Расторжение договора аренды

Содержание

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды

Причины, ставшие поводом для прекращения аренды, бывают разные, поэтому каждая из сторон должна быть осведомлена с:

  • законными основаниями для письменного договора;
  • своими возможностями;
  • своими обязательствами.

Важно, чтобы человек действовал в согласии с нормами Конституции и в рамках Гражданского права. Все условия расторжения должны быть оговорены до подписания, указаны в самом договоре, чтобы контракт соблюдал интересы всех его участников.

Когда основания и процесс возможного разрыва отношений не предусматриваются заблаговременно, то сторонам, возможно, придется пройти через долгий и не очень приятный судебный процесс.

Основания для досрочного расторжения договора

Договор аренды теряет свою законную в результате окончания, указанного в нем срока, или при раннем расторжении контракта.

Важно оговорить, что соглашение считается сделкой двухстороннего характера, значит, преждевременный разрыв может привести к нарушению интересов одной из сторон.

Для предотвращения подобных ситуаций предусмотрены определенные правила, регламентирующие, когда расторжение имеет смысл, а когда нет.

Для арендатора

Согласно нормам закона, договор аренды может терять свою силу раньше времени по инициативе арендатора при определенных ситуациях:

  1. Арендодатель не хочет передавать собственность в пользование на базе договора, причиняет препятствия к использованию согласно условиям сделки или назначением предмета.
  2. Переданная в пользование собственность имеет определенные недостатки, которые мешают нормальному использованию и не были указаны владельцем при составлении контракта, а также не были известны арендатору, не могли быть замечены при осмотре предмета сделки или проверки его состояния при заключении договора.
  3. Арендодатель не следует условиям договора, игнорирует свои обязанности по выполнению капитального ремонта помещения согласно указанным в документе датам. Если их нет в контракте, то в расчет берутся разумные рамки.
  4. Помещение из-за определенных обстоятельств, которые не связаны со второй стороной, перестанет быть объектом, пригодным для целей пользования, указанных в договоре.

В документе могут быть описаны и другие причины для преждевременного окончания условий сделки по требованию арендатора.

Законодательство РФ определяет следующие моменты, которые могут стать главным основанием для расторжения сделки аренды по желанию арендодателя в одностороннем порядке, когда арендатор:

  1. Пользуется предметом аренды, нарушая какие-либо условия контракта.
  2. Портит состояние собственности.
  3. Не перечисляет полную сумму арендной платы более 2 раз подряд в указанные сроки.
  4. Не делает капитальный ремонт помещения в указанные в документе сроки. Если они не определенны контрактом, то в соответствии с разумными датами, когда согласно законодательству или другими нормами, обязательство ложится на плечи второй стороны.

В договоре аренды могут быть указаны и прочие причины для раннего расторжения по просьбе арендодателя.

Также владелец имеет право потребовать разрыва сделки только после письменного оповещения арендатора о надобности им выполнить обязательства в указанный срок.

Расторжение договора аренды

Договор аренды можно разорвать как по инициативе обеих сторон, так и просто по окончанию его срока. Однако бывают причины, в согласии с которыми участники сделки могут разорвать договор аренды в одностороннем процессе.

По согласию сторон

Законодательство определяет возможность обесценивания сделки по двухстороннему согласию сторон. Однако есть маленькая поправка: если прочее не согласовано договором или законом. Она может относиться как к контракту в целом, так и к отдельному пункту соглашения.

Примечательно, что именно обоюдное расторжение в большей степени отображает принцип, ставший базой Гражданского кодекса – принцип свободы сделок.

Процедура разрыва договора по взаимной инициативе начинается с того, что одно из лиц направляет прошение о расторжении:

  1. если другая сторона не имеет претензий, то они подписывают бумаги.
  2. если претензии есть, то несогласный участник сделки имеет право направить иск в суд.

Также важно знать, что существуют различия между соглашением о расторжении и документом о получении отступного. Основная разница заключается в моменте окончания обязательств.

Например, в отступном все отношения должны быть прекращены со дня передачи документа, совсем неважно, когда он был составлен и подписан.

А при разрыве договора имеет важность именно момент подписания (если другие пункты не оговорены в соглашении).

По инициативе арендатора

Вначале стоит отметить, что освобождение помещения приводит разрыву договора. Когда арендодатель не исполняет все обязательства, которые прописаны по договору, не дает согласие на ранее расторжение, возможности арендатора на прекращение отношений по соглашению сильно ограничены.

Существует ошибочно мнение, что факт освобождения имущества, являвшегося предметом договора, и возврат его владельцу означает прекращение сделки. Это не так, подобные действия не освобождают от обязательств перечислять плату.

Арендатор имеет возможность инициировать разрыв в одностороннем порядке при нарушении арендодателем требований договора:

  1. Для начала процедуры он должен направить извещение второй стороне о своих намерениях за месяц до даты желаемого прекращения отношения. Важно проконсультироваться с юристом по поводу того, достаточны ли основания для расторжения.
  2. Если причины будут незначительными, то арендатор будет обязан оплатить неустойку.

