Покупка квартиры организацией для последующей сдачи в аренду

Квартира для сотрудника — Audit-it.ru

Компания «Верген Аудит»

Жилищная проблема волнует в настоящее время многих молодых специалистов. И случается, что в решении данной проблемы заинтересован и работодатель, которому необходимы знания и энергия таких специалистов.

В итоге стороны заключают взаимовыгодные сделки: работодатель обеспечивает работника жильем, чем привлекает к долгосрочному сотрудничеству такого работника. Существует несколько вариантов обеспечения работника жильем.

В рамках настоящей статьи рассмотрим наиболее распространенные варианты: приобретение квартиры в собственность организации с последующей продажей работнику в рассрочку, с передачей в безвозмездное пользование на период работы у работодателя, а также вариант, когда организация арендует квартиру для работника без приобретения ее в собственность.

Квартиры, согласно ст. 130 ГК РФ, признаются недвижимым имуществом. Переход права собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ).

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать положения §7 гл. 30 ГК РФ.

Передача объекта недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Плательщиком пошлины является лицо, которое обращается за государственной регистрацией перехода права собственности (ст. 333.

17 НК РФ), то есть лицо, на которое регистрируется право собственности на недвижимость.

В отношении уплаты НДС с реализации недвижимости стоит отметить, что в настоящее время реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС на основании пп.пп. 22 – 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Отметим, что к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ отнесены жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Таким образом, реализация квартир в настоящее время не подлежит налогообложению НДС.

В связи с этим напомним, что осуществление операций, подлежащих налогообложению НДС и освобожденных от налогообложения НДС, ведет к необходимости ведения раздельного учета таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

При этом стоит отметить, что налогоплательщик вправе отказаться от вышеуказанной льготы по НДС, но только представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Далее рассмотрим порядок отражения в учете операции по приобретению квартиры в собственность организацией.

Приобретение квартиры в собственность организации

При решении вопроса о том, в составе каких активов учитывать приобретаемую организацией квартиру, необходимо исходить из цели ее приобретения.

Если квартира приобретается для последующей продажи работнику (в том числе с рассрочкой платежа), то, очевидно, такой объект не может быть принят к учету в состав основных средств, ведь в этом случае не выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В частности, не выполняется условие, установленное пп. «в» п. 4 о том, что «организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта».

В соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве товаров (как часть МПЗ). Таким образом, если квартира приобретается для последующей продажи работнику, ее следует учесть в составе товаров на счете 41 «Товары».

К таким затратам можно отнести расходы на уплату госпошлины за госрегистрацию перехода права собственности к организации, а также, если организация обращалась к риелторам, – расходы на уплату соответствующего вознаграждения риелторам.

Отметим, что все расходы, которые возникают в связи с приобретением квартиры в качестве товара до момента принятия соответствующего товара к учету, на наш взгляд, целесообразно отражать на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Если же организация планирует приобрести квартиру для передачи сотруднику в безвозмездное пользование (например, на время работы у данного работодателя), то складывается следующая ситуация в отношении принятия такой квартиры к учету.

В соответствии с пп. «а» п.

 4 ПБУ 6/01, актив принимается к учету в качестве основного средства, в частности, в случае, если он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если квартира приобретается для передачи в безвозмездное пользование сотруднику, ни одно из указанных условий, на первый взгляд, не выполняется. Учитывая также, что квартира в данном случае не способна приносить экономические выгоды (доход) в будущем (пп. «г» п. 4 ПБУ 6/01), существует мнение, что такие объекты «непроизводственного» назначения не являются основными средствами, а расходы на их приобретение следует сразу учитывать в составе прочих расходов, то есть отражать на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Однако стоит отметить, что хоть прямых экономических выгод от приобретения подобных объектов и нет, наличие косвенных экономических выгод все же не следует исключать. Так, мы исходим из того, что квартиры приобретаются для специалистов, труд которых компания особо ценит, в связи с чем компания и обеспечивает таких специалистов жильем.

