Перечисление арендной платы на основании выставленного арендодателем счета

Содержание

Что предпринять, если арендатор нарушает обязательства по внесению платы за арендуемое транспортное средство с экипажем — НалогОбзор.Инфо

Самая распространенная причина споров в предпринимательской сфере – неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Основной риск, с которым может столкнуться арендодатель, – нарушение арендатором обязанности вносить плату за пользование предоставленным ему имуществом.

Условия, которые должен выполнить арендодатель, чтобы иметь право требовать арендную плату

Арендодатель сможет потребовать от арендатора внесения арендных платежей лишь после передачи тому арендованного транспортного средства в состоянии, указанном в договоре. Факт передачи объекта аренды необходимо зафиксировать (например, путем подписания акта приема-передачи транспортного средства). Это поможет избежать споров о моменте передачи арендатору объекта аренды.

Вместе с тем, возможна обратная ситуация, когда транспортное средство передано до заключения договора аренды.

При этом в договоре сделана оговорка о том, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

В этом случае сам по себе факт передачи объекта аренды не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п. 6 информационного письма № 66).

В договоре должно быть четко выражено условие о том, что арендатор обязан оплатить период пользования транспортным средством, предшествовавший дате заключения договора.

Вопрос: Арендатор транспортного средства с экипажем отказывается перечислять арендную плату на том основании, что арендодатель не выставил счет на оплату. Можно ли в такой ситуации все же взыскать спорную сумму с должника?

Ответ: Да, можно.

Главное, чтобы у арендатора были иные документы, позволяющие определить размер очередного платежа (например, акты оказанных услуг, путевые листы, сменные рапорты и т. д.).

Проблема возникает из-за того, что в предпринимательском обороте широко распространена практика включения в договоры аренды условия об оплате на основании выставленного арендодателем счета.

Пример условия договора о перечислении арендной платы на основании выставленного арендодателем счета

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, рассчитанную в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора».

Между тем подобная практика расчетов не соответствует требованиям действующего законодательства и может вводить арендатора, не обладающего специальными юридическими познаниями, в заблуждение относительно наличия у него обязанности по перечислению арендной платы. Дело в том, что исходя из буквального толкования подобных формулировок можно сделать следующие выводы:

исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей должно производиться исключительно на основании выставленного арендодателем счета;

если соответствующий счет арендодателем не был выставлен, то и обязанности вносить арендные платежи у арендатора не возникает.

Однако закон не связывает возникновение у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с выставлением счета (ст. 614 ГК РФ). Отсутствие такого счета не является основанием для невнесения арендных платежей.

Дело в том, что размер и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре, а обязанность по внесению арендной платы следует из закона (ст. 606, 614 ГК РФ).

Поэтому при возникновении судебного спора ссылка арендатора на невыставление арендодателем счетов на оплату не повлияет на квалификацию факта просрочки внесения арендной платы. Правда, тут нужно учитывать особенность договоров аренды транспортного средства с экипажем.

Часто арендная плата в них зависит от времени фактического использования транспортного средства и иных параметров.

Если в такой ситуации арендодатель не выставил арендатору счет, взыскать арендную плату удастся только в том случае, если у арендатора была возможность рассчитать соответствующую сумму, установленную условиями договора. Так, суд взыскал задолженность по арендной плате на основании путевых листов с отметками арендатора, актов сверок и счетов-фактур. Более того, путевые листы и акты сверки помогут взыскать оплату, даже если суд сочтет сам договор аренды транспортного средства с экипажем незаключенным.

Поэтому необходимо заранее определиться с тем, в каком порядке будут оформляться подтверждающие документы и кто из сотрудников арендодателя за это отвечает.

Вопрос: Сможет ли арендодатель транспортного средства с экипажем взыскать с арендатора арендную плату, если в момент заключения договора арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду?

Ответ: Да, сможет.

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не оплатил такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Аналогичная позиция содержится в постановлении ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2013 г. по делу № А65-16479/2012.

Споры о простое транспортного средства

Споры могут возникнуть и в том случае, если арендатор по какой-либо причине не использовал полученное в аренду ТС.

Если это произошло не по вине арендодателя (например, арендатор для проведения строительных работ взял в аренду экскаватор сроком на три года, а закончил строительные работы ранее намеченного срока), то с арендатора можно взыскать арендную плату за весь период аренды. Такая позиция изложена в пункте 13 информационного письма № 66.

Однако если стороны договорились об оплате лишь за фактически отработанное транспортным средством время, то в таком случае взыскать с арендатора оплату времени простоя ТС не удастся. Также не подлежит взысканию арендная плата, если транспортное средство не могло быть использовано по вине арендодателя (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 мая 2010 г. по делу № А67-4601/2008).

Право на расторжение договора

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд в установленный в договоре срок (выражение «более двух раз подряд» фактически означает как минимум три раза), то арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Такое право есть у арендодателя даже в том случае, если арендатор погасит весь долг по арендной плате. Однако после уплаты долга арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора лишь в разумный срок.

Если арендодатель этого не сделает, то он лишается права требовать досрочного расторжения договора в связи с допущенной арендатором просрочкой платежа. Такие правила установлены в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

Арендодатель может дополнительно защитить свои интересы, если убедит арендатора включить в договор аренды условие о том, что арендодатель сможет потребовать расторжения договора и при однократной просрочке внесения арендной платы. ВАС РФ подтвердил, что такие условия не противоречат закону (п. 26 информационного письма № 66).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/chto_predprinjat_esli_arendator_narushaet_objazatelstva_po_vneseniju_platy_za_arenduemoe_transportnoe_sredstvo_s_ehkipazhem/78-1-0-2030

Безналичные способы приема арендной платы, документы

Перечисление арендной платы на основании выставленного арендодателем счета
Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.

ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору.

Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство.

Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

Оплата найма квартиры переводом карта-карта

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат.

К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г. НДС не облагается».

Фраза «НДС не облагается» обязательна, если ИП-арендодатель использует Упрощенную систему налогообложения (УСНО), что мы настойчиво советуем.

При сдаче декларации (отчета) по налогу (УСНО) рекомендуем Вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала