Аренда квартиры ООО для сотрудника

Аренда жилья для сотрудников налогообложение

Владельцы предприятий зачастую сталкиваются с дефицитом компетентных кадров. Подобная ситуация вынуждает их «выписывать» персонал из других регионов России или из-за границы, а также командировать собственных работников на некоторое время в другие компании.

В таких случаях работодателям приходится обеспечивать специалистов жильем, то есть снимать для них комнаты или целые квартиры. В этой статье мы расскажем о том, как выполняется аренда квартир для сотрудников, и обсудим некоторые бухгалтерские детали.

Какие особенности имеет аренда квартир для сотрудников организации

Аренда квартир для сотрудников компаний – это обычная практика. Предприятиям очень часто приходится предоставлять своим работникам съемную жилплощадь как на короткий, так и на длительный срок.

Чаще всего организации берут в аренду не одну, а сразу несколько квартир, причем предпочтение отдается не «однушкам», а двух-, трех- и многокомнатным, которые находятся в шаговой доступности от метро или офиса компании.

Аренда, субаренда, поднайм, безвозмездное пользование – все эти понятия имеют прямое отношение к ситуации, когда работодателю необходимо обеспечить сотрудника жильем. Термины отражают разнообразие вариантов того, какой договор можно заключить в подобной ситуации. Каждый вариант обладает как достоинствами, так и недостатками, поэтому требует взвешенного анализа.

Один из наиболее распространенных вариантов – работник компании самостоятельно заключает договор аренды квартиры с ее владельцем, а работодатель лишь компенсирует его убытки (например, в виде прибавки к зарплате).

Давайте рассмотрим подробнее, какие существуют варианты контрактов на аренду жилплощади.

Как составить договор аренды квартиры для сотрудников

Распространенной практикой при заключении трудовых соглашений с иностранными сотрудниками или специалистами, переведенными из других регионов, является включение в такой контракт или ознакомление работника с положением имеющегося в организации коллективного договора о представлении ему жилплощади.

Не следует полагать, что такое жилье предоставляется безвозмездно. Организации обычно берут квартиры для сотрудников в аренду.

Именно частные квартиры набирают все большую популярность как место проживания командированных работников. И это понятно, ведь гостиницы и отели с доступными ценами сейчас в большом дефиците.

На какие же нюансы следует обратить особое внимание при заключении договора аренды с владельцем квартиры – физическим лицом?

В пункте 2 статьи 30 ЖК РФ прописано, что владелец жилплощади имеет право передавать свое имущество (принадлежащее ему на праве собственности) во владение или пользование другому физлицу на основании:

• договора найма;
• договоренность о безвозмездном пользовании;
• иных норм закона.

Соответственно, юрлицо может пользоваться имуществом собственника на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом норм гражданского и жилищного законодательства.

Давайте разберемся, имеет ли предприятие право арендовать квартиры для своих работников и в чем отличие такого жилья от служебных помещений.

Следовательно, служебные помещения могут предоставляться строго очерченному кругу лиц и исключительно в силу специфики их деятельности, которая требует проживания непосредственно по месту службы или рядом с ним.

Порядок предоставления таких помещений строго регламентирован жилищным законодательством.

В статье 100 ЖК РФ прописано, что собственник помещения и сотрудник должны заключать договор найма специализированной жилплощади.

Если говорить о работниках негосударственных компаний, то они не могут претендовать на получение служебного жилья. При этом организации, в которых они трудятся, вправе заключать договоры аренды квартир для сотрудников с физическими или юридическими лицами, а также компенсировать расходы, которые служащий несет при самостоятельном найме.

На каких правовых основаниях организации могут осуществлять аренду квартир для сотрудников?

Юрлица могут получать жилплощадь во владение или пользование в соответствии с договором аренды или иными контрактами (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). Документы обязательно оформляются в письменном виде вне зависимости от длительности их действия (пункт 1 статьи 609 ГК РФ).

Юрлицо также может использовать жилплощадь исключительно в этих целях (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).

