Арендодатель- физическое лицо стал ИП

Составляем договор аренды между ИП и физическим лицом: 3 существенных условия

Арендные правоотношения в настоящее время остаются одними из наиболее распространённых. Грамотное оформление документации позволит избежать ошибок, а так же защитить свои права каждой из сторон. Только так можно получить исчерпывающее представление об этом вопросе.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения

Согласно договору аренды, одна сторона передаёт другой право на использование того или иного объекта. Перехода постоянного права собственности при этом не происходит, за исключением ситуаций, когда предполагается выкуп имущества. Договор признаётся ссудным, если плата за арендное имущество не предусмотрена.

Заключение договора возможно в устной форме, но в большинстве случаев требуется письменная.

Для чего нужна картография земельных участков? Полная информация по ссылке.

Письменная форма обязательна, если:

• Объект договора – транспортное средство с экипажем.
• Аренда оформляется на здание или сооружение.
• Договор заключается на срок более одного года.

Любой договор аренды должен проходить обязательную государственную регистрацию.

Образец договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП можно скачать здесь.

Что касается существенных условий и реквизитов договора, то они будут следующими:

1. Размер арендной платы. Арендодатели в обязательном порядке должны получать вознаграждение. Сумма обязательно выражается в рублях.
2. Подробное описание объекта. Главное требование – наличие точной информации, позволяющей идентифицировать тот или иной объект. Обязательным приложением служит кадастровый паспорт.
3. Стороны должны так же указать свои полные реквизиты в документе. Особенно важно указать посредников, если они принимают участие в сделке.

Своя копия соглашения должна быть у каждого участника сделки. На документе должны стоять подписи всех сторон.

Какие ещё условия имеют значение?

Их не так много, но данные пункты устанавливаются только по взаимному соглашению.

• Особые условия вроде описания форс-мажорных обстоятельств, изменений законодательства и так далее.
• Порядок, в котором урегулируются споры между сторонами. Досудебный порядок разрешения споров становится важной деталью в любом соглашении.
• Информация об ответственности сторон. В соглашении нужно отразить буквально все меры принуждения к исполнению своих обязанностей.
• Вопросы, касающиеся страхования и охраны.
• Обязанности, касающиеся проведения капитального ремонта, поддержания надлежащего состояния.
• Срок аренды.

Как написать исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета? Инструкция здесь.

Пример договора аренды нежилого помещения.

Какие документы нужны для заключения договора аренды?

Необходимо собрать определённый пакет документов, без которого совершить сделку невозможно, как и закончить её документальное оформление.

Список документов будет состоять из:

1. Подтверждение права собственности на объект, передаваемый в аренду. И данные, позволяющие его идентифицировать.
2. Свидетельство для подтверждения права собственности, либо письменное согласие владельца объекта на передачу.
3. Организационного устава, с заверением от нотариуса.
4. Документов для подтверждения соответствующих полномочий, личности самого представителя.

Где можно скачать образец бланка такого договора?

Образец бланка договора аренды нежилого помещения качайте здесь. Он подойдёт и при сделке между ООО и ИП.

Образец договора аренды нежилого помещения.

Если соглашение заключают ИП и ИП

В принципе, индивидуальные предприниматели должны придерживаться таких же общих правил при оформлении нежилого помещения в аренду. Но есть и некоторые особенности, которые присущи именно такой деятельности.

При оформлении свидетельства о собственности на объект в последнем тогда будет перечисляться только ФИО. Информация о статусе ИП как таковом отсутствует.

Что такое ТСЖ и как его организовать? Подробности по ссылке.

Индивидуальным предпринимателям перед совершением сделки рекомендуется внимательно ознакомиться с законодательством, которое касается патентной системы налогообложения.

Это позволит посчитать, какая именно из систем налогообложения будет наиболее выгодной. И на какой из них выгоднее владеть тем или иным объектом недвижимости.

Сдача помещений в аренду юрлицами

В этом случае арендные правоотношения регулируются статьями с 606 по 670 в ГК РФ. Отличие для юридических лиц заключается в том, что им надо обязательно указывать коды деятельности, которая для них признана основной.

По ОКВЭД юридические лица ставят такой код, как 70.20.2. В таких ситуациях письменная форма договора обязательна. Не важно, на какой именно период времени оформляется аренда.

Как продать земельный пай сельхозназначения? Пошаговая инструкция есть в данном материале.

Без наличия указанных ниже данных сделку вообще признают недействительной:

1. Срок. Если его нет, то считается, что соглашение заключено бессрочно.
2. Подписи, поставленные каждой из сторон.
3. Описание нюансов, связанных с обязанностями и ответственностью сторон.
4. Сумма выплат в связи с оформлением аренды.
5. Реквизиты от участников, которые заключают соглашение.
6. Характеристики помещения.

Государственная регистрация обязательна не только для договора, но и для всех приложений к нему. Только после этого будет считаться, что сделка заключена официально.

Что нужно юридическим лицам для успешного проведения регистрации?

• Бумаги, которые подтверждают факт уплаты госпошлины. В данном случае она составит 15 тысяч рублей.
• То, что подтверждает правовой статус юридического лица. Обычно в этом плане выступают учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и так далее.
• Кадастровый паспорт на помещение.
• Договор вместе со всеми приложениями, с подписью.
• Заявление о том, что требуется провести регистрацию.

Фрагмент договора аренды нежилого помещения.

Когда физическому лицу нужно получить статус ИП?

Предпринимательская деятельность становится доступной для физических лиц только после прохождения официальной регистрации, получения статуса ИП. Но гражданину не обязательно в каждой ситуации иметь статус юридического лица.

Деятельность, в том числе по аренде помещений, предпринимательского характера, обладает следующими чертами:

• Покупка нескольких нежилых объектов, когда цель ставится аналогичная.
• Регулярное совершение сделок примерно в одно и то же время.
• Приобретение недвижимости с целью получения прибыли, либо её реализации в процессе пользования.
• Устойчивые связи со съёмщиками, на постоянной основе.
• Оформление учётных документов по сделкам и операциям.
• Получение денежной выручки на регулярной основе в результате использования объекта недвижимости.

Как написать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Образец можно скачать по ссылке.

Если владельцем объекта является физическое лицо

При заключении таких сделок тоже придерживаются общих правил. Но имеются и определённые нюансы, свойственные только подобным отношениям.

• Регистрация договора обязательна, если он заключается со сроком более одного года.
• Плату можно изменять максимум один раз в год.
• Возможно несколько вариантов порядка выплат – безналичный либо наличный расчёт.
• Арендодатель может включать в стоимость договора арендные платежи, если он захочет.
• Арендные выплаты не становятся причиной начисления НДС. Ведь договор заключает обычное физическое лицо.
• Указание адреса вместе с характеристиками объекта по-прежнему обязательно.

Главное – помнить о том, какие условия договоров такого рода действительно считаются важными. Ведь именно без их согласования сделку заключить невозможно.

Как поделить земельный участок? На сколько частей его можно разделить и как это оформить — смотрите в данном материале.

Например, многие считают таковым срок аренды. Но это не так. Он относится к дополнительным параметрам. Его можно указать, а можно вообще оставить без внимания. Никаких последствий после этого не наступает.

Об особенностях заключения договора аренды нежилого помещения вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/sostavlyaem-dogovor-arendy-mezhdu-ip-i-fizicheskim-litsom-3-sushhestvenny-h-usloviya.html

Аренда здания между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем

Эти коды соответствуют деятельности бизнесмена или нескольким видам деятельности, которая в реальности им ведется. Нарушением законодательства является случай, когда нежилые площади начинают использоваться в качестве жилых площадей помещения.

Обратите внимание! Договор, подразумевающий под своим основанием, получение дохода с оказанных услуг (либо проданного товара), заключенный на срок более 1 года, следует регистрировать в Росреестре – Едином Государственном Реестре Недвижимости. Такое правило указано в пунктах 1 и 2 статьи 609 ГК РФ, а также ст.

657 ГК РФ и подлежит незамедлительному исполнению в течение 30 дней с момента заключения соглашения. В случае игнорирования подобного указания на нарушителей налагается штраф в размере 5000 рублей.

Важно

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

• Кто такой индивидуальный предприниматель?
• Может ли ИП сдавать собственное нежилое помещение как физическое лицо?
• Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП
• Необходимые документы
• Пошаговая инструкция
• Составление договора
• Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП
• Заключение

Кто такой индивидуальный предприниматель? Отличие этой формы ведения бизнеса от других заключается в том, что индивидуальный предприниматель продолжает действовать от своего имени, а не от имени организации, и при этом отвечает своим имуществом по всем долгам. Это статус частного предпринимателя, регистрируемый государством.

Поводов брать в аренду имущество очень много. Во-первых, это нехватка денежных средств на покупку. Возможно, арендуемое имущество необходимо на время, тогда его приобретение становится бессмысленным (нецелесообразным). В этом случае, обращаются к тем, у кого данное имущество находится в собственности.

