Доход у застройщика при УСН

Как застройщику отразить в учете расходы при строительстве объекта для стороннего инвестора — НалогОбзор.Инфо

Порядок отражения расходов в бухгалтерском учете застройщика зависит от того, каким способом выполняются строительные работы:

• собственными силами застройщика.

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик.

Бухучет: строительство подрядным способом

Если застройщик строит объект подрядным способом, то свои расходы по оказанию услуг инвестору в бухучете он отражает в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99).

Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99).

Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг инвестору:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60…)
– отражены расходы застройщика по организации строительства.

Дебет 90-2 Кредит 26
– учтена в составе расходов себестоимость услуг застройщика.

Помимо учета собственных затрат, застройщик должен вести обособленный учет всех расходов, связанных со строительством объекта (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет затрат на строительство объекта застройщик организует на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

На этом счете все расходы рекомендуется группировать по технологической структуре затрат определенной сметной документацией (например, затраты на строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования и т. п.) (п. 3.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Затраты на строительство объекта отражаются по мере их возникновения и накапливаются по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

По окончании строительства застройщик передает инвестору объект, построенный подрядчиками. Эту операцию в бухучете он отражает следующими проводками:

Дебет76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

Пример отражения в бухучете застройщика расходов по договору инвестирования в строительство. Застройщик ведет строительство подрядным способом. Договор инвестирования в строительство носит краткосрочный характер

В июле ООО «Производственная фирма «Мастер»» (инвестор) заключило договор на строительство объекта с ЗАО «Альфа» (застройщик). На основании договора «Альфа» подрядным способом организует строительство складского помещения для «Мастера».

По утвержденной смете стоимость проекта составляет 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). Стоимость услуг застройщика – 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.), стоимость подрядных работ – 10 620 000 руб. (в т. ч.

 НДС – 1 620 000 руб.).

В сентябре подрядчик закончил строительство складского помещения и передал его застройщику. В этом же месяце застройщик передал построенный объект инвестору.

https://www.youtube.com/watch?v=4ElbIB4Po0s

Фактические расходы «Альфы» на организацию строительства объекта за период с июля по сентябрь составили 600 000 руб., в том числе:

• материальные затраты – 180 000 руб. (июль – 20 000 руб., август – 90 000 руб., сентябрь – 70 000 руб.);

• амортизация – 60 000 руб. (ежемесячно по 20 000 руб.);

• зарплата с отчислениями на пенсионное (социальное, медицинское) страхование – 350 000 руб. (июль – 80 000 руб., август – 160 000 руб., сентябрь – 110 000 руб.);

• прочие расходы – 10 000 руб. (июль – 6000 руб., август – 1000 руб., сентябрь – 3000 руб.).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены следующим образом.

В июле:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 126 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб. + 80 000 руб. + 6000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за июль.

В августе:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 11 800 000 руб. – получены средства на строительство объекта;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 180 000 руб. – выделена в качестве предоплаты стоимость услуг застройщика из средств, полученных от инвестора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС с суммы предоплаты;

Дебет 60 Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислена предоплата подрядной организации согласно договору на строительство объекта;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 271 000 руб. (90 000 руб. + 20 000 руб. + 160 000 руб. + 1000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за август.

В сентябре:

Дебет 08-3 Кредит 60
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 203 000 руб. (70 000 руб. + 20 000 руб. + 110 000 руб. + 3000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за сентябрь;

Дебет 90-2 Кредит 26
– 600 000 руб. (126 000 руб. + 271 000 руб. + 203 000 руб.) – списаны расходы застройщика на организацию строительства за период строительства;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– 9 000 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта приемки-передачи построенного объекта);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по подрядным работам;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 180 000 руб. – зачтен полученный аванс в счет оплаты услуг застройщика.

Бухучет: привлечение технического заказчика

Застройщик может привлечь для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика. Услуги технического заказчика застройщик отражает в качестве своих расходов на оказание услуг инвестору по организации строительства. Для отражения этих расходов используйте счет 26 «Общехозяйственные расходы».