• Двусторонний договор аренды жилого помещения.

Каким образом происходит процедура заключения двустороннего договора аренды квартиры для сотрудника (между организацией-арендатором и владельцем жилплощади-арендодателем)?

В таком договоре работник организации-арендатора не фигурирует, однако из его текста должно быть понятно, что квартира будет использоваться именно для его проживания. Также должны быть указаны значимые условия: объект аренды, ее сроки и стоимость.

Если в трудовом соглашении прописано частичное возмещение арендной платы работнику, то в контракте указывается именно оно. Если арендная плата выше, чем сумма компенсации, то работник сам оплачивает владельцу помещения разницу. Для этого заключается отдельный договор, предмет которого компанию интересовать не должен, так как в этих взаимоотношениях она уже не участвует.

Если имуществу был причинен материальный ущерб или обязательные платежи не были выплачены в полном объеме, из гарантийного платежа вычитается сумма долга или убытков.

Таким образом, компания становится ответственной за действия работника, повлекшие за собой определенный ущерб.

Иногда в договоре прописывается порядок оплаты коммунальных услуг – к примеру, обязательство арендатора оплачивать их самостоятельно. При этом если такая обязанность будет передана жильцу, то есть сотруднику компании, то это следует отметить в акте приема-передачи жилплощади.

В разделе «Права и обязанности» следует прописать, что арендодатель готов предоставить жилое помещение и находящееся в нем имущество в состоянии, удовлетворяющем требования договора и соответствующем назначению арендованного жилого помещения. Кроме того, квартира должна быть пригодна для проживания, работнику компании-арендатора должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в нее.

Сам арендатор должен использовать жилплощадь и имущество по прямому назначению, своевременно вносить арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, а также содержать квартиру в технически исправном состоянии, соблюдать санитарные нормы и правила.

Пожалуй, самым важным является пункт о цене договора. В документе необходимо четко зафиксировать сумму, которую арендатор должен будет платить за квартиру, а также указать порядок оплаты: в каком виде (наличными или на расчетный счет), в какие сроки, каковы последствия просрочки платежа.

Чтобы арендодатель не мог поднимать арендную плату каждый месяц, необходимо прописать в договоре, что пересмотр платы может производиться не чаще одного раза в год и по соглашению сторон.

• Трехсторонний договор аренды жилого помещения.

При подписании договора на аренду квартиры для сотрудника между тремя сторонами арендодателем будет являться владелец жилплощади, арендатором – компания-работодатель, а специалист будет выступать в роли третьей стороны, у которой есть свои права и обязательства.

Квартира в этом случае предоставляется исключительно для того, чтобы там проживал работник организации. Вероятно, именно он будет исполнять обязанности по уплате коммунальных платежей и пр. А вот плату за наем должен вносить арендатор, то есть компания. На сотрудника также лягут обязательства по компенсации материального урона, причиненного имуществу.

При заключении договора все три стороны подписывают акт о техническом состоянии квартиры, количестве мебели и прочего имущества. Это необходимо и арендодателю, который сможет предъявить претензии арендатору, утратившему или испортившему его имущество, и самому арендатору.

Если арендатор предоставил жильцу имущество с уже имеющимися недостатками, это необходимо зафиксировать в акте, чтобы в дальнейшем владелец жилья не мог высказывать претензии по этому поводу. К примеру, пенсионерка, сдавшая квартиру на длительный срок, может просто забыть, что диван был сломан еще в тот момент, когда она передавала ключи новому жильцу.

Источник: http://k-p-a.ru/arenda-zhilya-dlya-sotrudnikov-nalogooblozhenie/

Как снять квартиру для сотрудников

Авг 22

квартира для сотрудников

С целью привлечения и мотивации квалифицированной рабочей силы, некоторые компании обеспечивают своих сотрудников, имеющих жилищные проблемы, доступным жильем, в большинстве случаев, арендованным.

Существует несколько путей заключения подобного рода соглашений, которые зависят исключительно от таких факторов, как налогообложение, ответственность арендатора перед владельцем жилья и некоторые другие.