Внимание

Общие требования к соглашению об аренде Суть аренды заключается во временном использовании имущества за соответствующую плату. Это означает, что данная сделка возмездная. Объектом аренды может выступать все, что угодно. Им может являться и оборудование, и помещение, и транспортные средства, и так далее.

В любом случае необходимо будет оформлять договор аренды. Сторонами по нему является арендатор и арендодатель. Отсюда видно, что сторон-участников две. Стало быть, количество экземпляров документа – не менее двух.

Сдавать квартиру как ип или физ.лицо? сходства и различия

ИП) под определенную арендную плату и на определенный срок, либо бессрочно, но также – за деньги.

Если опираться на пункты 1 и 2 статья 226 НК РФ, то ответ на вопрос, кто должен платить налог с дохода при сделке с арендой нежилого помещения между физическим лицом и бизнесменом, находится сам собой. Рассмотрим случай, когда ИП арендует у физ. лица. По норме закона правового акта (ст.

226) индивидуальное предпринимательство признается организацией на упрощенной системе налогообложения. Значит, ИП является налоговым агентом и должен сам перечислять в госказну сумму НДФЛ.

Только если физическое лицо посреди действия договора аренды сам станет ИП, тогда в данном случае уплату налога с доходов будет производить он.

Договор аренды между физическими лицами

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом Требуется ли физ. лицам регистрация ИП В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ.

Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.
Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности.

При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

В этой части указываются наименования стороны их персональные данные и номер регистрации индивидуального предпринимателя. Здесь же будут указываться названия сторон договора – кто «Арендодатель» (собственник недвижимости), а кто из них «Арендатор» (наниматель помещения).

• Предмет соглашения. Описывается сама суть сделки – передача во временное пользование конкретного объекта – нежилого помещения. Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре максимально точно и детально описывается сам объект, который сдают в аренду.
• Права и обязанности. Стороны имеют свои права, а также обязанности, которые следует выполнять по условиям договора. Вот именно они и прописываются по пунктам для арендатора и отдельно для арендодателя.
• Сумма договора. Здесь указывается сумма арендной платы и что в нее входит – коммунальные платежи, цена за пользование с расчетом 1 кв.м. и прочее.

Аренда жилого помещения частным лицом у ип

Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП В этом разделе поговорим о том, что такое договор аренды нежилого помещения между ИП, как его заключить и какие документы для этого нужны? Необходимые документы Чтобы два ИП могли заключить друг с другом договор аренды нежилого помещения и зарегистрировать сделку, им нужно собрать следующие документы:

• документ о праве собственности на помещение;
• свидетельства о регистрации ИП;
• текст договора с подписями сторон(в двух экземплярах);
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Пошаговая инструкция Как заключается договор аренды нежилого помещения для ИП:

1. чтобы арендовать нежилое помещение у ИП, сначала найдите заинтересованного собственника.
2. Следом обдумайте детали сделки, включая оплату ЖКХ, срок и возможность субаренды.
3. Следующим шагом для вас будет составление договора.

Договор аренды с ип образец

Если их в тексте не будет, соглашение признается недействительным. Такое же происходит при отсутствии необходимых атрибутов, о которых говорилось ранее. Предметом арендного соглашения является передача во временное пользование объекта сделки за установленную оплату.

Размер арендной платы оговаривается в соответствующем разделе. В этом же разделе нужно определить порядок ее внесения. То есть необходимо будет четко прописать, является ли она наличной или безналичной.

Для того, чтобы продлить аренду, необходимо либо подписать новое соглашение, либо оформить допсоглашение к уже имеющемуся договору.

Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем

Так как обязанностью нанимателя будет поддержание предмета договора в порядке и целостности, важно отобразить в этом пункте еще и текущее санитарное и техническое состояние помещения.

• После описания предмета договора перечисляются права и обязанности сторон. Наниматель берет на себя обязанность поддерживать в порядке помещение и проводить периодические выплаты другой стороне сделки. Тут же в одном из пунктов надо написать, кто обязан платить за коммунальные услуги.
• Арендодатель берет на себя обязанность передать свое имущество во временное пользование другому лицу. Он обязуется не прерывать договор раньше срока. Эта сторона имеет право получать информацию о сданном в наем объекте и периодически получать выплаты.
• Следующими три пункта: сумма выплат, порядок передачи денег, штрафные санкции за неисполнение обязательств по договору.

Если соглашение расторгается из-за каких-либо нарушений, а не простого волеизъявления одной из сторон, тогда на адрес присылать нужно не уведомление, а претензию.

Эти документы составляются всегда в 2-х экземплярах, и один из них должен оставаться у отправителя, а другой высылаться адресату.

Но перед тем как отправитель оставит у себя экземпляр, документ следует оформить как полученным адресатом – должна быть отметка, подтверждение того, что документ действительно был отправлен и получен.

Для этого можно воспользоваться специальным сервисом почты – отправкой письма заказанным с уведомлением. Но если отправка документов производится предпринимателю, у которого есть свой офис и секретарь, тогда на документе просто проставляется входящий номер или дата его принятия.

Эти деньги могут стороны либо поделить между собой пополам, чтобы уплатить в казну всю сумму с обоюдным участием в оплате. Либо все расходы по госпошлине берет кто-то один на себя. Пошлину можно оплатить сразу при сделке у нотариуса, если правовой специалист возьмется за оформление заключенного арендного договора в Регпалате.

Но тогда он может взять с участников дополнительную плату за такие услуги. Обратите внимание! Для самостоятельной регистрации в ЕГРН арендного соглашения понадобятся те же самые документы, что вы сдавали нотариусу, только еще нужно будет сам договор в 3-х экземплярах сдать и оплатить квитанцию госпошлины.

Один экземпляр договора останется в Регпалате, а два отдаются на руки сторонам сделки. Срок Бессрочный арендный контракт – это документ, который составляется и заверяется без указания каких-либо сроков его действия вообще.

Источник: http://prodhelp.ru/arenda-zdaniya-mezhdu-fizicheskim-litsom-i-individualnym-predprinimatelem/

Деятельность ИП – ответы на ваши вопросы

Деятельность ИП вызывает достаточно много вопросов. Связаны они с тем, что индивидуальный предприниматель имеет двойственный статус: как физическое лицо и как субъект предпринимательской деятельности.

Мы уже рассмотрели налогообложение ИП, каков размер его обязательных страховых взносов, как ИП должен исполнять обязанности работодателя.

В этой статье мы хотим разобраться с такими вопросами деятельности ИП, ответы на которые трудно найти в явном виде.

Если вы еще не определились с тем, в какой организационно-правовой форме хотите открыть бизнес, то можете подробно ознакомиться с особенностями ИП и ООО.

Совмещение деятельности ИП и работы по трудовому договору 

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не мешает физическому лицу работать по трудовому или гражданско-правовому договору где-нибудь еще.

И наоборот – если вы уже где-то работаете, и запись об этом есть в трудовой книжке, то вы можете зарегистрироваться в качестве ИП.

 Исключение есть только для таких категорий работников как госслужащие, военнослужащие, сотрудники органов безопасности и прокуратуры. Они не могут совмещать частное предпринимательство и государственную службу.

О том, что вы являетесь индивидуальным предпринимателем, сообщать своему работодателю необязательно.

С другой стороны, некоторые работодатели даже заинтересованы в том, чтобы их работники имели статус ИП, ведь в этом случае возможна заметная экономия средств на выплате страховых взносов за работника. Например, при окладе в 30 тыс.

рублей сумма страховых взносов за работника, которые работодатель выплачивает за свой счет, составит около 9 тыс. рублей ежемесячно. 

Если же работник принят не по трудовому договору, а оказывает услуги как индивидуальный предприниматель, то за него не надо платить страховые взносы в фонды, на него не распространятся трудовые гарантии (отпуск, больничный, декретные выплаты, пособие по увольнению). Конечно, работодателю это выгодно, но и работник – ИП частично выигрывает тоже, ведь с него удерживается не подоходный налог в 13%, а, например, 6% (если он выбрал режим УСН Доходы). 

Правда, реализация такого варианта на деле затруднительна. Все контролирующие органы (ФНС, фонды, трудовая инспекция) видят в этом замену трудовых отношений гражданско-правовыми и уход от налогов. А вот Конституционный суд РФ высказывается в пользу того, что стороны могут выбирать, в каком виде оформлять отношения – по трудовому договору или по гражданско-правовому. 

Что касается страховых взносов при совмещении трудового договора и регистрации в качестве ИП, то надо знать, что платить взносы за вас, как за работника, будет ваш работодатель.

Это не отменяет обязанности индивидуального предпринимателя платить взносы за себя, даже при отсутствии реальной деятельности.

Все страховые взносы – и выплачиваемые работодателем, и те, которые платит сам ИП, поступают на его счет застрахованного лица и учитываются в дальнейшем при формировании пенсии.

Можно ли дать название ИП?