Таким образом, косвенной экономической выгодой можно считать те выгоды, которые организация получает от использования труда особо ценных специалистов. Кроме того, для того чтобы найти подобных специалистов в своем регионе, возможно, может понадобиться гораздо больше вложений, нежели обеспечить жильем имеющихся специалистов. Таким образом, выполнение условия, установленного пп.

«г» п. 4 ПБУ 6/01, к такой ситуации вполне можно обосновать – организация получает экономические выгоды от использования труда специалистов, которым на время работы у работодателя предоставляет жилье. В данном случае можно также говорить о выполнении условия, установленного пп. «а» п.

 4 ПБУ 6/01, об использовании объекта в деятельности организации – ведь квартиры предназначены для сотрудников организации, труд которых используется в деятельности организации. Таким образом, приобретенные объекты, хоть и косвенно, но используются в деятельности организации.

Можно сказать, что целью приобретения подобных объектов является не предоставление объекта в безвозмездное пользование как таковое, а обеспечение сотрудников жильем, для того чтобы труд сотрудников можно было использовать в деятельности организации.

Учитывая приведенную аргументацию, на наш взгляд, вполне возможно обосновать вариант учета приобретенной квартиры в составе основных средств организации. Но в данном случае особое внимание следует уделить обоснованию приобретения квартиры.

В частности, соответствующий иногородний сотрудник, действительно, должен обладать высокими профессиональными данными (способными приносить экономические выгоды организации). Кстати, в подтверждение нашего вывода можно также привести положения Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина РФ от 13.

Как видно, Методические указания не исключают возможность учитывать объекты, передаваемые в безвозмездное пользование, в составе основных средств. Важно, каково обоснование для такой передачи.

В нашем случае, как мы выяснили, это обеспечение жильем соответствующих иногородних работников, труд которых организация использует в своей деятельности. Поэтому, с нашей точки зрения, подобные объекты можно учитывать в составе основных средств.

Рассматривая проблему приобретения квартиры для последующей передачи в безвозмездное пользование, стоит также обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, если организация списывает подобный объект в состав прочих расходов, то автоматически данный объект исключается из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

А в этой части у налоговых органов могут возникнуть определенные претензии – ведь фактически объект не выбывает, а используется в деятельности организации (пусть и косвенно).

Во-вторых, при передаче квартиры в безвозмездное пользование сотруднику у последнего возникает доход в натуральной форме, величина которого должна определяться исходя из рыночной стоимости арендной платы на аналогичное жилье (ст.ст. 41, 210, 211 НК РФ).

Как видно, вариант приобретения квартиры для передачи в безвозмездное пользование сотруднику вызывает немало трудностей не только в части бухгалтерского учета приобретаемого имущества, но также в части налогообложения. И связано это с тем, что подобная ситуация четко не урегулирована действующим законодательством.

Таким образом, при выборе того или иного варианта обеспечения работников жильем следует взвешивать все «за» и «против», следует учитывать не только проблемы в части бухгалтерского учета, но также возможность риска в отношении налогообложения.

Пример 1.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a12/161327.html

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — 5 ошибок, мешающих достижению успеха — Территория инвестирования

Коммерческая недвижимость, Управление недвижимостью

Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей.

И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже.

Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.

• 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
• А кто клиент?
• Стратегия инвестирования в мини-офисы
• На какую длительность — месяц, сутки, час?
• Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
• Как сделать офис из квартиры?
• Дополнительных вложений не будет!
• У меня нет недвижимости и я не смогу!
• Торги и аукционы по банкротству — суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал.

Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент.

Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.

А кто клиент?

Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.

​Например, если это достаточно просторное офисное здание, расположенное на первом этаже жилого дома в людном месте, то его можно сдать в аренду:

• Магазин
• Дневное кафе
• Коммерческий банк

В первом случае необходимо искать клиентов по рекламным объявлениям в местных СМИ или, если арендодатель лелеет в душе мечту о большой сумме денег – стоит зайти на сайты крупных сетевых маркетов и написать предложение об аренде в разделе «Партнерам». То же самое делается и в случае с банком либо другим крупным клиентом – сайты имеются у всех. Небольшую недвижимость в нормальном состоянии можно сдать под мини-офисы, склад или что-либо другое.

Стратегия инвестирования в мини-офисы

Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями

Источник: https://tinvest.org/sdacha-arendu-kommercheskoj-nedvizhimosti

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Если у вас накопилось много денег и вы не доверяете банкам, можно их вложить в недвижимость, которая будет сдаваться в аренду. Рассказываем насколько это выгодно и как правильно выбирать инвестиционные квартиры.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.  

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв.

м) – они составляют 70-80% предложений на рынке.

«Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Минимальный бюджет для покупки в разных городах

Источник: Яндекс.Недвижимость (квартиры в новостройках)

Риски

Опрошенные Сравни.ру эксперты главным риском от сдачи квартиры в аренду назвали порчу имущества. Защититься от этого можно с помощью договора аренды, где арендатор берёт на себя ответственность по возмещению ущерба в случае его возникновения.

«В договоре нужно прописать сроки аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, возможность изменения стоимости найма, порядок посещений квартиры собственником, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции за порчу имущества и т.д.

Также к договору стоит приложить подробную опись имущества с указанием существующих дефектов, чтобы в случае порчи мебели или отделки между собственником и арендатором не возникло конфликтов», – рекомендует Мария Жукова из «Миэль-Аренда».

Ещё не лишним будет взять обеспечительный депозит в размере ежемесячного платежа и застраховать имущество квартиры (стоимость полиса 1-5 тыс. руб. в год).

Уплата налогов снижает риски. «По сути, 90% квартир сдаются в аренду без последующей уплаты налогов.

В первую очередь это грозит тем, что в случае конфликта с арендатором и при судебных разбирательствах, вам будет начислен штраф за уход от налогов», – предупреждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».

Владелец недвижимости должен подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля (за прошлый год), а заплатить 13% от заработанного – до 15 июля.

Выводы 

1. На вложениях в недвижимость можно заработать меньше уровня инфляции.
2. Этот вид бизнеса идеален для получения дополнительного дохода к пенсии.

3. Если свободных денег много, то выгодно купить 2-3 небольших квартиры эконом-класса и сдавать их. Получаемого дохода хватит, чтобы не работать.
4. Чем больше вложений в квартиру, тем меньше доходность.

5. Сдаваемую квартиру лучше застраховать, с арендатором – заключить договор, а с дохода – честно платить налоги. 

Максим Глазков

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/1/25/dengi-v-metry-skolko-mozhno-zarabotat-na-sdache-kvartiry-v-arendu/

Бизнес идея — заработок на аренде жилья (июнь 2019) — vipidei.com

Покупка недвижимости — это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов.

Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.

• Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
• Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?
• Место имеет значение
• Новостройка или «вторичка» — что выбрать?
• Сдача квартир посуточно
• Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры.

Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома.

Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.

До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.

Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Но помимо доходов есть и постоянные расходы — это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса.

Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье.

Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене.

Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Новостройка или «вторичка» — что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже.

Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования.

Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей — это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Сдача квартир посуточно

Еще один вид заработка — это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели.

Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды.

Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать.

Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов).

Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.

Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:

1. От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
2. Подать объявление и заняться поиском арендатора.
3. Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:

• всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
• как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
• кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
• правила использования электроприборов;
• когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.

Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.

1. Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
2. Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.

Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе.

Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.

Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес — это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.

Рекомендуем посмотреть бесплатные видеокурсы по теме:

Источник: https://vipidei.com/nedvizhimost/biznes-ideya-zarabotok-na-arende-zhilya/

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура | Правоведус

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: 

1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

• Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

• Переход права собственности по договору – этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
• Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
• Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

• Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
• Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении  договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

• выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
• право арендатора на выкуп автомобиля;
• порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора: 

1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://pravovedus.ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду | Можно ли рассчитывать на доход?

Инвестирование в недвижимость — прекрасный способ сохранения и приумножения капитала. Вот только далеко не у всех есть такие средства для вложения. В этом случае можно приобрести квартиру в ипотеку. В дальнейшем ее можно сдавать в аренду, так как на московском рынке недвижимости стабильно держится спрос на жилье. Давайте проанализируем, выгодна ли такая покупка квартиры.