Статья 619 определяет основания, которые могут использоваться для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

  1. Во-первых, он может отправиться в суд для разрыва связей с арендатором.
  2. Во-вторых, арендодатель обязан соблюдать правовые указы Гражданского Кодекса, с их помощью можно определить являются ли причины достаточно вескими, чтобы разорвать соглашение, и были ли нарушены какие-либо условия. Причина может быть достаточно веской, если она повлекла за собой ущерб для владельца имущества, в результате которого он лишился большой доли того, что имел.
  3. В-третьих, арендодатель имеет возможность разорвать договор по своей инициативе либо по любому поводу, который присутствует в контракте. В такой ситуации судебный процесс не понадобится.
  4. Кроме всех описанных ситуаций, поводом для прекращения отношений может послужить существенная смена обстоятельств, из которых исходили стороны во время осуществления сделки.

Нормы статьи 619 Гражданского Кодекса определяют, что арендодатель имеет право направить прошение о досрочном разрыве договора с арендатором только после уведомления последнего в письменной форме и указанием на важность соблюдения оговоренных обязательств в точный срок. После прекращения отношений съемщик обязуется вернуть владельцу имущество, которое является объектом соглашения.

Уведомление о расторжении договора: образец

уведомления можно разбить на несколько отдельных частей:

  1. Вводная часть. В ней должны быть прописаны сведения о том, кому предназначается документа, кто его направил.
  2. Основная часть. В ней должны быть указаны реквизиты разрываемого договора, описаны стороны и предмет имущества. Также описывается причина прекращения отношений и правовые нормы.
  3. Заключение. Оно включает в себя уточнения. К примеру, прописывается дата, начиная с которой договор должен потерять свою силу, срок, в течение которого вторая сторона может направить ответ на уведомления и др.
  4. Описываются документы, прилагаемые к оповещению.
  5. Подпись отправителя и дата оповещения.

Обычно содержание печатается на обычном листе и подписывается стороной, уведомляющей другого участника сделки, или другим лицом, имеющим право на подпись подобных документов.

Скачать образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

Если арендатор не примет какие-либо шаги для устранения проблем, которые описаны в документе, арендодатель имеет полное право направить в суд иск с прошением разорвать договор.

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает отдельных норм для аннулирования соглашения аренды, поэтому в этом случае используется общее правило. Арендодатель совсем не обязан отправлять уведомление о несоблюдение обязательств (регулируется статьей 620 ГК). Они должны быть описаны при обращении в суд, только если об этом говорится в договоре аренды.

Однако уведомление о прекращении отношений от арендатора в обязательном порядке должно быть отправлено (регулируется статьей 452 ГК).

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды: образец

В качестве основы для соглашения принимается основной договор. Совсем необязательно следовать строго установленной формы, однако готовый шаблон поможет оформить все правильно и без ошибок. В договоре должны быть прописанные следующие моменты:

  • информация о сторонах;
  • реквизиты основного договора;
  • причины разрыва соглашения.

Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Как правило, при заключении основного договора стороны предусматривают возможность досрочного расторжения по обоюдному согласию. В документе обязательно указывается дата, с которой договор считается недействительным. Для правильного и быстрого оформления лучше обратится к профессиональным юристам.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-arendyi.html

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Расторжение договора аренды

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Основания

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

  • по последующему взаимному согласию сторон;
  • на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

  • при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
  • осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды — образец

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html

Расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.

401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение договора аренды

Здравствуйте, уважаемые читатели! Односторонний отказ от любого договора без обращения в суд допускается не всегда. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем не исключение. В одних ситуациях прекратить отношения с арендатором во внесудебном порядке можно. В других нужно обращаться в суд.

Всё зависит от срока договора аренды и его содержания. Чтобы не получить лишней головной боли, нужно правильно оформить прекращение арендных отношений.

1. Расторжение договора аренды по соглашению сторон
2. Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды
3. Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком
4. Что делать, если арендатор пропал?
5. Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Если арендодатель хочет прекратить аренду, то имеет смысл сначала попробовать договориться с арендатором.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.

В нем нужно указать какой договор и с какого момента считается расторгнутым.

Но сперва нужно составить и подписать акт приема-передачи предмета аренды. В качестве примера я буду использовать аренду помещения, но все то же самое будет относится к аренде другого имущества (зданий, сооружений, транспортных средств и т. д.).

Акт подтверждает возврат имущества арендодателю и фиксирует его состояние на момент передачи (внешний вид, коммуникации и т. д.). Пригодится, если к состоянию помещения возникнут претензии.

В акте нужно указать:

  • между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
  • имена и должности представителей сторон;
  • причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
  • адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
  • описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
  • факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.