Дать ИП фирменное наименование, по аналогии с ООО, нельзя. Во всех документах, связанных с предпринимательской деятельностью, надо указывать ФИО того физического лица, которое прошло регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. То есть, вариант ИП «Альфа» невозможен, а только, например, ИП «Петров Андрей Григорьевич». 

Конечно, прямое указание имени индивидуального предпринимателя лишает его бизнес конфиденциальности, ведь бывают ситуации, когда физическое лицо не хотело бы это афишировать.

С другой стороны, благодаря сервисам на сайте ФНС, любой желающий может получить подробную информацию об интересующем его юридическом лице: состав учредителей, размер уставного капитала, ФИО директора и прочее.

Так что, в плане открытости информации об юридических (ООО) и физических (ИП) лицах ситуация примерно равная. 

И все же, у ИП есть возможность вести свою деятельность под определенным брендом. Особенно актуально это для сферы услуг и торговли. Вряд ли вывеска ИП «Петров Андрей Григорьевич» даст возможность клиентам понять, что под ней скрывается: салон красоты, автосервис или ателье. 

Индивидуальный предприниматель имеет право получить и продвигать на рынке свой товарный знак или знак обслуживания, и тут его уже никто не ограничивает. Чтобы закрепить за собой право на такой знак, надо будет его официально зарегистрировать. 

Приостановление деятельности ИП

Статус ИП не только дает право на легальную предпринимательскую деятельность, но и влечет за собой новые обязанности, как минимум – сдавать отчетность, согласно выбранному режиму, и платить за себя страховые взносы. 

У предпринимателя, который по какой-то причине бизнесом не занимается, может возникнуть вопрос – как приостановить деятельность ИП? К сожалению, такой возможности российское законодательство не предусматривает. Если вы не хотите платить взносы и сдавать отчетность за то время, когда вы не работаете, то надо будет сняться с регистрационного учета. 

Исключение есть только для периодов, когда тот факт, что вы не ведете деятельность, объясняется следующими причинами:

• отпуск по уходу за ребенком до полутора лет; пожилым человеком старше 80ти лет; ребенком-инвалидом; инвалидом 1-ой группы; 
• прохождение военной службы по призыву или проживание с супругом — военнослужащим по контракту;
• проживание за границей с супругом – работником дипломатических или консульских служб. 

Отсутствие деятельности ИП в эти периоды надо подтвердить документально, это даст возможность не платить страховые взносы за себя, но обязанность сдавать отчетность у предпринимателя все равно остается. 

Законодатели уже больше года обещают дать возможность более простой регистрации ИП и снятия его с учета в упрощенном порядке, так называемый «патент для самозанятых граждан».

Предложен был простой и удобный вариант – физическое лицо покупает в налоговой инспекции патент на какое-то количество месяцев в течение календарного года, а ФНС самостоятельно ставит его на регистрационный учет и сама его снимает с учета после окончания срока деятельности патента.

Пока что разные ведомства (министерства, фонды и ФНС) никак не согласуют между собой порядок реализации этой возможности. 

Возможна ли аренда ИП?

В Интернете можно встретить предложения аренды ИП: с документами, кассой, с расчетным счетом и т.д. Стоимость «аренды» невысока – от 5000 рублей в месяц, и в эту сумму входят налоги ИП. В предложении расписывают плюсы этого варианта: не надо проходить самому регистрацию, становится на учет, вести отчетность, платить налоги и взносы и т.д. Конечно, это явно мошенническая схема. 

Мы рассказываем об этом, потому что такие предложения могут быть достаточно убедительными, с уверениями, что арендовать ИП можно по закону. В пакет документов для аренды входят копии свидетельства ИНН, ОГРНИП, выписка из ЕГРИП, коды статистики, доверенность на ведение дел, договор совместной деятельности и т.д. 

Заключить с вами договор совместной деятельности такой ИП-арендодатель не может, т.к. сторонами в таком договоре могут быть только субъекты предпринимательской деятельности (ООО или ИП).

Единственным документом из этого списка, который может легально выдать индивидуальный предприниматель, является доверенность.

При этом вы должны действовать в интересах лица, выдавшего вам доверенность, и все полученные доходы по закону будут принадлежать тоже ему. 

Доказать в судебном порядке, что эти доходы были на самом деле получены вами, не получится, более того, вас еще и могут обвинить в ведении незаконной предпринимательской деятельности и привлечь к ответственности. Так что, не рискуйте и оформляйте ИП на себя, это быстрая и несложная процедура, так же и снятие с регистрационного учета.  