При этом в бухучете сделайте проводки:

Дебет 26 Кредит 60
– списаны затраты по договору с техническим заказчиком, связанные с выполнением функций застройщика;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный техническим заказчиком;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный техническим заказчиком.

Бухучет: строительство собственными силами

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика и свои расходы по строительным работам отражает в бухучете в том же порядке, что и подрядчик. Затем эти расходы застройщик списывает с кредита счета 20 в дебет счета 08.

При расчете налогов порядок учета расходов по договору инвестирования в строительство объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

• с привлечением подрядной организации;

При подрядном способе строительства, рассчитывая налог на прибыль, застройщик вправе уменьшить свой доход по инвестиционному договору на сумму расходов, связанных с оказанием инвестору услуг по организации строительства (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).

Затраты на содержание службы застройщика учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета расходов. Подробнее об этом см.:

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств, от других расходов организации (подп.

 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование. Налогооблагаемую прибыль застройщика такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

ОСНО: НДС

Сумму «входного» НДС, предъявленную при оказании услуг застройщика, принимайте к вычету в общеустановленном порядке. То есть после принятия актива на учет, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия, необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

При строительстве собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика и расчет налогов ведет в том же порядке, что и подрядчик.

УСН

При подрядном способе строительства налоговую базу по единому налогу определяйте в следующем порядке.

Если застройщик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет разница между выручкой, полученной от оказания услуг, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

При этом застройщик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы учитывать при расчете единого налога на УСН.

Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает единой налог в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках инвестиционного договора, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация платит ЕНВД, то оказание услуг застройщика по договору инвестирования в строительство не окажет влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст.

 346.29 НК РФ).

С деятельности застройщика в рамках инвестиционного договора налоги рассчитывайте в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы, связанные с оказанием инвестору услуг по организации строительства, застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_otrazit_v_uchete_raskhody_svjazannye_s_polucheniem_dokhoda_pri_stroitelstve_obekta_dlja_storonnego_investora/107-1-0-2704

Экономия застройщика для целей налогообложения

Законодательством невозможно регламентировать все тонкости и нюансы такой деятельности и соответственно, у бухгалтеров компаний возникают порой серьезные затруднения, связанные с крупными налоговыми рисками.

Конечно же, руководство компании стремится сэкономить. В том числе и на налогах, уплачиваемых в бюджет. Однако, это далеко не всегда безопасно и может повлечь за собой большие неприятности со стороны контролирующих органов

В нашей статье мы рассмотрим особенности налогообложения экономии застройщика, полученной по результатам окончания проекта.

Кто является «застройщиком»  и «заказчиком- застройщиком» (термины и определения).

Для начала рассмотрим, какую же компанию корректно называть «застройщиком».

Согласно п.16 ст.1 Градостроительного Кодекса, застройщик — юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке:

а также:

• выполнение инженерных изысканий,
• подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Значит, застройщик — это организация, занимающаяся организацией процессов реконструкции, строительства или ремонта недвижимости. При этом застройщик может выполнять свои функции, как для собственных нужд, так и для нужд других организаций.

Застройщики могут быть как инвесторами и соинвесторами строительства, так и строительными компаниями.

Кроме того, существует в градостроительном кодексе такое понятие, как «технический заказчик».

В соответствии с п. п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса, технический заказчик — юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени.

Технический заказчик:

1. Заключает договоры (от имени застройщика):

• о выполнении инженерных изысканий,
• о подготовке проектной документации,
• о строительстве,
• реконструкции,
• капитальном ремонте объектов капитального строительства.

2. Подготавливает задания на выполнение указанных видов работ.

3. Предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, организациям выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим:

• подготовку проектной документации,
• строительство,
• реконструкцию,
• капитальный ремонт объектов капитального строительства.

4. Утверждает проектную документацию.

5. Подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

6. Осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, тогда он будет являться заказчиком-застройщиком.

Застройщика несет большие риски в связи с осуществлением строительства. Именно на нем лежит ответственность за выбор генподрядчика, за неудачное или успешное завершение проекта.

