Расторжения договора аренды и оплата по ней основными средствами
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры
Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.
Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.
В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Основания
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:
- по последующему взаимному согласию сторон;
- на основании решения суда.
Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.
Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.
Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.
[attention type=yellow][/attention]Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).
Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:
- при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
- осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.
В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.
Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.
В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.
Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.
Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.
[/attention][attention type=green]
Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.
Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.
Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.
Условия
Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.
Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.
Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.
Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.
Порядок расторжения
Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
[attention type=red][/attention]Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.
Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.
Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:
- название суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- суть договора аренды и его основные условия;
- причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
- содержание исковых требований.
К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).
По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.
После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.
Расторжение арендного договора без вмешательства суда
В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.
Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.
На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.
Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.
[/attention][attention type=yellow]
Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.
В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.
Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.
Образец
В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.
Соглашение о расторжении договора аренды — образец
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html
Оформить документы о расторжении договора аренды и установлении суммы задолжненности
в рубрике: Соглашение Соглашение о расторжении договора лизинга (с оплатой задолженности по лизинговым платежам и пеням) СОГЛАШЕНИЕ о расторжении Договора N от » » г. г. » » г.
, именуем в дальнейшем «Лизингодатель», в лице , действующего на основании , с одной стороны и , именуем далее «Лизингополучатель», в лице , действующего на основании , с другой стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующем: 1. Договор N от » » г. расторгается с момента подписания настоящего соглашения. 2. Обязательства сторон по Договору прекращаются с момента расторжения. 3.
В соответствии с п. Договора Лизингополучатель обязуется произвести оплату в пользу Лизингодателя суммы, складывающейся из имеющейся задолженности по лизинговым платежам и пеням на дату подписания настоящего соглашения. 4.
Соглашение о расторжении договора аренды
Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды.
Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.
В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:
- о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
- об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий «По взаимному соглашению Сторон Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года без взаимных претензий Сторон».
Расторжение договора аренды
Оплата будет произведена Лизингополучателем в течение ( ) дней с момента подписания настоящего соглашения путем перечисления Лизингополучателем денежных средств на расчетный счет Лизингодателя. 5.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. 6.
Адреса и банковские реквизиты сторон: Соглашение о расторжении договора № от года г.
[attention type=green][/attention]года ООО .
именуемое в дальнейшем Сторона-1, в лице , действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО « », именуемое в дальнейшем Сторона-2, в лице действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о расторжении Договора № от года (Далее — Соглашение) о нижеследующем 1. Стороны договорились расторгнуть Договор № от года (Далее – Договор). 2. В соответствии условиями, указанными в п.
Расторжения договора аренды и оплата по ней основными средствами
Внимание Ромовая, д. 10, второй этаж. Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.
Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».
Если помещение либо находящееся в нем имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества.
Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии. Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу «Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул.
Ромовая, д.
Образец иска о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы
IP/Host: .net2.bendery.md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Не получается расторгнуть договор, а потом получить деньги. Пусть платит наличкой будет хоть какая то гарантия. Правильно говорит шеф. #7 IP/Host: .net2.bendery.
md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи. #8 IP/Host: .79.210.213.adsl.tomsknet.
ru Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды От кого: Наташа Дата: 19-05-2006 12:03 Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи.
Спасибо за поддержку.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон имеются друг к другу претензии, по которым не удалось договориться «Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения». Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.
Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.
Источник: http://sv-groups.ru/oformit-dokumenty-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-i-ustanovlenii-summy-zadolzhnennosti/
Соглашение о расторжении договора аренды в 2019 году — образец нежилого помещения, сторон, дополнительное
Арендные отношения регулируются договором. Но если сделка прекращается ранее оговоренного срока, требуется документально оформить ее завершение. Как правильно расторгнуть договор аренды в 2019 году?
Действие арендного договора завершается по истечении определенного периода. Но порой правоотношения расторгаются досрочно.
В этом случае нужно документально обосновать прекращение сделки. Как в 2019 году правильно заключить соглашение при расторжении договора аренды?
Основные понятия
Аренда – это весьма распространенный способ получения во временное пользование имущества арендодателя.
В качестве предмета аренды могут выступать участки земли, объекты недвижимости, транспортные средства, природные ресурсы, интеллектуальная собственность и т. д.
Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если правоотношения длятся дольше года или одной из сторон является юридическое лицо. Завершается сделка по истечении периода, прописанного в договоре или досрочно, посредством расторжения.
Окончание аренды сопровождается заключением соглашения. В нем указывается, что стороны приняли решение прекратить правоотношения.
[/attention][attention type=red]
Причем составляться такое соглашение может как при досрочном прекращении сделки, так и по истечении срока договора (если существует вероятность пролонгации).
На практике завершение арендной сделки оформляется путем обмена письмами между сторонами договора либо не документируется никак. Не требуется оформления документального прекращения правоотношений при расторжении договора по решению суда.
Но если не оформлять завершение договорных отношений, может возникнуть юридическая неопределенность в правоотношениях сторон.
Кроме того если договор аренды регистрировался в госорганах, то для окончания сделки потребуется регистрация соглашения о расторжении сделки.
Также потребуется задокументировать возврат предмета аренды. Получается, что расторжение договора аренды без документального основания может повлечь весьма негативные последствия для арендатора.
Определения
Соглашение о расторжении договора аренды – это документ, официально удостоверяющий прекращении правоотношений между арендодателем и арендатором.
Закон не обязует стороны к составлению такого документа, но его отсутствие чревато возникновением взаимных претензий впоследствии.
Составляется соглашение о расторжении аренды в свободной форме. Но некоторые пункты должны присутствовать в обязательном порядке:
- дата прекращения действия договора;
- факт обоюдного согласия сторон и отсутствия каких-либо притязаний.
В некоторых случаях после расторжения сделки у сторон остаются претензии. Например, арендатор остался должен некую сумму. Подобные ситуации можно прописать в соглашении.
При этом указывается величина задолженности и сроки ее погашения. Но такое упоминание допустимо только при согласии арендатора.
Если арендатор не согласен с требованиями арендодателя, то таковые нельзя упоминать в документе. Более того наличие взаимных претензий не позволяет подписать соглашение. В этом случае расторгнуть отношения по сделке можно только через суд.
Причины разрыва сделки
Досрочно договор аренды может прекращаться по следующим обстоятельствам:
| Частичное исполнение договора и обязательств | Но отсутствие дальнейшего желания/возможности сторон к продолжению правоотношений |
| Невыполнение одним из участников сделки | Своих обязательств |
| Форс-мажорные ситуации | При которых продолжение правоотношений не представляется возможным |
| Требование прекращения сделки одним из участников | По причинам, предусмотренным договором |
| Расторжении при наступлении условий | Оговоренных договором |
| Решение суда | Если один из участников не желает выполнять свои обязательства |
Во всех вышеуказанных случаях, кроме расторжения по судебному решению, заключается соглашение о расторжении сделки аренды.
По сути, соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, составленный по типовой форме в произвольном порядке.
Но во избежание нежелательных трактовок и неопределенностей необходимо правильно задокументировать факт расторжения аренды и прекращение обязательств сторон.
Нормативное регулирование
Право арендодателя на досрочное прекращение договора аренды регламентировано ст.619 ГК РФ.