Можно ли открыть два (и более) ИП?

Индивидуальный предприниматель – это статус, которое получает физическое лицо, право на занятие предпринимательской деятельности. ИП, в отличие от ООО, не обладает собственной правоспособностью, т.е. не может иметь права и обязанности отдельно от физического лица, которое прошло государственную регистрацию. 

Так что, открыть, точнее, зарегистрировать ИП единовременно можно только на одного человека. При этом индивидуальный предприниматель может быть одновременно учредителем или участником в ООО, и даже не в одном. 

Как продать ИП?

Ответ на этот вопрос понятен из уже сказанного выше — ИП не обладает собственной правоспособностью, поэтому продать его так, как это возможно с организацией, не получится. Точнее, ИП нельзя продать как предприятие, но можно продать все его имущество, оборудование, товары, материалы и другие ресурсы, которые он использовал в предпринимательской деятельности. 

Покупателю всего этого имущества, если он собирается применять его в бизнесе, надо будет пройти регистрацию в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Получать лицензии и разрешения, оформленные на прежнего владельца бизнеса, придется заново.

Можно также переоформить на покупателя имущества договор аренды, если деятельность велась в арендованном помещении.

Если ИП вел деятельность под зарегистрированным торговым знаком или знаком обслуживания, то можно выкупить право на него, что позволит сохранить имеющуюся лояльную клиентуру. 

Источник: https://www.regberry.ru/registraciya-ip/deyatelnost-ip

Организация арендует имущество у своего владельца-физлица: какие доначисления грозят владельцу

Организация арендует имущество у своего владельца-физлица: какие доначисления грозят владельцу Алексей Крайнев, 7 июня 2018 7 июня 2018

Зачастую собственники и руководители бизнеса предпочитают оформлять недвижимость, транспорт и оборудование, которое необходимо для работы компании, не на юридическое лицо, а на себя как на «обычное» физлицо. В дальнейшем они передают это имущество в аренду своей организации. Так поступают либо те, кто заранее планирует «бросить» фирму, либо те, кто честно платит налоги, но опасается недружественного поглощения и потери соответствующих объектов. Однако такая схема имеет серьезные налоговые риски. В последнее время налоговики все чаще стали «переквалифицировать» подобные действия учредителей и руководства компаний в предпринимательство со всеми вытекающими из этого последствиями. Арбитражные суды, как правило, соглашаются с такими выводами инспекторов.  

По правилам Гражданского и Налогового кодексов для того, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью на законных основаниях, физическое лицо должно пройти специальную регистрацию и получить статус ИП (ст. 23 ГК РФ, ст. 11 НК РФ; см.

«Регистрация ИП: пошаговая инструкция»).

При этом оба кодекса содержат одинаковую оговорку: физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Другими словами, если физическое лицо не имеет статуса ИП, но фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, то государственные органы (в том числе налоговики и суд) вправе считать его предпринимателем.

Такой подход создает для физического лица дополнительные налоговые риски. Ведь ИП, в отличие от «простых» физлиц, являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ). Кроме того, индивидуальные предприниматели на ОСНО должны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (п. 1 ст.

 229 НК РФ) и уплачивать авансовые платежи по этому налогу, исходя из предполагаемого дохода (п. 9 ст. 227 НК РФ).

В то же время, они не имеют права на применение имущественного налогового вычета при продаже объектов, которые использовалось в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В этой связи важно знать, какие же признаки позволяют говорить о том, что физлицо занимается предпринимательской деятельностью. Как отличить «обычную» передачу в аренду ненужного ему имущества от соответствующей предпринимательской деятельности?

Что позволяет считать физлицо-арендодателя предпринимателем

Общие критерии, на основании которых можно разграничить деятельность физлица по сдаче в аренду личного имущества от предпринимательства, определил Верховный суд РФ, когда рассматривал вопрос об уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Ведь, напомним, что ведение бизнеса без соответствующей регистрации чревато не только налоговыми рисками, но и сопряжено с возможностью привлечения к административной (ст. 14.1 КоАП РФ) и даже уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Так вот, применительно к уголовной ответственности Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 18.11.04 № 23 указал, что физлицо может без регистрации в качестве ИП сдавать имущество в аренду, если одновременно выполняются следующие условия.

Во-первых, физлицо приобрело имущество для личных нужд, либо получило по наследству или по договору дарения. Во-вторых, необходимость в использовании этого имущества для личных нужд временно отсутствует, что и стало причиной передачи его в аренду.

