в договоре сделки обязательно должно быть прописана арендная плата. Такие платежи устанавливаются за то, что наниматель временно пользуется, владеет и распоряжается недвижимым имуществом.

Алгоритм действий по предоставлению нанимателю нежилой недвижимости во временное пользование, заключается в следующих этапах:

1. Подготовка пакета бумаг.
2. Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
3. Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
4. Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
5. Устный договор об условии сделки.
6. Запись к нотариусу для совершения сделки.
7. Встреча сторон договора у нотариуса.
8. Составление, прочтение и подписание договора аренды.
9. Выдача ключей от помещения арендатору.
10. Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
11. Оплата госпошлины за регистрацию договора.

Обратите внимание! Реальную стоимость нежилого помещения следует обязательно знать, ведь она включается в расчет стоимости арендной платы. Вообще, помимо этого, в арендную плату входят еще и коммунальные платежи, и другие статьи расчетов.

Аренда квартир от собственника без комиссии описывается в этой статье.

В перечень основных бумаг для оформления сдачи в аренду нежилого помещения, вошли следующие документы, которые следует подготавливать сначала для нотариуса, потом для регистрационного учреждения:

• гражданский паспорт предпринимателя;
• свидетельство о предпринимательстве – о регистрации, выданное в учреждении ЕГРИП;

• патент на сдачу в аренду нежилого помещения (если у предпринимателя основным видом деятельности является сдача в аренду помещений);
• бумаги на само нежилое помещение – кадастровый, технический паспорт, план дома, в котором находится объект и прочее;

• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• свидетельство юридического лица, если в сделке участвует предприятие, как арендатор (наниматель);

• учредительные документы юр. лица;
• гражданский паспорт физического лица, если в сделке участвует гражданин арендатор (наниматель);
• согласие от супруга, если нежилая недвижимость является совместной собственностью;
• согласие из органов опеки, если совладельцем с ИП по недвижимости является несовершеннолетний ребенок;
• доверенность на случай, когда вместо одного из участников в сделке выступает его представитель (заверяться должна у нотариуса);
• банковское согласие, если нежилая площадь в помещении находится под обременением залогового имущества по договору ипотеки.

В арендном договоре, помимо основных пунктов, должны обязательно быть указаны следующие детали:

1. В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
2. Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
3. Сроки действия настоящего контракта.
4. Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
5. Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
6. Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
7. Кадастровый номер помещения.
8. Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
9. Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
10. Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
11. Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
12. Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.

Обратите внимание! Кроме договора аренды индивидуальный предприниматель может к нему приложить также и инвентаризационный акт (акт приема-передачи помещения и имущества в нем).

Если арендатор собирается использовать помещение вместе с оборудованием и иным имуществом, находящимся в нем, тогда понадобится акт инвентаризации.

Договор аренды по нежилому помещению, принадлежащему предпринимателю, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации не только у нотариуса, но и в специальном регистрирующем государственном органе – Регпалате, Росреестре или ЕГРН (Едином государственном реестре).

Если срок действия договора меньше 12 месяцев, либо не указан вообще, тогда договор не нужно регистрировать. Такой порядок предусмотрен пп. 1 и 2 ст.609 или ст. 657 ГК РФ. Игнорирование такого порядка повлечет за собой штраф в размере 5000 рублей, который стороны должны оплатить пополам.

Налогообложение при сдаче ИП в аренду собственного нежилого помещения

Налог на доход начисляется в тех ситуациях, когда ИП получает прибыток от продажи чего-либо – товаров или услуг. Аренда нежилого помещения считается услугой, с которой бизнесмен получает прибыль – арендную плату от арендатора.

Если говорить о 13% налога с дохода. Который подлежит оплате гражданами РФ, получившими свой доход, то индивидуальный предприниматель может платить такой платеж только тогда, когда сдает в аренду помещение как физическое лицо, а не как ИП.