Основаниями для расторжения сделки признаются нарушения по использованию объекта аренды, отсутствие арендных платежей, нанесение ущерба имуществу.
[attention type=yellow][/attention]Право арендатора на расторжение арендной сделки в одностороннем порядке предусматривается ст.620 ГК РФ. Причинами могут становиться препятствия со стороны арендодателя к использованию предмета аренды.
В ст.452 ГК РФ определено право любой из сторон на подачу искового заявления в судебные инстанции, когда не удалось прийти к согласию по поводу расторжения договора аренды.
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
Если договор аренды прекращается на основании дополнительного соглашения предполагается, что сторонами принято обоюдное решение.
Но поскольку устные договоренности силы не имеют, то все этапы расторжения сделки должны быть задокументированы.
По обыкновению инициатором становится одна из сторон, вторая соглашается/отказывается.
Если причиной прекращения правоотношений стало неисполнение обязательств, то сначала нужно предоставить второму участнику возможность исправить ситуацию (возможно, что после этого прекращения аренды не потребуется).
[/attention][attention type=green]
Итак, сначала инициатор прекращения отношений направляет второй стороне предварительное письмо-уведомление о расторжении договора.
Если ответа не последует, и обязательства не будут исполнены, то уведомление отправляется повторно. Но в нем уже указывается желание расторгнуть договор.
А именно отображаются такие данные:
- название документа;
- реквизиты расторгаемого действующего договора;
- данные участников сделки и договора;
- ссылки на законодательные нормы, позволяющие расторгнуть договор;
- дата, когда планируется прекращение сотрудничества;
- дата составления и подпись.
Далее стороны оговаривают условия прекращения отношений и составляют соглашение о прекращении арендной сделки.
Правила составления
Составляя соглашение, нужно учитывать следующие правила:
- сторонами соглашения выступают те же лица, которые заключали договор;
- составляется документ в виде дополнения к основному договору, поэтому указывается соответствующие реквизиты;
- обязательно прописывается дата завершения отношений, иначе считается, что обязательства прекращаются после подписания соглашения;
- стороны не должны иметь взаимных претензий;
- прописывается порядок возврата имущества;
- без подписей всех участников документ недействителен.
Соглашение должно быть составлено в двух и более экземплярах, по числу сторон. Соглашение должно полностью соответствовать форме изначального договора аренды.
Кроме того надлежит учитывать некоторые особенности в зависимости от объекта аренды. Как оформить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец можно просмотреть здесь.
Нежилого помещения
Когда объектом аренды выступает нежилое помещение, то при прекращении сделки по соглашению должно быть возвращено имущество арендодателя.
При этом действуют особые правила, требующие передачи объекта по передаточному акту. Пока юридически имущество остается у арендатора, собственник вправе требовать оплаты за его использование даже при прекращении арендной сделки.
Возвращенным имущество признается исключительно после подписания акта приема-передачи, в котором указываются такие данные:
- объект возврата (описание соответствует договору аренды);
- состояние объекта на момент передачи;
- факт передачи вместе с недвижимостью всех принадлежностей объекта;
- отсутствие претензий принимающей стороны.
Если объект передается в ненадлежащем состоянии, это должно быть отображено в акте. Отсутствие в передаточном документе перечисления недостатков возвращаемого имущества считается, что арендодатель получил объект в надлежащем состоянии.
Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.
Транспортного средства
Когда объектом аренды является автомобиль, расторжение договора осуществляется в стандартном порядке. То есть стороны договариваются о расторжении по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.
При составлении соглашения руководствоваться следует изначальным вариантом заключения сделки. Если договор был составлен в письменной форме, аналогично составляется и соглашение.
В документе указываются данные, идентифицирующие стороны сделки, договор и объект аренды. Также указывается отсутствие претензий у сторон и дата прекращения правоотношений.
Составлять передаточный акт необязательно. Но если у сторон имеются какие-то претензии, урегулировать их нужно до подписания соглашения.
[attention type=red][/attention]В противном случае одновременно с заключением соглашения прекращаются все взаимные обязательства.
Типовая форма и пример соглашения о расторжении договора аренды автомобиля можно скачать здесь.
Жилого помещения
При расторжении договора аренды относительно жилого помещения значение то, кто является собственником. Если жилье является социальным, то арендатору для прекращения правоотношений нужно съехать с квартиры и оповестить арендодателя.
А вот арендодатель не вправе по своему усмотрению прервать аренду. При отсутствии согласия сторон договор расторгается судом.
Когда жилое помещение находится в частной собственности, то заключается соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному согласию.
[/attention][attention type=yellow]
В нем прописывается дата прекращения аренды, когда арендатор должен освободить жилье. Если договор аренды частного жилья прекращается в одностороннем порядке, то требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
: уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Инициатор расторжения договора по причине неисполнения обязательств отправляет второй стороне уведомление с просьбой о выполнении условий договора. Если требования не выполнены или ответа не последовало, сделка расторгается судом.
Составляя соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, образец можно использовать типовой формы о прекращении арендного договора.
Но важно помнить, что передается жилое помещение по передаточному документу, если жилье находится в частной собственности.
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора можно скачать здесь. Уведомление о расторжении договора аренды от арендодателя можно скачать здесь. Требование арендодателя о расторжении договора аренды можно скачать здесь.
По договору найма земельного участка
Составление соглашения при расторжении договора аренды земли практически не отличается от прекращения аренды относительно нежилой недвижимости. Отличие только в объекте аренды и порядке его передачи.
Если участники договорились, то просто составляется допсоглашение о расторжении и акт приема-передачи, в котором указывается, что земля возвращается вместе со всеми расположенными на участке объектами и в надлежащем состоянии.
В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в таких случаях, как:
- не внесение арендных платежей более двух раз подряд;
- использование земли не по назначению;
- состояние земли отличается от указанного арендодателем;
- арендодатель намеренно скрыл недостатки участка или мешает его использованию.
При одностороннем порядке расторжения отсылается уведомление о желании прекратить сделку. Если другая сторона не возражает, подписывается соглашение.
При отсутствии ответа в течение месяца или отказе от расторжения инициатор расторжения может обратиться в суд. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка можно скачать здесь.
Печать и подпись
По закону требования к соглашению о расторжении договора предельно просты:
- форма соглашения должна быть аналогична форме договора;
- из содержания должно быть понятно, кто является сторонами сделки, что является предметом договора, и о каком договоре идет речь;
- факт отсутствия претензий сторон;
- порядок передачи имущества.
Кроме того важен факт подписания соглашения всеми участниками сделки. Только наличие подписи позволяет подтвердить согласие на расторжение. Если одной из сторон являлось юридическое лицо, то обязательно наличие печати.
С момента подписания соглашения оно вступает в юридическую силу, договор аренды признается прекращенным, и стороны признаются свободными от обязательств, предусмотренных договором.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://jurist-protect.ru/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy/
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Основания для прекращения договоров аренды (найма)
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.
Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).
[attention type=green][/attention]
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
[/attention][attention type=red]
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма
[attention type=yellow][/attention]Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
[/attention][attention type=green]
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Подведем итоги
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.
Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.
И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.
[attention type=red][/attention]Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.
Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды
Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры
Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.
Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.
В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Основания
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:
- по последующему взаимному согласию сторон;
- на основании решения суда.
Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.
Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.
Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.
[attention type=yellow][/attention]Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).
Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:
- при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
- осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.
В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.
Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.
В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.
Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.
Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.
[/attention][attention type=green]
Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.
Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.
Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.
Условия
Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.
Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.
Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.
Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.
Порядок расторжения
Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
[attention type=red][/attention]Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.
Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.
Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:
- название суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- суть договора аренды и его основные условия;
- причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
- содержание исковых требований.
К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).
По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.
После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.
Расторжение арендного договора без вмешательства суда
В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.
Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.
На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.
Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.
[/attention][attention type=yellow]
Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.
В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.
Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.
Образец
В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.
Соглашение о расторжении договора аренды — образец
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html
Оформить документы о расторжении договора аренды и установлении суммы задолжненности
в рубрике: Соглашение Соглашение о расторжении договора лизинга (с оплатой задолженности по лизинговым платежам и пеням) СОГЛАШЕНИЕ о расторжении Договора N от » » г. г. » » г.
, именуем в дальнейшем «Лизингодатель», в лице , действующего на основании , с одной стороны и , именуем далее «Лизингополучатель», в лице , действующего на основании , с другой стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующем: 1. Договор N от » » г. расторгается с момента подписания настоящего соглашения. 2. Обязательства сторон по Договору прекращаются с момента расторжения. 3.
В соответствии с п. Договора Лизингополучатель обязуется произвести оплату в пользу Лизингодателя суммы, складывающейся из имеющейся задолженности по лизинговым платежам и пеням на дату подписания настоящего соглашения. 4.
Соглашение о расторжении договора аренды
Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды.
Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.
В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:
- о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
- об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий «По взаимному соглашению Сторон Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года без взаимных претензий Сторон».
Расторжение договора аренды
Оплата будет произведена Лизингополучателем в течение ( ) дней с момента подписания настоящего соглашения путем перечисления Лизингополучателем денежных средств на расчетный счет Лизингодателя. 5.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. 6.
Адреса и банковские реквизиты сторон: Соглашение о расторжении договора № от года г.
[attention type=green][/attention]года ООО .
именуемое в дальнейшем Сторона-1, в лице , действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО « », именуемое в дальнейшем Сторона-2, в лице действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о расторжении Договора № от года (Далее — Соглашение) о нижеследующем 1. Стороны договорились расторгнуть Договор № от года (Далее – Договор). 2. В соответствии условиями, указанными в п.
Расторжения договора аренды и оплата по ней основными средствами
Внимание Ромовая, д. 10, второй этаж. Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.
Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».
Если помещение либо находящееся в нем имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества.
Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии. Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу «Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул.
Ромовая, д.
Образец иска о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы
IP/Host: .net2.bendery.md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Не получается расторгнуть договор, а потом получить деньги. Пусть платит наличкой будет хоть какая то гарантия. Правильно говорит шеф. #7 IP/Host: .net2.bendery.
md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи. #8 IP/Host: .79.210.213.adsl.tomsknet.
ru Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды От кого: Наташа Дата: 19-05-2006 12:03 Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи.
Спасибо за поддержку.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон имеются друг к другу претензии, по которым не удалось договориться «Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения». Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.
Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.
Источник: http://sv-groups.ru/oformit-dokumenty-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-i-ustanovlenii-summy-zadolzhnennosti/
Соглашение о расторжении договора аренды в 2019 году — образец нежилого помещения, сторон, дополнительное
Арендные отношения регулируются договором. Но если сделка прекращается ранее оговоренного срока, требуется документально оформить ее завершение. Как правильно расторгнуть договор аренды в 2019 году?
Действие арендного договора завершается по истечении определенного периода. Но порой правоотношения расторгаются досрочно.
В этом случае нужно документально обосновать прекращение сделки. Как в 2019 году правильно заключить соглашение при расторжении договора аренды?
Основные понятия
Аренда – это весьма распространенный способ получения во временное пользование имущества арендодателя.
В качестве предмета аренды могут выступать участки земли, объекты недвижимости, транспортные средства, природные ресурсы, интеллектуальная собственность и т. д.
Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если правоотношения длятся дольше года или одной из сторон является юридическое лицо. Завершается сделка по истечении периода, прописанного в договоре или досрочно, посредством расторжения.
Окончание аренды сопровождается заключением соглашения. В нем указывается, что стороны приняли решение прекратить правоотношения.
[/attention][attention type=red]
Причем составляться такое соглашение может как при досрочном прекращении сделки, так и по истечении срока договора (если существует вероятность пролонгации).
На практике завершение арендной сделки оформляется путем обмена письмами между сторонами договора либо не документируется никак. Не требуется оформления документального прекращения правоотношений при расторжении договора по решению суда.
Но если не оформлять завершение договорных отношений, может возникнуть юридическая неопределенность в правоотношениях сторон.
Кроме того если договор аренды регистрировался в госорганах, то для окончания сделки потребуется регистрация соглашения о расторжении сделки.
Также потребуется задокументировать возврат предмета аренды. Получается, что расторжение договора аренды без документального основания может повлечь весьма негативные последствия для арендатора.
Определения
Соглашение о расторжении договора аренды – это документ, официально удостоверяющий прекращении правоотношений между арендодателем и арендатором.
Закон не обязует стороны к составлению такого документа, но его отсутствие чревато возникновением взаимных претензий впоследствии.
Составляется соглашение о расторжении аренды в свободной форме. Но некоторые пункты должны присутствовать в обязательном порядке:
- дата прекращения действия договора;
- факт обоюдного согласия сторон и отсутствия каких-либо притязаний.
В некоторых случаях после расторжения сделки у сторон остаются претензии. Например, арендатор остался должен некую сумму. Подобные ситуации можно прописать в соглашении.
При этом указывается величина задолженности и сроки ее погашения. Но такое упоминание допустимо только при согласии арендатора.
Если арендатор не согласен с требованиями арендодателя, то таковые нельзя упоминать в документе. Более того наличие взаимных претензий не позволяет подписать соглашение. В этом случае расторгнуть отношения по сделке можно только через суд.
Причины разрыва сделки
Досрочно договор аренды может прекращаться по следующим обстоятельствам:
| Частичное исполнение договора и обязательств | Но отсутствие дальнейшего желания/возможности сторон к продолжению правоотношений |
| Невыполнение одним из участников сделки | Своих обязательств |
| Форс-мажорные ситуации | При которых продолжение правоотношений не представляется возможным |
| Требование прекращения сделки одним из участников | По причинам, предусмотренным договором |
| Расторжении при наступлении условий | Оговоренных договором |
| Решение суда | Если один из участников не желает выполнять свои обязательства |
Во всех вышеуказанных случаях, кроме расторжения по судебному решению, заключается соглашение о расторжении сделки аренды.
По сути, соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, составленный по типовой форме в произвольном порядке.
Но во избежание нежелательных трактовок и неопределенностей необходимо правильно задокументировать факт расторжения аренды и прекращение обязательств сторон.
Нормативное регулирование
Право арендодателя на досрочное прекращение договора аренды регламентировано ст.619 ГК РФ.
Основаниями для расторжения сделки признаются нарушения по использованию объекта аренды, отсутствие арендных платежей, нанесение ущерба имуществу.