Таким образом, по мнению ВС РФ, деятельность по сдаче в аренду имущества, которое приобретено физлицом самостоятельно, и которое нельзя применить для личных нужд (офисы, промышленное оборудование, станки и холодильники, спецтехника, спецтранспорт и т.п.), является предпринимательской. При этом не имеет значения, сколько таких объектов сдается в аренду, и кто является арендатором — взаимозависимая компания или независимый контрагент.

Дополнительные признаки

Описанной выше позиции Верховного суда РФ придерживаются и арбитражные суды при рассмотрении налоговых споров о доначислении НДС и НДФЛ по сделкам, связанным с передачей имущества физлиц в аренду.

Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал законным требование ИФНС о доначислении налогов физическому лицу, которое, не имея статуса ИП, сдавало в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество.

При этом судьи обратили внимание на то, что помещения по своим функциональным характеристикам не были предназначены для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Сам налогоплательщик не представил никаких доказательств того, что данные объекты использовались им в личных, семейных и иных подобных целях (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Схожие выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.17 № Ф07-1911/2017. Суд отметил следующее. Физическое лицо, не являясь ИП, за несколько лет реализовало ряд объектов недвижимости.

Четыре из них — нежилые объекты, непредназначенные для использования в личных целях (например, было продано двухэтажное здание ремонтно-строительного цеха). Еще два объекта — жилые помещения, в которых физлицо не было зарегистрировано по месту жительства или пребывания.

При этом все объекты до продажи сдавались в аренду.

Эти обстоятельства позволили суду утверждать, что деятельность по реализации объектов недвижимости носила систематический характер, была направлена на получение прибыли, и, как следствие, являлась предпринимательской.

Указанные сделки заключались систематически, последовательно и носили однородный характер, объекты недвижимости находились в собственности налогоплательщика непродолжительное время (1-10 месяцев).

При этом, как отметили судьи АС Северо-Западного округа, тот факт, что в соответствующих договорах продавец или арендодатель не были поименованы как лицо, обладающее статусом ИП, само по себе не может свидетельствовать о том, что сделки совершены не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Дополнительную аргументацию судей по таким спорам можно найти в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.17 № Ф09-8236/17.

Здесь судьи обратили внимание на значительное число объектов, которыми владело физлицо: почти десяток нежилых помещений (в том числе лаборатория, институтский корпус), автобус и несколько легковых автомобилей представительского класса. Все это имущество человек сдавал в аренду различным организациям, и в том числе тем, в которых он являлся учредителем и руководителем.

Суд указал, что расчеты по этим договорам аренды производились систематически (ежемесячно) путем перечисления денежных средств (арендной платы) на лицевые счета физлица в банках, а также в счет погашения его обязательств по кредитным договорам, за охрану объектов, газ, коммунальные услуги и т.п.

 При этом и характер расчетов, и характер взаимоотношений с арендаторами, и вид объектов, переданных в аренду, свидетельствуют о том, что деятельность физлица, связанная с предоставлением в аренду имущества, изначально была направлена на систематическое получение прибыли.

А значит, в этом случае физлицо-арендодатель должно рассматриваться для налоговых целей как ИП.

Налоговые последствия изменения статуса арендодателя

Как видим, существует достаточное число критериев, позволяющих «перевести» арендодателя из категории «обычное» физлицо в статус ИП. Теперь давайте посмотрим, каковы будут последствия такой «переквалификации».

Как уже отмечалось выше, возникновение у физлица статуса ИП приводит к тому, что у него появляются дополнительные обязанности по НДС и НДФЛ, а также пропадает право на имущественные налоговые вычеты по доходам от реализации имущества, которое использовалось для ведения бизнеса.

Анализ судебной практики показывает, что именно такие доначисления и получают физические лица в подобных спорах. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, признав деятельность физлица предпринимательской, начислил ему дополнительную сумму НДФЛ по доходам от продажи имущества, которое ранее сдавалось в аренду.

Данная сумма образовалась как раз из-за того, что ИФНС «сняла» у него имущественные вычеты. Кроме того, налогоплательщику был выписан штраф за непредставление налоговых деклараций по НДФЛ за те периоды, когда он получал доходы от аренды.

В части НДС в данном деле доначислений не последовало, поскольку объем выручки был незначителен, и налогоплательщик заявил об освобождении от НДС по статье 145 НК РФ (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Сразу заметим, что избежать доначисления НДС возможно только в том случае, если налогоплательщик успеет вовремя подать соответствующее заявление.