Есть три системы налогообложения, которая может коснуться того или иного индивидуального предпринимателя, сдающего в аренду нежилое помещение:

Первая система считается более расходной (невыгодной), она  реализуется только тогда, когда у налогоплательщика нет никаких льгот или каких-либо послаблений.

Для ИП такая система редка, но она встречается. Ее следует использовать в случаях, где доход от бизнеса составляет сумму более 60 млн. рублей за отчетный год.

Вторая система чаще всего в практике налогообложения встречается именно в деятельности индивидуальных предпринимателей.

Она регулируется Главой 26.2 Налогового Кодекса России. Эта система может быть реализована в двух вариациях:

Если индивидуальный предприниматель вовремя не сдал в налоговую инспекцию заявление на переход на упрощенную систему налогообложения в течение отчетного года, тогда бизнесмена автоматически переведут на ОСН. То же самое касается и случаев, когда вовремя не был продлен патент.

Обратите внимание! Размеры налоговых ставок по упрощенной системе устанавливается на основании правового акта №117-ФЗ от 5 августа 2000 г., отредактированном последний раз 3 апреля 2019 года, где изменения вступили в силу 1 июля 2019 года.

Например, в п.2 ст.346.20 данного закона говорится о том, что налог «с доходов минус расходы» может быть исчислен не строго в 15%, а в диапазоне – от 5 до 15 процентов.

А на основании п.3 ст.346.20 закона есть даже послабление – уменьшение на 3% уплаты налога на период с 2019 по 2021 годов в том случае, если.

Третья система подразумевает наличие патента для осуществления арендной деятельности. Принцип новый и его сразу же подхватили индивидуальные предприниматели. Стоимость патента фиксирована.

Размер налоговой ставки зависит от размера дохода от аренды нежилого помещения. ИП получает доход, налог будет исчисляться из потенциального дохода, который возможен по бизнес-плану (ПВД – потенциально возможный доход).

Ставка по патентной системе налогообложения составляет 6% от ПВД, что составляет налог в размере следующего диапазона – от 4 до 12%, что берется уже от реального дохода.

Нюансы

Случаются разные ситуации, где требуется передать в аренду нежилое помещение, когда нужно присмотреться к особенностям и деталям по-иному.

Например, случай, когда индивидуальный предприниматель собирается сдать в аренду нежилое помещение, которое принадлежит его отцу. В этом случае ему нужно сначала со своим отцом прийти к нотариусу и оформить доверенность, заверенную нотариусом.

Затем уже следует искать арендатора и с ним приходить к нотариусу уже для заключения сделки аренды нежилого помещения. Только при этом следует прихватить с собой со всеми остальными документами доверенность.

Также если помещение является совместной собственностью, тогда тоже следует оформлять доверенность и согласие от совладельца помещения. Такое может произойти в случае, когда супруги вместе купили нежилое помещение, которое теперь готовы сдавать в аренду.

Если у ИП есть супруг или супруга, а помещение было приобретено уже в браке – такая собственность считается совместной (п.2 ст.253 ГК РФ).

Сделка по сдаче в аренду нежилого помещения может проводиться между индивидуальным предпринимателем – арендодателем, являющимся собственником недвижимости, и между любым другим арендатором – физическим, юридическим лицом или тоже индивидуальным предпринимателем.

Сама сделка ничего сложного собой не представляет – главное, знать четко, какие документы сдавать, в каком порядке проходить всю процедуру. Договор аренды должен быть на руках у каждой из сторон по 1-му экземпляру. У арендатора еще к договору может быть прикреплен акт приемки-передачи помещения и имущества, находящегося в нем.

Образец краткосрочного договора аренды земельного участка вы можете посмотреть тут.

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sdacha-ip-v-arendu-sobstvennogo-nezhilogo-pomeshhenija/

2019 применение усно ип при сдаче в аренду нежилых помещений

В случае если у индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности, предусмотренной подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.

43 Кодекса, имеются в собственности иные жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, которые он сдает в аренду и которые не указаны в патенте, он вправе в отношении доходов от аренды таких объектов применять иные режимы налогообложения, в том числе упрощенную систему налогообложения.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого.