Плюсы ипотечных инвестиций

• Фиксирование цены и ежемесячных платежей. По мнению экспертов, стоимость жилой недвижимости и ее аренда на столичном  рынке будет продолжать расти. Возможно, через 10 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен арендной плате.

• Высокая прибыль. Опережающий рост цен позволит с арендных платежей покрывать и коммунальные отчисления, и износ.

Минусы ипотечных инвестиций

• Уплата подоходного налога. В соответствии с Налоговым законодательством страны арендные платежи относятся к группе доходов, с которых необходимо 135 уплачивать государству.

• Прогнозируемое повышение налога на недвижимость. Особенно коснется владельцев, которые имеют несколько объектов.

• Согласование с банком. Для сдачи в аренду  необходимо разрешение банковских органов.

Рассмотрим 2 варианта приобретения жилья для сдачи в аренду.   

Вариант 1: приобретение жилья с внесением первоначального взноса по кредиту

Предположим, что у потенциального инвестора есть денежные ресурсы для внесения первоначального взноса по ипотеке в размере 1 миллион рублей.

Статистика стоимости жилья в Московской области выглядит следующим образом:

Рис. 1. «Анализ рыночной стоимости жилья в Московской области в 2013 году»

Целесообразнее приобретать однокомнатную квартиру, так как именно такое жилье пользуется повышенным спросом на рынке недвижимости. Более детально ознакомиться с потребительским спросом на арендованное имущество можно на рисунке 2.

Рис. 2 «Структура потребительского спроса на арендованное жилье, в %»

Итак, допустим,для сдачи в аренду инвестор приобретает однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн. рублей.

Средняя ставка по ипотечным кредитам установлена на уровне 13%, именно ее и будем брать в расчет. Сумма необходимого кредита — 4 миллиона рублей, ежемесячный платеж — 45113 рублей. Соответственно, за год заемщик должен быть готов распрощаться 541342 рублями. В среднем аренда жилья составляет 30 тысяч рублей в месяц.

Почитайте статью по теме:

• Где лучше взять ипотеку | Что нужно знать, чтобы спать спокойно

Расходы инвестора за 1 год:

• 541342 рублей — ежемесячный платеж за год;
• 3 тысячи рублей — страховка;
• 46800 рублей — сумма налога с дохода (360000* 0,13);
• Итого годовые расходы: = 591142 рубл.
• Расходы за 25 лет = 591142*25 = 14778550 рублей.
• Доходы инвестора — плата арендаторов от сдачи квартиры.
• Доход за 1 год = 30000*12 = 360000 рублей. За 25 лет = 360000* 25 = 9 миллионов рублей.

Чистая прибыль за весь срок  = 9 000000 — 14778550 =    — 5778550 рублей, то есть покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду в этом случае нецелесообразна.

В расчет не включена сумма коммунальных платежей и сумма минимального обустройства, так как они являются переменной величиной. Естественно, при их включении в статью расходов вкладчика убыток от этого варианта инвестирования только увеличится.

Вариант 2: Приобретение жилья без внесения первоначального взноса по кредиту

Ежегодные расходы инвестора в этом случае будут равны, так как отсутствует сумма первоначального взноса. Итак, структура расходов будет выглядеть следующим образом:

Вариант 3 : приобретение жилья для сдачи в аренду с первоначальным взносом 60% от его стоимости

• Сумма первоначального взноса по кредиту = 3 миллиона рублей (5 миллионов* 0,6);
• Ежемесячные платежи = 22556 рублей;
• Страховка — 3 тысячи в год.
• Расходы за 1 год = (22556*12)+ 46800+3000 = 320472 руб.

• Расходы  за 25 лет = 320475*25 =8011800 рублей.
• Доходы = 30000*12*25 = 9000000 рублей.
• Прибыль инвестора = 9000000- 8011800 = 988200 рублей.

Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.

Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.

На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ.

Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья.

Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.

Еще интересная статья по теме:

• Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%.  Автор Стадник Татьяна Викторовна.

Источник: http://cleanbrain.ru/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-dlya-sdachi-v-arendu-mozhno-li-rasschityvat-na-doxod