Как указал Арбитражный суд Поволжского округа, это можно сделать во время налоговой проверки, на этапе представления возражений по акту проверки, либо на стадии подачи жалобы в вышестоящий налоговый орган (постановление от 10.02.16 № Ф06-5339/2015).

А вот в другом деле, которое рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, выручка физлица (не зарегистрированного как ИП) от сдачи в аренду и реализации объектов недвижимости превысила лимит в 2 млн. рублей, установленный статьей 145 НК РФ.

А значит, воспользоваться освобождением от НДС налогоплательщик уже не мог. В результате ему был предъявлен к уплате НДС, а также начислены пени и штраф за непредставление деклараций по этому налогу.

При этом налогоплательщик пытался доказать, что доходы от аренды и продажи имущества были направлены на покупку жилья для личных целей, что, по мнению физлица, говорит об отсутствии предпринимательской деятельности.

Однако суд такой довод не принял, поскольку выяснилось, что жилье налогоплательщик купил в ипотеку, и не сразу после получения дохода от аренды и продажи спорных объектов, а спустя год (постановление от 12.05.07 № Ф04-5222/2016).
Отметим, что подобный подход к налогообложению доходов от аренды не ограничивается пределами только одного Западно-Сибирского округа. Так, Арбитражный суд Поволжского округа поддержал налоговиков, которые доначислили НДС физлицу, не являющемуся ИП, но сдающему в аренду объекты недвижимости в течение длительного времени. Данные объекты либо по своей сути не могли быть использованы в личных целях (промышленное оборудование, офисные помещения, магазины, палатки и т.п.), либо были приобретены налогоплательщиком явно не для личного использования (постановление от 26.06.17 № Ф06-21241/2017).

Также не избежали доначисления НДС налогоплательщики в упомянутых выше спорах, рассмотренных Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 27.12.17 № Ф09-8236/17, определением ВС РФ от 12.04.18 № 309-КГ18-2738 отказано в передаче дела для пересмотра в кассационном порядке) и Арбитражного суда  Северо-Западного округа (постановление от 03.04.17 № Ф07-1911/2017).

Практические выводы

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что передача имущества, принадлежащего руководителю или учредителю, в аренду своей компании имеет неблагоприятные последствия и для арендатора, и арендодателя.

Так, в этом случае возникают риски, связанные с правильным установлением цены аренды в отношениях между взаимозависимыми лицами. (Подробнее см.

«Налоговые риски: можно ли заключать сделки между «своими» фирмами и ИП» и «Как самостоятельно скорректировать декларации при сделках между взаимозависимыми лицами: позиция ФНС»).

Кроме того, подобные сделки попадают в зону действия новой статьи 54.1 НК РФ (см. «Налоговые схемы: ФНС утвердила новые правила борьбы с недобросовестными налогоплательщиками»).

В частности, налоговики могут решить, что основной целью заключения договора аренды между «своими» лицами является уменьшение налоговых обязательств компании, и отказать ей в признании соответствующих расходов (подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Дополнительные налоговые риски возникают в том случае, если речь идет об имуществе, которое специально приобретено для передачи в аренду, либо которое по своим характеристикам в принципе не может использоваться в личных целях (промышленное оборудование, нежилые помещения, специальная техника и транспортные средства и т.п.).

Систематическое получение учредителем или директором дохода от сдачи такого имущества в аренду может привести к тому, что его деятельность будет признана предпринимательской. А это повлечет для него налоговые санкции как минимум за непредставление декларации по НДФЛ.

А при неблагоприятном раскладе может обернуться доначислением НДС и НДФЛ, пенями и штрафами.

Указанные риски значительно повышаются, если физлицо сдает в аренду несколько объектов, использование которых в личных целях невозможно; если арендные платежи являются серьезным источником дохода для такого физического лица; либо если подобные сделки связаны с неоднократным заключением договоров купли-продажи соответствующих объектов.

И наоборот, риски уменьшаются, если речь идет о передаче в аренду объектов, которые налогоплательщик приобрел для личных нужд и какое-то время использовал именно для этих целей, но в связи с изменением жизненной ситуации стал сдавать их в аренду.

Либо если подобные объекты были получены по наследству или в порядке дарения.

Также снижению рисков способствуют обстоятельства (подкрепленные документально), обосновывающие, что целью сдачи в аренду имущества было получение дохода, направленного исключительно на собственные нужды (например, на покупку основного жилья, дачи или автомобиля, используемого для личных целей).

Обсудить на форуме (2)РаспечататьВ закладки

Источник: https://www.Buhonline.ru/pub/comments/2018/6/13555