Рассмотрим варианты такой аренды более подробно.

Возмещение затрат, связанных с арендной платой работодателем

Данный вариант является одним из наиболее распространенных.

В этом случае, сотрудник компании заключает договор аренды от своего имени, а компания-работодатель обязуется взять все расходы, связанные с арендой помещения, на себя.

Компания может компенсировать данные затраты путем добавления оговоренной суммы к заработной плате сотрудника. Этот вариант считается наиболее приемлемым, так как в договоре участвуют исключительно физические лица.

Заключение данного договора предусматривает рассмотрение таких пунктов, как предмет договора, срок его действия, ответственность сторон, заключающих договор, их права и обязанности, арендная плата за арендуемое жилье и т.д. В данном случае, владелец жилья в рамках договора выступает как физическое лицо, и, таким образом, обязуется ежегодно платить НДФЛ в установленном законодательством размере 13% от полученного дохода.

Также в обязанности владельца жилья входит самостоятельный расчет суммы НДФЛ с целью внесения данной суммы на специальный бюджетный счет, реквизиты которого доступны каждому гражданину в налоговой службе по месту жительства плательщика.

Перечисление данной суммы на бюджетный счет следует осуществлять не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом.

Договор аренды с юридическим лицом

В данном случае именно компания выступает в качестве съёмщика жилья для своего сотрудника.

В отличие от общего договора найма, который заключается между физическими лицами относительно передачи жилья во временное пользование, в случае с юридическими лицами, речь идет исключительно о договоре аренды*.

В договоре аренды участвует две стороны: арендодатель, в роли которого выступает владелец жилья, и арендатор – компания-работодатель, выступающий в роли юридического лица.

Однако Гражданский кодекс РФ ограничивает назначение жилья, предусматривая использование данного помещения исключительно для проживания. Компания-работодатель, выступающая в роли юридического лица, вправе передать жилое помещение своему работнику по договору ссуды (безвозмездного пользования) сразу после того, как между компанией и владельцем жилья будет заключен договор аренды.

Статья 689 ГК РФ поясняет условия договора ссуды, согласно которому сторона, предоставляющая предмет ссуды в безвозмездное пользование, то есть ссудодатель, обязуется передать данный предмет ссуды в безвозмездное пользование стороне, принимающей данный предмет в свое пользование, то есть ссудополучателю; в свою очередь, последний обязуется вернуть данный предмет ссуды после срока истечения действия договора в предварительно оговоренном состоянии. Данный договор также содержит права и обязанности ссудодателя и ссудополучателя, необходимые условия договора ссуды, а также ответственность сторон. В договоре обязательно прописаны сроки действия договора, вопросы, связанные с ремонтом жилого помещения, условия проживания и подселения жителей.

Проживающее в данном жилом помещении лицо обязуется на протяжении всего срока действия договора поддерживать помещение в предварительно оговоренном состоянии. Договор не исключает необходимость проведения капитального ремонта, а также предусматривает обязательную оплату всех коммунальных услуг и других платежей, если иное не предусмотрено договором ссуды.

Статья 696 ГК РФ предусматривает такое происшествие, как нанесение ущерба жилому помещению лицом, проживающим в нём.

В таком случае проживающее лицо несет полную ответственность за любой нанесенный ущерб (преднамеренное нанесение ущерба, порчу или гибель переданного согласно договору имущества, передачу жилого помещения третьему лицу, несоответствующее пользование переданного в безвозмездное пользование объекта договора) независимо от природы его возникновения в случае, если на то не было согласия работодателя. Законодательство РФ не предусматривает освобождение от ответственности ссудополучателя в случае случайной гибели или нанесения повреждения объекту договора при условии, что ссудополучатель был осведомлен о данном происшествии и мог предотвратить его возникновение, но не сделал это с целью уберечь своё личное имущество.

В любом случае, ответственность перед владельцем жилья лежит на юридическом лице, которое подписывало договор ссуды.