Внимание

Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды. Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Ооо сдача в аренду нежилого помещения усн особенности

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования.

Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы». Права и обязанности сторон Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо.
Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Как сдать ип в аренду собственного нежилого помещения

Важно

Российской Федерации, он вправе применять иной режим налогообложения. 2. По вопросу о возможности для индивидуального предпринимателя — налогоплательщика УСН, осуществляющего предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости, перехода в течение календарного года на ПСН в отношении этих объектов недвижимости В соответствии с пунктом 6 статьи 346.

13 Кодекса индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), вправе перейти на иной режим налогообложения (в том числе на ПСН) с начала календарного года (если он не нарушил условия применения УСН, установленные главой 26.

2 Кодекса), уведомив об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором он предполагает перейти на иной режим налогообложения.

Можно ли при сдаче в аренду нежилой недвижимости применять усн?

Расчет обязательных отчислений арендодателя (тыс. руб.) Показатель (за год) ОСНО плательщик НДС УСН 15% УСН 6% ЕНВД Доходы 1 220,34 1 440,00 1 440,00 1 440,00 5) Расходы 650,40 663,58 – – НДС 206,48 1) – – – Налог на прибыль / УСН / ЕНВД 113,99 2) 116,46 3) 59,22 4) 322,35 6)

• 219,66 – 13,18 = 206,48
• (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
• (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
• 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
• базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки Пример 2 Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП.
К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб. Таблица 3.

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ип

Расчет налоговых платежей для ИП (тыс. руб.) Показатель (за год) ОСНО плательщик НДС УСН 15% УСН 6% ЕНВД ПСН НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент 68,97 1) 110,54 2) 43,20 3) 282,96 4) 60,00 5)

• (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
• (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
• 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
• 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку. Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

• ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС.

Нюансы Случаются разные ситуации, где требуется передать в аренду нежилое помещение, когда нужно присмотреться к особенностям и деталям по-иному. Например, случай, когда индивидуальный предприниматель собирается сдать в аренду нежилое помещение, которое принадлежит его отцу.

В этом случае ему нужно сначала со своим отцом прийти к нотариусу и оформить доверенность, заверенную нотариусом. Затем уже следует искать арендатора и с ним приходить к нотариусу уже для заключения сделки аренды нежилого помещения.

Только при этом следует прихватить с собой со всеми остальными документами доверенность. Также если помещение является совместной собственностью, тогда тоже следует оформлять доверенность и согласие от совладельца помещения.

Такое может произойти в случае, когда супруги вместе купили нежилое помещение, которое теперь готовы сдавать в аренду.

2018 применение усно ип при сдаче в аренду нежилых помещений

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку. Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы. Ответственность при неуплате налога Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

Отличия налогообложения дохода от аренды Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

• 6% с выручки от аренды;
• отчисления за себя в пенсионный фонд;
• отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Этот маневр признан будет всегда незаконным и облагается штрафами административного характера.

Обратите внимание! Если предприниматель выбирает сдачу в аренду своих нежилых помещений в качестве основного (либо дополнительного) вида деятельности, тогда он не сможет без соответствующей лицензии и патента осуществлять аренду площадей за деньги.

Ему потребуется обзавестись лицензией или патентом на аренду нежилого помещения. Как происходит По регламенту статьи №606 Гражданского Кодекса России (далее – ГК РФ) заключение договора аренды нежилых площадей, тем более коммерческого характера, между индивидуальным предпринимателем и любым арендатором (нанимателем помещения) должно совершаться за деньги.

Поэтому в договоре сделки обязательно должно быть прописана арендная плата. Такие платежи устанавливаются за то, что наниматель временно пользуется, владеет и распоряжается недвижимым имуществом.

Источник: http://advokat-na-donu.ru/2018-primenenie-usno-ip-pri-sdache-v-arendu-nezhilyh-pomeshhenij/