Законодательная база

В настоящее время действует два федеральных закона, регулирующих деятельность в области строительства.

1. Федеральный Закон №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Закон 39-ФЗ определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ.

Кроме того, закон устанавливает гарантии равной защиты:

• прав,
• интересов,
• имущества

субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

2. Федеральный Закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон регулирует отношения, связанные:

• с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
• с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости,

а также устанавливает гарантии защиты прав законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом, в соответствии с п.3 закона 214-ФЗ, действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (т.е. законом 39-ФЗ).

Закон 214-ФЗ не распространяется на объекты недвижимости производственного назначения, не связанные с жилищным строительством

Обратите внимание: Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только при наличии в нем условий, указанных в п.4 ст.4 закона 214-ФЗ. В соответствии с этим пунктом договор должен содержать:

• определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольшищку застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание: При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным.

Основные признаки договора участия в долевом строительстве:

Как раз последние два пункта и отличают инвестиционный договор от договора участия в долевом строительстве.

Эта разница становится очень актуальной при определении налоговой базы по НДС с доходов застройщика. Ведь льгота, предусмотренная пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ.

Налоговый учет доходов у застройщика

Итак, для начала необходимо четко определить, в соответствии с каким именно договором (инвестиционным или участия в долевом строительстве) был получен доход застройщика.

При этом, даже если инвестиционный договор «в целом» похож на договор участия долевого строительства, но при этом не отвечает условиям, указанным в законе 214-ФЗ, для целей налогообложения НДС доходы застройщика не будут подпадать под положения статьи 149 НК РФ.

Однако, в случаях, когда застройщик является одновременно инвестором по договору и привлекает соинвесторов, а так же пользуется услугами генподрядчика и технического заказчика, в договорах соинвестирования о его вознаграждении может не упоминаться и доходы, соответственно, не будут признаваться и облагаться налогами.

Подобный подход не совсем законен, учитывая, что деятельность компании должна быть направлена на получение дохода и проводимые работы (оказываемые услуги), соответственно, должны приносить выручку, а ее размер необходимо закреплять в договорах с инвесторами (соинвесторами) или дольщиками.

В соответствии с п.1 ст.2 Гражданского Кодекса: «Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»

Если при этом «целевые» средства использовались застройщиком не только для выполнения работ по конкретному проекту, но и на другие проекты или свои нужды (т.е. не по целевому назначению), такие суммы перестанут быть целевым финансированием и будут облагаться налогом на прибыль в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.

Таковы положения действующего законодательства и позиция Минфина.

В соответствии с письмом Минфина №03-03-06/1/506 от 22.08.2011г.

: «Таким образом, использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Следовательно, такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.»

После того, как работы по инвестиционному контракту или по договору долевого участия завершены, у некоторых застройщиков остаются средства, полученные от инвесторов (соинвесторов) и дольщиков.

В случае, если договором предусмотрен возврат неиспользованных средств целевого назначения, вопросов не возникает. Но если об этом ничего не сказано, или, напротив, такие средства обозначены, как «экономия застройщика» и остаются в его распоряжении, сразу возникают вопросы – а нужно ли застройщику платить НДС? И если – да, то с какой суммы?

Понятно, что компании-застройщики «лишних» налогов платить не хотят. Поэтому порой можно встретить следующий подход:

В соответствии с этим пунктом, внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде использованных не по целевому назначению:

• имущества (в том числе денежных средств),
• работ,
• услуг,

которые получены в рамках целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств.

Безусловно, такой подход весьма выгоден компании, но при этом является чрезвычайно рискованным. При проверке налоговые органы начислят НДС, 20% штраф и пени за несвоевременную уплату налога

Таким образом, свою позицию организации придется отстаивать в суде, так как Минфин и налоговые органы не разделяют подобной позиции.

Есть случаи, когда суды принимают сторону налогоплательщика по спорным вопросам исчисления НДС с экономии денежных средств.

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/14188-ekonomiya-zastrojshhika-dlya-czelej-nalogooblozheniya.html