Акт в двух экземплярах должны подписать обе стороны. Один экземпляр остается у арендодателя, второй — у арендатора.

После передачи имущества арендодателю и оформления акта можно подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

Если арендатор не согласен съезжать, то план действий зависит от содержания договора.

Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды

Когда в договоре не указан срок договора аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Порядок расторжения такого договора установлен в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ:

«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

В примере с договором аренды помещения предупредить арендатора о расторжении договора нужно за три месяца. Если в договоре указан другой срок для уведомления, то ориентируйтесь на него.

В уведомлении обязательно укажите дату, с которой договор будет считаться расторгнутым. При направлении уведомления по почте дату прекращения договора прибавьте период, достаточный для доставки письма арендатору.

В этом же письме напомните арендатору о необходимости привести имущество в надлежащее состояние.

Заканчиваем процедуру расторжения договора составлением акта приема-передачи.

Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком

Если в договоре аренды указан срок его действия, то порядок его расторжения в одностороннем порядке может быть судебным и внесудебным. Это зависит от содержания договора.

Статья 450 ГК РФ позволяет любой из сторон договора обратиться в суд с требованием его досрочного прекращения:

  • в случае существенного нарушения условий договора другой стороной;
  • в других случаях, которые прямо указаны в законе или договоре.

По аренде эти другие случаи прописаны в ГК РФ. В соответствии со ст. 619 суд по требованию арендодателя может расторгнуть договор досрочно, если установит, что арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта, если такая обязанность за ним закреплена.

Условием для обращения в суд ст. 619 ГК РФ ставит направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сначала нужно направить претензию. И только если арендатор ее проигнорирует, можно обращаться в суд.

Если арендатор задолжал арендную плату, то обязательно потребуйте погашения долга в претензии. Это позволит в рамках одного дела и расторгнуть договор, и взыскать задолженность.

Без обращения в суд арендодатель может отказаться от договора с установленным сроком действия, только если такое право за ним прямо закрепляет договор. Такое условие не противоречит закону.

Если право на односторонний отказ есть, то нужно проверить условия, при которых арендодатель может им воспользоваться.

Договор может предусматривать возможность отказа от договора:

  • в любой момент по желанию арендодателя,
  • при наличии конкретных обстоятельств.

В обоих случаях для реализации права нужно направить уведомление об отказе от договора арендатору. Как правило, еще на стадии заключения договора стороны согласуют и срок, в течение которого нужно уведомить другую сторону об одностороннем отказе. Если вдруг он не согласован, то руководствуемся п. 1 ст. 450.1 ГК РФ: договор прекращается с момента получения уведомления.

Когда наступает день расторжения договора, нужно оформить все тот же акт приема-передачи имущества. Но это получается сделать не всегда. Причин может быть две: арендатор пропал или он не спешит возвращать имущество.

Что делать, если арендатор пропал?

Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.

Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.

В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.

Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.

[adsense1]

Фактическое получение арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора не является обязательным. Если письмо вернули с пометкой «истек срок хранения» или «организация по указанному адресу отсутствует», то арендатор все-равно считается уведомленным надлежащим образом в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Лицо должно обеспечить получение писем по адресу, указанному в договоре.

Но проблемы могут остаться. Иногда в помещении остается имущество арендатора.

Если тот по-прежнему не выходит на связь, то нужно подавать исковое заявление в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения. Придется подождать, пока суд рассмотрит дело и решение вступит в законную силу. Потом нужно обратиться к судебным приставам, чтобы они предприняли меры по освобождению помещения от имущества арендатора.

Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Арендатор не всегда возвращает имущество сразу. Тогда приходится возвращать его через суд.

Если договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, то нужно подавать отдельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного пользования.

А если договор расторгается через суд, то имеет смысл заявить сразу два требования: и о расторжении договора, и об истребовании предмета аренды. Тогда не придется ходить в суд дважды и вы сразу получите исполнительный лист, на основании которого судебные приставы смогут организовать принудительный возврат имущества.

Добросовестный же арендатор сразу вернет вам его по акту приема-передачи.

При наличии долга по арендным платежам они взыскиваются в обычном порядке: сначала претензия, при ее отклонении — обращение в суд. Здесь ничего нового нет.

Опять же, если договор расторгается через суд, то включаем в иск требование о взыскании задолженности (всего получается три). Подробности читайте в этой статье.

Таковы правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Еще больше интересных материалов вы найдете в моей группе ВКонтакте. Подписывайтесь!

Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-po-initsiative-arendodatelya.html

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Расторжение договора аренды

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора.

Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия.

Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок.

А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо.

Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя.

Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

  1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
  2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
  3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
  4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
  5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи.

Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю.

Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении.

Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте.

Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами.

А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения.

Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется.

Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

арендаинструкциярасторжение договора

Источник: https://argumentplus.ru/blog/realty/rent.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.