Согласно договору ссуды оплату за пользование жилым помещением осуществляет юридическое лицо. Арендатор согласно действующему законодательству также обязуется платить НДФЛ, так как он выступает налоговым агентом, в то время как собственник жилья освобождается от данной обязанности.

Аренда жилого помещения через субаренду

Данный способ предусматривает заключение договора аренды между владельцем квартиры и юридическим лицом, т.е. компанией-работодателем, с последующим заключением договора поднайма непосредственно с работником, который будет проживать в данном помещении.

Данный тип соглашения также называется субарендой.
Договор поднайма предусматривает обязательное согласие наймодателя  (владельца жилья) на передачу в пользование всего помещения или оговоренной его части для проживания в нем поднанимателя (сотрудника фирмы).

При заключении договора субаренды арендатор получает право сдавать объект аренды в пользование третьей стороне. В каждом конкретном случае стороны сами решают, какой договор им стоит заключать: договор поднайма или субаренды.

Как договор поднайма, так и договор субаренды заключаются на платной основе, то есть поднаниматель или субарендатор (сотрудник организации) обязуется уплачивать сумму, оговоренную в договоре, юридическому лицу, которое в свою очередь обязано передавать эту сумму арендодателю. Более того, юридическое лицо обязуется оплачивать НДФЛ. Данный вид договора не является достаточно распространенным из-за сложности проведения необходимых операций.

Будьте бдительны!
Заключение договора аренды является достаточно серьезным шагом. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и неприятностей, необходимо убедиться, не «проблемная» ли эта квартира, которая выступает предметом договора. Обязательно уточните следующие вопросы:

• кто является фактическим собственником жилья?
  В случае если квартира находится в частной собственности, договор должен заключаться с фактическим ее владельцем, а если квартира принадлежит нескольким хозяевам одновременно, договор заключается с каждым из них.
• нет ли обстоятельств, препятствующих пользованию квартирой (залог, арест и т.д.)

Данная информация содержится в регистрационной службе. Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП.

Тем не менее, Свидетельство о праве собственности (или иной правоустанавливающий документ) не может гарантировать, что данное жилье находится в собственности конкретного владельца, так как при осуществлении каких-либо операций с жильем (например, продажа квартиры), данное свидетельство не подлежит обязательному изъятию. Обращайте внимание на сроки выдачи выписки из ЕГРП: чем «свежее» справка, тем «свежее» информация о состоянии квартиры.

При заключении договора особое внимание обращайте на указываемые сроки действия договора и оговоренную арендную плату.

Срок действия договора аренды. Срок действия договора устанавливается сторонами, вступающими в правовые отношения. В случае расторжения договора, сторона, являющаяся инициатором его расторжения, должна предупредить вторую сторону договора о принятом решении не менее чем за 3 месяца до даты фактического расторжения договора аренды.

Тем не менее, стороны могут указать любой другой удобный для них срок.

Статья 610 ГК РФ предусматривает случай, когда стороны договора (одной из которых выступает юридическое лицо) не указывают срок окончания действия договора аренды; в данном случае срок действия договора считается неопределенным, а это означает, что расторгнуть такой договор в любой момент не представляется возможным.

Арендная плата согласно договору. Обратите особое внимание на арендную плату, которая указывается в договоре за аренду объекта договора. Не забудьте оговорить способ оплаты (наличный расчет, перевод денег на расчетный счет), сроки оплаты арендной платы и меры, предпринимаемые в случае неоплаты или несвоевременной оплаты.

Необходимо также предусмотреть возможность изменения арендной платы во время действия договора, чтобы обезопасить себя от незапланированного повышения стоимости за аренду помещения. В данном случае лучше всего указать в договоре периодичность пересмотра арендной платы, оговоренную обеими сторонами.

Обычно неотъемлемой частью договора аренды является акт приема-передачи объекта аренды.

* Это требование обуславливается п. 2 ст. 30 ЖК РФ и п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Источник: http://myblogrealty.ru/2011/08/kak-snyat-kvartiru-dlya-sotrudnikov/