[attention type=yellow][/attention]Право арендатора на расторжение арендной сделки в одностороннем порядке предусматривается ст.620 ГК РФ. Причинами могут становиться препятствия со стороны арендодателя к использованию предмета аренды.
В ст.452 ГК РФ определено право любой из сторон на подачу искового заявления в судебные инстанции, когда не удалось прийти к согласию по поводу расторжения договора аренды.
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
Если договор аренды прекращается на основании дополнительного соглашения предполагается, что сторонами принято обоюдное решение.
Но поскольку устные договоренности силы не имеют, то все этапы расторжения сделки должны быть задокументированы.
По обыкновению инициатором становится одна из сторон, вторая соглашается/отказывается.
Если причиной прекращения правоотношений стало неисполнение обязательств, то сначала нужно предоставить второму участнику возможность исправить ситуацию (возможно, что после этого прекращения аренды не потребуется).
[/attention][attention type=green]
Итак, сначала инициатор прекращения отношений направляет второй стороне предварительное письмо-уведомление о расторжении договора.
Если ответа не последует, и обязательства не будут исполнены, то уведомление отправляется повторно. Но в нем уже указывается желание расторгнуть договор.
А именно отображаются такие данные:
- название документа;
- реквизиты расторгаемого действующего договора;
- данные участников сделки и договора;
- ссылки на законодательные нормы, позволяющие расторгнуть договор;
- дата, когда планируется прекращение сотрудничества;
- дата составления и подпись.
Далее стороны оговаривают условия прекращения отношений и составляют соглашение о прекращении арендной сделки.
Правила составления
Составляя соглашение, нужно учитывать следующие правила:
- сторонами соглашения выступают те же лица, которые заключали договор;
- составляется документ в виде дополнения к основному договору, поэтому указывается соответствующие реквизиты;
- обязательно прописывается дата завершения отношений, иначе считается, что обязательства прекращаются после подписания соглашения;
- стороны не должны иметь взаимных претензий;
- прописывается порядок возврата имущества;
- без подписей всех участников документ недействителен.
Соглашение должно быть составлено в двух и более экземплярах, по числу сторон. Соглашение должно полностью соответствовать форме изначального договора аренды.
Кроме того надлежит учитывать некоторые особенности в зависимости от объекта аренды. Как оформить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец можно просмотреть здесь.
Нежилого помещения
Когда объектом аренды выступает нежилое помещение, то при прекращении сделки по соглашению должно быть возвращено имущество арендодателя.
При этом действуют особые правила, требующие передачи объекта по передаточному акту. Пока юридически имущество остается у арендатора, собственник вправе требовать оплаты за его использование даже при прекращении арендной сделки.
Возвращенным имущество признается исключительно после подписания акта приема-передачи, в котором указываются такие данные:
- объект возврата (описание соответствует договору аренды);
- состояние объекта на момент передачи;
- факт передачи вместе с недвижимостью всех принадлежностей объекта;
- отсутствие претензий принимающей стороны.
Если объект передается в ненадлежащем состоянии, это должно быть отображено в акте. Отсутствие в передаточном документе перечисления недостатков возвращаемого имущества считается, что арендодатель получил объект в надлежащем состоянии.
Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.
Транспортного средства
Когда объектом аренды является автомобиль, расторжение договора осуществляется в стандартном порядке. То есть стороны договариваются о расторжении по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.
При составлении соглашения руководствоваться следует изначальным вариантом заключения сделки. Если договор был составлен в письменной форме, аналогично составляется и соглашение.
В документе указываются данные, идентифицирующие стороны сделки, договор и объект аренды. Также указывается отсутствие претензий у сторон и дата прекращения правоотношений.
Составлять передаточный акт необязательно. Но если у сторон имеются какие-то претензии, урегулировать их нужно до подписания соглашения.
[attention type=red][/attention]В противном случае одновременно с заключением соглашения прекращаются все взаимные обязательства.
Типовая форма и пример соглашения о расторжении договора аренды автомобиля можно скачать здесь.
Жилого помещения
При расторжении договора аренды относительно жилого помещения значение то, кто является собственником. Если жилье является социальным, то арендатору для прекращения правоотношений нужно съехать с квартиры и оповестить арендодателя.
А вот арендодатель не вправе по своему усмотрению прервать аренду. При отсутствии согласия сторон договор расторгается судом.
Когда жилое помещение находится в частной собственности, то заключается соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному согласию.
[/attention][attention type=yellow]
В нем прописывается дата прекращения аренды, когда арендатор должен освободить жилье. Если договор аренды частного жилья прекращается в одностороннем порядке, то требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
: уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Инициатор расторжения договора по причине неисполнения обязательств отправляет второй стороне уведомление с просьбой о выполнении условий договора. Если требования не выполнены или ответа не последовало, сделка расторгается судом.
Составляя соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, образец можно использовать типовой формы о прекращении арендного договора.
Но важно помнить, что передается жилое помещение по передаточному документу, если жилье находится в частной собственности.
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора можно скачать здесь. Уведомление о расторжении договора аренды от арендодателя можно скачать здесь. Требование арендодателя о расторжении договора аренды можно скачать здесь.
По договору найма земельного участка
Составление соглашения при расторжении договора аренды земли практически не отличается от прекращения аренды относительно нежилой недвижимости. Отличие только в объекте аренды и порядке его передачи.
Если участники договорились, то просто составляется допсоглашение о расторжении и акт приема-передачи, в котором указывается, что земля возвращается вместе со всеми расположенными на участке объектами и в надлежащем состоянии.
В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в таких случаях, как:
- не внесение арендных платежей более двух раз подряд;
- использование земли не по назначению;
- состояние земли отличается от указанного арендодателем;
- арендодатель намеренно скрыл недостатки участка или мешает его использованию.
При одностороннем порядке расторжения отсылается уведомление о желании прекратить сделку. Если другая сторона не возражает, подписывается соглашение.
При отсутствии ответа в течение месяца или отказе от расторжения инициатор расторжения может обратиться в суд. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка можно скачать здесь.
Печать и подпись
По закону требования к соглашению о расторжении договора предельно просты:
- форма соглашения должна быть аналогична форме договора;
- из содержания должно быть понятно, кто является сторонами сделки, что является предметом договора, и о каком договоре идет речь;
- факт отсутствия претензий сторон;
- порядок передачи имущества.
Кроме того важен факт подписания соглашения всеми участниками сделки. Только наличие подписи позволяет подтвердить согласие на расторжение. Если одной из сторон являлось юридическое лицо, то обязательно наличие печати.
С момента подписания соглашения оно вступает в юридическую силу, договор аренды признается прекращенным, и стороны признаются свободными от обязательств, предусмотренных договором.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://jurist-protect.ru/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy/
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Основания для прекращения договоров аренды (найма)
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.
Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).
[attention type=green][/attention]
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
[/attention][attention type=red]
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма
[attention type=yellow][/attention]Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
[/attention][attention type=green]
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Подведем итоги
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.
Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.
И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.
[attention type=red][/attention]Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.
Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды
Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры
Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.
Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.
В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Основания
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:
- по последующему взаимному согласию сторон;
- на основании решения суда.
Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.
Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.
Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.
[attention type=yellow][/attention]Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).
Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:
- при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
- осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.
В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.
Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.
В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.
Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.
Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.
[/attention][attention type=green]
Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.
Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.
Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.
Условия
Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.
Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.
Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.
Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.
Порядок расторжения
Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
[attention type=red][/attention]Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.
Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.
Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:
- название суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- суть договора аренды и его основные условия;
- причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
- содержание исковых требований.
К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).
По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.
После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.
Расторжение арендного договора без вмешательства суда
В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.
Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.
На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.
Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.
[/attention][attention type=yellow]
Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.
В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.
Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.
Образец
В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.
Соглашение о расторжении договора аренды — образец
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html
Оформить документы о расторжении договора аренды и установлении суммы задолжненности
в рубрике: Соглашение Соглашение о расторжении договора лизинга (с оплатой задолженности по лизинговым платежам и пеням) СОГЛАШЕНИЕ о расторжении Договора N от » » г. г. » » г.
, именуем в дальнейшем «Лизингодатель», в лице , действующего на основании , с одной стороны и , именуем далее «Лизингополучатель», в лице , действующего на основании , с другой стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующем: 1. Договор N от » » г. расторгается с момента подписания настоящего соглашения. 2. Обязательства сторон по Договору прекращаются с момента расторжения. 3.
В соответствии с п. Договора Лизингополучатель обязуется произвести оплату в пользу Лизингодателя суммы, складывающейся из имеющейся задолженности по лизинговым платежам и пеням на дату подписания настоящего соглашения. 4.
Соглашение о расторжении договора аренды
Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды.
Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.
В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:
- о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
- об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий «По взаимному соглашению Сторон Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года без взаимных претензий Сторон».
Расторжение договора аренды
Оплата будет произведена Лизингополучателем в течение ( ) дней с момента подписания настоящего соглашения путем перечисления Лизингополучателем денежных средств на расчетный счет Лизингодателя. 5.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. 6.
Адреса и банковские реквизиты сторон: Соглашение о расторжении договора № от года г.
[attention type=green][/attention]года ООО .
именуемое в дальнейшем Сторона-1, в лице , действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО « », именуемое в дальнейшем Сторона-2, в лице действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о расторжении Договора № от года (Далее — Соглашение) о нижеследующем 1. Стороны договорились расторгнуть Договор № от года (Далее – Договор). 2. В соответствии условиями, указанными в п.
Расторжения договора аренды и оплата по ней основными средствами
Внимание Ромовая, д. 10, второй этаж. Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.
Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».
Если помещение либо находящееся в нем имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества.
Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии. Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу «Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул.
Ромовая, д.
Образец иска о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы
IP/Host: .net2.bendery.md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Не получается расторгнуть договор, а потом получить деньги. Пусть платит наличкой будет хоть какая то гарантия. Правильно говорит шеф. #7 IP/Host: .net2.bendery.
md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи. #8 IP/Host: .79.210.213.adsl.tomsknet.
ru Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды От кого: Наташа Дата: 19-05-2006 12:03 Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи.
Спасибо за поддержку.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон имеются друг к другу претензии, по которым не удалось договориться «Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения». Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.
Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.
Источник: http://sv-groups.ru/oformit-dokumenty-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-i-ustanovlenii-summy-zadolzhnennosti/
Соглашение о расторжении договора аренды в 2019 году — образец нежилого помещения, сторон, дополнительное
Арендные отношения регулируются договором. Но если сделка прекращается ранее оговоренного срока, требуется документально оформить ее завершение. Как правильно расторгнуть договор аренды в 2019 году?
Действие арендного договора завершается по истечении определенного периода. Но порой правоотношения расторгаются досрочно.
В этом случае нужно документально обосновать прекращение сделки. Как в 2019 году правильно заключить соглашение при расторжении договора аренды?
Основные понятия
Аренда – это весьма распространенный способ получения во временное пользование имущества арендодателя.
В качестве предмета аренды могут выступать участки земли, объекты недвижимости, транспортные средства, природные ресурсы, интеллектуальная собственность и т. д.
Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если правоотношения длятся дольше года или одной из сторон является юридическое лицо. Завершается сделка по истечении периода, прописанного в договоре или досрочно, посредством расторжения.
Окончание аренды сопровождается заключением соглашения. В нем указывается, что стороны приняли решение прекратить правоотношения.
[/attention][attention type=red]
Причем составляться такое соглашение может как при досрочном прекращении сделки, так и по истечении срока договора (если существует вероятность пролонгации).
На практике завершение арендной сделки оформляется путем обмена письмами между сторонами договора либо не документируется никак. Не требуется оформления документального прекращения правоотношений при расторжении договора по решению суда.
Но если не оформлять завершение договорных отношений, может возникнуть юридическая неопределенность в правоотношениях сторон.
Кроме того если договор аренды регистрировался в госорганах, то для окончания сделки потребуется регистрация соглашения о расторжении сделки.
Также потребуется задокументировать возврат предмета аренды. Получается, что расторжение договора аренды без документального основания может повлечь весьма негативные последствия для арендатора.
Определения
Соглашение о расторжении договора аренды – это документ, официально удостоверяющий прекращении правоотношений между арендодателем и арендатором.
Закон не обязует стороны к составлению такого документа, но его отсутствие чревато возникновением взаимных претензий впоследствии.
Составляется соглашение о расторжении аренды в свободной форме. Но некоторые пункты должны присутствовать в обязательном порядке:
- дата прекращения действия договора;
- факт обоюдного согласия сторон и отсутствия каких-либо притязаний.
В некоторых случаях после расторжения сделки у сторон остаются претензии. Например, арендатор остался должен некую сумму. Подобные ситуации можно прописать в соглашении.
При этом указывается величина задолженности и сроки ее погашения. Но такое упоминание допустимо только при согласии арендатора.
Если арендатор не согласен с требованиями арендодателя, то таковые нельзя упоминать в документе. Более того наличие взаимных претензий не позволяет подписать соглашение. В этом случае расторгнуть отношения по сделке можно только через суд.
Причины разрыва сделки
Досрочно договор аренды может прекращаться по следующим обстоятельствам:
| Частичное исполнение договора и обязательств | Но отсутствие дальнейшего желания/возможности сторон к продолжению правоотношений |
| Невыполнение одним из участников сделки | Своих обязательств |
| Форс-мажорные ситуации | При которых продолжение правоотношений не представляется возможным |
| Требование прекращения сделки одним из участников | По причинам, предусмотренным договором |
| Расторжении при наступлении условий | Оговоренных договором |
| Решение суда | Если один из участников не желает выполнять свои обязательства |
Во всех вышеуказанных случаях, кроме расторжения по судебному решению, заключается соглашение о расторжении сделки аренды.
По сути, соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, составленный по типовой форме в произвольном порядке.
Но во избежание нежелательных трактовок и неопределенностей необходимо правильно задокументировать факт расторжения аренды и прекращение обязательств сторон.
Нормативное регулирование
Право арендодателя на досрочное прекращение договора аренды регламентировано ст.619 ГК РФ.
Основаниями для расторжения сделки признаются нарушения по использованию объекта аренды, отсутствие арендных платежей, нанесение ущерба имуществу.
[attention type=yellow][/attention]Право арендатора на расторжение арендной сделки в одностороннем порядке предусматривается ст.620 ГК РФ. Причинами могут становиться препятствия со стороны арендодателя к использованию предмета аренды.
В ст.452 ГК РФ определено право любой из сторон на подачу искового заявления в судебные инстанции, когда не удалось прийти к согласию по поводу расторжения договора аренды.
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
Если договор аренды прекращается на основании дополнительного соглашения предполагается, что сторонами принято обоюдное решение.
Но поскольку устные договоренности силы не имеют, то все этапы расторжения сделки должны быть задокументированы.
По обыкновению инициатором становится одна из сторон, вторая соглашается/отказывается.
Если причиной прекращения правоотношений стало неисполнение обязательств, то сначала нужно предоставить второму участнику возможность исправить ситуацию (возможно, что после этого прекращения аренды не потребуется).
[/attention][attention type=green]
Итак, сначала инициатор прекращения отношений направляет второй стороне предварительное письмо-уведомление о расторжении договора.
Если ответа не последует, и обязательства не будут исполнены, то уведомление отправляется повторно. Но в нем уже указывается желание расторгнуть договор.
А именно отображаются такие данные:
- название документа;
- реквизиты расторгаемого действующего договора;
- данные участников сделки и договора;
- ссылки на законодательные нормы, позволяющие расторгнуть договор;
- дата, когда планируется прекращение сотрудничества;
- дата составления и подпись.
Далее стороны оговаривают условия прекращения отношений и составляют соглашение о прекращении арендной сделки.
Правила составления
Составляя соглашение, нужно учитывать следующие правила:
- сторонами соглашения выступают те же лица, которые заключали договор;
- составляется документ в виде дополнения к основному договору, поэтому указывается соответствующие реквизиты;
- обязательно прописывается дата завершения отношений, иначе считается, что обязательства прекращаются после подписания соглашения;
- стороны не должны иметь взаимных претензий;
- прописывается порядок возврата имущества;
- без подписей всех участников документ недействителен.
Соглашение должно быть составлено в двух и более экземплярах, по числу сторон. Соглашение должно полностью соответствовать форме изначального договора аренды.
Кроме того надлежит учитывать некоторые особенности в зависимости от объекта аренды. Как оформить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец можно просмотреть здесь.
Нежилого помещения
Когда объектом аренды выступает нежилое помещение, то при прекращении сделки по соглашению должно быть возвращено имущество арендодателя.
При этом действуют особые правила, требующие передачи объекта по передаточному акту. Пока юридически имущество остается у арендатора, собственник вправе требовать оплаты за его использование даже при прекращении арендной сделки.
Возвращенным имущество признается исключительно после подписания акта приема-передачи, в котором указываются такие данные:
- объект возврата (описание соответствует договору аренды);
- состояние объекта на момент передачи;
- факт передачи вместе с недвижимостью всех принадлежностей объекта;
- отсутствие претензий принимающей стороны.
Если объект передается в ненадлежащем состоянии, это должно быть отображено в акте. Отсутствие в передаточном документе перечисления недостатков возвращаемого имущества считается, что арендодатель получил объект в надлежащем состоянии.
Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.
Транспортного средства
Когда объектом аренды является автомобиль, расторжение договора осуществляется в стандартном порядке. То есть стороны договариваются о расторжении по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.
При составлении соглашения руководствоваться следует изначальным вариантом заключения сделки. Если договор был составлен в письменной форме, аналогично составляется и соглашение.
В документе указываются данные, идентифицирующие стороны сделки, договор и объект аренды. Также указывается отсутствие претензий у сторон и дата прекращения правоотношений.
Составлять передаточный акт необязательно. Но если у сторон имеются какие-то претензии, урегулировать их нужно до подписания соглашения.
[attention type=red][/attention]В противном случае одновременно с заключением соглашения прекращаются все взаимные обязательства.
Типовая форма и пример соглашения о расторжении договора аренды автомобиля можно скачать здесь.
Жилого помещения
При расторжении договора аренды относительно жилого помещения значение то, кто является собственником. Если жилье является социальным, то арендатору для прекращения правоотношений нужно съехать с квартиры и оповестить арендодателя.
А вот арендодатель не вправе по своему усмотрению прервать аренду. При отсутствии согласия сторон договор расторгается судом.
Когда жилое помещение находится в частной собственности, то заключается соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному согласию.
[/attention][attention type=yellow]
В нем прописывается дата прекращения аренды, когда арендатор должен освободить жилье. Если договор аренды частного жилья прекращается в одностороннем порядке, то требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
: уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Инициатор расторжения договора по причине неисполнения обязательств отправляет второй стороне уведомление с просьбой о выполнении условий договора. Если требования не выполнены или ответа не последовало, сделка расторгается судом.
Составляя соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, образец можно использовать типовой формы о прекращении арендного договора.
Но важно помнить, что передается жилое помещение по передаточному документу, если жилье находится в частной собственности.
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора можно скачать здесь. Уведомление о расторжении договора аренды от арендодателя можно скачать здесь. Требование арендодателя о расторжении договора аренды можно скачать здесь.
По договору найма земельного участка
Составление соглашения при расторжении договора аренды земли практически не отличается от прекращения аренды относительно нежилой недвижимости. Отличие только в объекте аренды и порядке его передачи.
Если участники договорились, то просто составляется допсоглашение о расторжении и акт приема-передачи, в котором указывается, что земля возвращается вместе со всеми расположенными на участке объектами и в надлежащем состоянии.
В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в таких случаях, как:
- не внесение арендных платежей более двух раз подряд;
- использование земли не по назначению;
- состояние земли отличается от указанного арендодателем;
- арендодатель намеренно скрыл недостатки участка или мешает его использованию.
При одностороннем порядке расторжения отсылается уведомление о желании прекратить сделку. Если другая сторона не возражает, подписывается соглашение.
При отсутствии ответа в течение месяца или отказе от расторжения инициатор расторжения может обратиться в суд. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка можно скачать здесь.
Печать и подпись
По закону требования к соглашению о расторжении договора предельно просты:
- форма соглашения должна быть аналогична форме договора;
- из содержания должно быть понятно, кто является сторонами сделки, что является предметом договора, и о каком договоре идет речь;
- факт отсутствия претензий сторон;
- порядок передачи имущества.
Кроме того важен факт подписания соглашения всеми участниками сделки. Только наличие подписи позволяет подтвердить согласие на расторжение. Если одной из сторон являлось юридическое лицо, то обязательно наличие печати.
С момента подписания соглашения оно вступает в юридическую силу, договор аренды признается прекращенным, и стороны признаются свободными от обязательств, предусмотренных договором.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://jurist-protect.ru/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy/
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Основания для прекращения договоров аренды (найма)
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.
Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).
[attention type=green][/attention]
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
[/attention][attention type=red]
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма
[attention type=yellow][/attention]Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
[/attention][attention type=green]
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Подведем итоги
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.
Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.
И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.
[attention type=red][/attention]Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.
Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды
Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры
Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.
Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.
В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Основания
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:
- по последующему взаимному согласию сторон;
- на основании решения суда.
Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.
Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.
Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.
[attention type=yellow][/attention]Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).
Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:
- при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
- осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.
В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.
Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.
В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.
Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.
Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.
[/attention][attention type=green]
Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.
Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.
Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.
Условия
Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.
Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.
Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.
Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.
Порядок расторжения
Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
[attention type=red][/attention]Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.
Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.
Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:
- название суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- суть договора аренды и его основные условия;
- причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
- содержание исковых требований.
К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).
По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.
После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.
Расторжение арендного договора без вмешательства суда
В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.
Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.
На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.
Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.
[/attention][attention type=yellow]
Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.
В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.
Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.
Образец
В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.
Соглашение о расторжении договора аренды — образец
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html
Оформить документы о расторжении договора аренды и установлении суммы задолжненности
в рубрике: Соглашение Соглашение о расторжении договора лизинга (с оплатой задолженности по лизинговым платежам и пеням) СОГЛАШЕНИЕ о расторжении Договора N от » » г. г. » » г.
, именуем в дальнейшем «Лизингодатель», в лице , действующего на основании , с одной стороны и , именуем далее «Лизингополучатель», в лице , действующего на основании , с другой стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующем: 1. Договор N от » » г. расторгается с момента подписания настоящего соглашения. 2. Обязательства сторон по Договору прекращаются с момента расторжения. 3.
В соответствии с п. Договора Лизингополучатель обязуется произвести оплату в пользу Лизингодателя суммы, складывающейся из имеющейся задолженности по лизинговым платежам и пеням на дату подписания настоящего соглашения. 4.
Соглашение о расторжении договора аренды
Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды.
Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.
В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:
- о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
- об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий «По взаимному соглашению Сторон Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года без взаимных претензий Сторон».
Расторжение договора аренды
Оплата будет произведена Лизингополучателем в течение ( ) дней с момента подписания настоящего соглашения путем перечисления Лизингополучателем денежных средств на расчетный счет Лизингодателя. 5.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. 6.
Адреса и банковские реквизиты сторон: Соглашение о расторжении договора № от года г.
[attention type=green][/attention]года ООО .
именуемое в дальнейшем Сторона-1, в лице , действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО « », именуемое в дальнейшем Сторона-2, в лице действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о расторжении Договора № от года (Далее — Соглашение) о нижеследующем 1. Стороны договорились расторгнуть Договор № от года (Далее – Договор). 2. В соответствии условиями, указанными в п.
Расторжения договора аренды и оплата по ней основными средствами
Внимание Ромовая, д. 10, второй этаж. Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.
Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».
Если помещение либо находящееся в нем имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества.
Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии. Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу «Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул.
Ромовая, д.
Образец иска о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы
IP/Host: .net2.bendery.md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Не получается расторгнуть договор, а потом получить деньги. Пусть платит наличкой будет хоть какая то гарантия. Правильно говорит шеф. #7 IP/Host: .net2.bendery.
md Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи. #8 IP/Host: .79.210.213.adsl.tomsknet.
ru Re: Задолженность арендатора по расторгнутому договору аренды От кого: Наташа Дата: 19-05-2006 12:03 Самый полезный совет — даже если ты чего-то не знаешь держи себя уверенно, не переживай, знания приходят с опытом, поэтому всему можно научиться. Удачи.
Спасибо за поддержку.
Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон имеются друг к другу претензии, по которым не удалось договориться «Договор № 111-АР от «01» декабря 2013 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с «01» января 2015 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения». Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.
Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.
Источник: http://sv-groups.ru/oformit-dokumenty-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-i-ustanovlenii-summy-zadolzhnennosti/
Соглашение о расторжении договора аренды в 2019 году — образец нежилого помещения, сторон, дополнительное
Арендные отношения регулируются договором. Но если сделка прекращается ранее оговоренного срока, требуется документально оформить ее завершение. Как правильно расторгнуть договор аренды в 2019 году?
Действие арендного договора завершается по истечении определенного периода. Но порой правоотношения расторгаются досрочно.
В этом случае нужно документально обосновать прекращение сделки. Как в 2019 году правильно заключить соглашение при расторжении договора аренды?
Основные понятия
Аренда – это весьма распространенный способ получения во временное пользование имущества арендодателя.
В качестве предмета аренды могут выступать участки земли, объекты недвижимости, транспортные средства, природные ресурсы, интеллектуальная собственность и т. д.
Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если правоотношения длятся дольше года или одной из сторон является юридическое лицо. Завершается сделка по истечении периода, прописанного в договоре или досрочно, посредством расторжения.
Окончание аренды сопровождается заключением соглашения. В нем указывается, что стороны приняли решение прекратить правоотношения.
[/attention][attention type=red]
Причем составляться такое соглашение может как при досрочном прекращении сделки, так и по истечении срока договора (если существует вероятность пролонгации).
На практике завершение арендной сделки оформляется путем обмена письмами между сторонами договора либо не документируется никак. Не требуется оформления документального прекращения правоотношений при расторжении договора по решению суда.
Но если не оформлять завершение договорных отношений, может возникнуть юридическая неопределенность в правоотношениях сторон.
Кроме того если договор аренды регистрировался в госорганах, то для окончания сделки потребуется регистрация соглашения о расторжении сделки.
Также потребуется задокументировать возврат предмета аренды. Получается, что расторжение договора аренды без документального основания может повлечь весьма негативные последствия для арендатора.
Определения
Соглашение о расторжении договора аренды – это документ, официально удостоверяющий прекращении правоотношений между арендодателем и арендатором.
Закон не обязует стороны к составлению такого документа, но его отсутствие чревато возникновением взаимных претензий впоследствии.
Составляется соглашение о расторжении аренды в свободной форме. Но некоторые пункты должны присутствовать в обязательном порядке:
- дата прекращения действия договора;
- факт обоюдного согласия сторон и отсутствия каких-либо притязаний.
В некоторых случаях после расторжения сделки у сторон остаются претензии. Например, арендатор остался должен некую сумму. Подобные ситуации можно прописать в соглашении.
При этом указывается величина задолженности и сроки ее погашения. Но такое упоминание допустимо только при согласии арендатора.
Если арендатор не согласен с требованиями арендодателя, то таковые нельзя упоминать в документе. Более того наличие взаимных претензий не позволяет подписать соглашение. В этом случае расторгнуть отношения по сделке можно только через суд.
Причины разрыва сделки
Досрочно договор аренды может прекращаться по следующим обстоятельствам:
| Частичное исполнение договора и обязательств | Но отсутствие дальнейшего желания/возможности сторон к продолжению правоотношений |
| Невыполнение одним из участников сделки | Своих обязательств |
| Форс-мажорные ситуации | При которых продолжение правоотношений не представляется возможным |
| Требование прекращения сделки одним из участников | По причинам, предусмотренным договором |
| Расторжении при наступлении условий | Оговоренных договором |
| Решение суда | Если один из участников не желает выполнять свои обязательства |
Во всех вышеуказанных случаях, кроме расторжения по судебному решению, заключается соглашение о расторжении сделки аренды.
По сути, соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, составленный по типовой форме в произвольном порядке.
Но во избежание нежелательных трактовок и неопределенностей необходимо правильно задокументировать факт расторжения аренды и прекращение обязательств сторон.
Нормативное регулирование
Право арендодателя на досрочное прекращение договора аренды регламентировано ст.619 ГК РФ.
Основаниями для расторжения сделки признаются нарушения по использованию объекта аренды, отсутствие арендных платежей, нанесение ущерба имуществу.
[attention type=yellow][/attention]Право арендатора на расторжение арендной сделки в одностороннем порядке предусматривается ст.620 ГК РФ. Причинами могут становиться препятствия со стороны арендодателя к использованию предмета аренды.
В ст.452 ГК РФ определено право любой из сторон на подачу искового заявления в судебные инстанции, когда не удалось прийти к согласию по поводу расторжения договора аренды.
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
Если договор аренды прекращается на основании дополнительного соглашения предполагается, что сторонами принято обоюдное решение.
Но поскольку устные договоренности силы не имеют, то все этапы расторжения сделки должны быть задокументированы.
По обыкновению инициатором становится одна из сторон, вторая соглашается/отказывается.
Если причиной прекращения правоотношений стало неисполнение обязательств, то сначала нужно предоставить второму участнику возможность исправить ситуацию (возможно, что после этого прекращения аренды не потребуется).
[/attention][attention type=green]
Итак, сначала инициатор прекращения отношений направляет второй стороне предварительное письмо-уведомление о расторжении договора.
Если ответа не последует, и обязательства не будут исполнены, то уведомление отправляется повторно. Но в нем уже указывается желание расторгнуть договор.
А именно отображаются такие данные:
- название документа;
- реквизиты расторгаемого действующего договора;
- данные участников сделки и договора;
- ссылки на законодательные нормы, позволяющие расторгнуть договор;
- дата, когда планируется прекращение сотрудничества;
- дата составления и подпись.
Далее стороны оговаривают условия прекращения отношений и составляют соглашение о прекращении арендной сделки.
Правила составления
Составляя соглашение, нужно учитывать следующие правила:
- сторонами соглашения выступают те же лица, которые заключали договор;
- составляется документ в виде дополнения к основному договору, поэтому указывается соответствующие реквизиты;
- обязательно прописывается дата завершения отношений, иначе считается, что обязательства прекращаются после подписания соглашения;
- стороны не должны иметь взаимных претензий;
- прописывается порядок возврата имущества;
- без подписей всех участников документ недействителен.
Соглашение должно быть составлено в двух и более экземплярах, по числу сторон. Соглашение должно полностью соответствовать форме изначального договора аренды.
Кроме того надлежит учитывать некоторые особенности в зависимости от объекта аренды. Как оформить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец можно просмотреть здесь.
Нежилого помещения
Когда объектом аренды выступает нежилое помещение, то при прекращении сделки по соглашению должно быть возвращено имущество арендодателя.
При этом действуют особые правила, требующие передачи объекта по передаточному акту. Пока юридически имущество остается у арендатора, собственник вправе требовать оплаты за его использование даже при прекращении арендной сделки.
Возвращенным имущество признается исключительно после подписания акта приема-передачи, в котором указываются такие данные:
- объект возврата (описание соответствует договору аренды);
- состояние объекта на момент передачи;
- факт передачи вместе с недвижимостью всех принадлежностей объекта;
- отсутствие претензий принимающей стороны.
Если объект передается в ненадлежащем состоянии, это должно быть отображено в акте. Отсутствие в передаточном документе перечисления недостатков возвращаемого имущества считается, что арендодатель получил объект в надлежащем состоянии.
Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.
Транспортного средства
Когда объектом аренды является автомобиль, расторжение договора осуществляется в стандартном порядке. То есть стороны договариваются о расторжении по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.
При составлении соглашения руководствоваться следует изначальным вариантом заключения сделки. Если договор был составлен в письменной форме, аналогично составляется и соглашение.
В документе указываются данные, идентифицирующие стороны сделки, договор и объект аренды. Также указывается отсутствие претензий у сторон и дата прекращения правоотношений.
Составлять передаточный акт необязательно. Но если у сторон имеются какие-то претензии, урегулировать их нужно до подписания соглашения.
[attention type=red][/attention]В противном случае одновременно с заключением соглашения прекращаются все взаимные обязательства.
Типовая форма и пример соглашения о расторжении договора аренды автомобиля можно скачать здесь.
Жилого помещения
При расторжении договора аренды относительно жилого помещения значение то, кто является собственником. Если жилье является социальным, то арендатору для прекращения правоотношений нужно съехать с квартиры и оповестить арендодателя.
А вот арендодатель не вправе по своему усмотрению прервать аренду. При отсутствии согласия сторон договор расторгается судом.
Когда жилое помещение находится в частной собственности, то заключается соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному согласию.
[/attention][attention type=yellow]
В нем прописывается дата прекращения аренды, когда арендатор должен освободить жилье. Если договор аренды частного жилья прекращается в одностороннем порядке, то требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
: уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Инициатор расторжения договора по причине неисполнения обязательств отправляет второй стороне уведомление с просьбой о выполнении условий договора. Если требования не выполнены или ответа не последовало, сделка расторгается судом.
Составляя соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, образец можно использовать типовой формы о прекращении арендного договора.
Но важно помнить, что передается жилое помещение по передаточному документу, если жилье находится в частной собственности.
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора можно скачать здесь. Уведомление о расторжении договора аренды от арендодателя можно скачать здесь. Требование арендодателя о расторжении договора аренды можно скачать здесь.
По договору найма земельного участка
Составление соглашения при расторжении договора аренды земли практически не отличается от прекращения аренды относительно нежилой недвижимости. Отличие только в объекте аренды и порядке его передачи.
Если участники договорились, то просто составляется допсоглашение о расторжении и акт приема-передачи, в котором указывается, что земля возвращается вместе со всеми расположенными на участке объектами и в надлежащем состоянии.
В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в таких случаях, как:
- не внесение арендных платежей более двух раз подряд;
- использование земли не по назначению;
- состояние земли отличается от указанного арендодателем;
- арендодатель намеренно скрыл недостатки участка или мешает его использованию.
При одностороннем порядке расторжения отсылается уведомление о желании прекратить сделку. Если другая сторона не возражает, подписывается соглашение.
При отсутствии ответа в течение месяца или отказе от расторжения инициатор расторжения может обратиться в суд. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка можно скачать здесь.
Печать и подпись
По закону требования к соглашению о расторжении договора предельно просты:
- форма соглашения должна быть аналогична форме договора;
- из содержания должно быть понятно, кто является сторонами сделки, что является предметом договора, и о каком договоре идет речь;
- факт отсутствия претензий сторон;
- порядок передачи имущества.
Кроме того важен факт подписания соглашения всеми участниками сделки. Только наличие подписи позволяет подтвердить согласие на расторжение. Если одной из сторон являлось юридическое лицо, то обязательно наличие печати.
С момента подписания соглашения оно вступает в юридическую силу, договор аренды признается прекращенным, и стороны признаются свободными от обязательств, предусмотренных договором.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://jurist-protect.ru/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy/
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.
Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.
Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма
Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.
Основания для прекращения договоров аренды (найма)
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- Соглашение сторон
- Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
- Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
- Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.
Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).
[attention type=green][/attention]
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
[/attention][attention type=red]
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма
[attention type=yellow][/attention]Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
[/attention][attention type=green]
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Подведем итоги
Как правильно расторгнуть договор? Инструкция
Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.
Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.
И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.
[attention type=red][/attention]Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.
Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды
Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/
Оформить документы о
Источник: http://sovetnik36.ru/oformit-dokumenty-o-rastorzhenii-dog/