Облагается ли налогом на имущество здание, в котором расположен производственный цех

Налог на коммерческую недвижимость в 2016 году

В Российской Федерации начиная с 2015 года, имущественный сбор был заменен новым налогом на недвижимое имущество, в том числе и на коммерческое.

Теперь налоговый платеж будет рассчитываться на основе кадастровой оценки недвижимого объекта, а не исходя из инвентаризационной стоимости.

Следует отметить, что кадастровая оценка существенно превышает балансовую.

Российское законодательство не устанавливает конкретное понятие коммерческой недвижимости.

На практике так называют строения и земельные участки, предназначенные не для проживания, а в целях получения прибыли.

К ним относят: торговые центры, офисные здания, производственные и складские помещения, помещения общепита и бытового обслуживания населения.

Налог РЅР° коммерческую недвижимость имеет СЃРІРѕРё особенности РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ тем, что владелец получает РґРѕС…РѕРґ РѕС‚ его использования.

Ставки налога на 2016 год

Размер налога на коммерческую недвижимость в 2016 году может устанавливаться на региональном уровне, поэтому в каждом регионе он немного разный.

В основном максимальная ставка равняется 2% от кадастровой стоимости. Поэтому, чтобы знать, сколько собственнику необходимо заплатить, нужно знать кадастровую стоимость помещения.

Такую информацию может предоставить местное отделение Кадастровой палаты.

В случае если владелец недвижимости считает стоимость слишком высокой, то он может попросить пересмотреть сумму. В любом случае есть возможность за собственные средства провести независимую оценку, а затем обратиться в суд.

Коммерческая недвижимость в 2016 году, принадлежащая на праве собственности физическим лицам, облагается налогом по следующим ставкам:

• 0,1% – если оценка недвижимости РЅРµ превышает 300 000 рублей.
• 0,1 – 0,3% – если оценка объекта равна СЃСѓРјРјРµ РѕС‚ 300 000 РґРѕ 500 000 рублей.
• 0,3 – 2% – если оценка имущества превышает 500 000 рублей.

Указанные коэффициенты могут меняться региональными властями, учитывая насколько объект является привлекательным и рентабельным, в каких целях используется, какой категорией обладает недвижимость и сам собственник. Вопрос о льготах также решается на местном уровне.

Предоставление льгот

Муниципальные органы власти вправе РІ СЃРІРѕРёС… регионах менять перечень льготных объектов коммерческой недвижимости,  добавляя или, наоборот, убирая какой-либо РІРёРґ помещения.

Владельцы помещений, в которых находятся предприятия, осуществляющие деятельность в сфере медицинской помощи и обслуживания, научных исследований и образовательных услуг, должны платить в 2016 году только 25% от установленной суммы.

Вовсе не придется уплачивать налог недвижимым объектам, осуществляющим деятельность в области:

• Культуры Рё религии.
• Транспорта Рё бюджетной сферы.
• Метрополитена.
• РћР±РѕСЂРѕРЅС‹.
• Предоставления рабочих мест людям, имеющим инвалидность.

Что касается физических лиц, которые имеют коммерческие объекты недвижимости, то им предоставляется такое же право на льготу, что и собственникам жилых помещений. Государство освобождает от уплаты налога в 2016 году:

• Ветеранов РІРѕР№РЅС‹.
• Участников боевых действий.
• Р�нвалидов I Рё II РіСЂСѓРїРїС‹, инвалидов СЃ детства.
• Р�ндивидуальных предпринимателей, которые выбрали упрощенную систему. Для РЅРёС… действует условие. Недвижимое имущество должно использоваться РІ предпринимательской деятельности, Р° РґРѕС…РѕРґС‹ РѕС‚ нее облагаться единым налогом.

Продажа коммерческой недвижимости

Собственник, желающий продать коммерческую недвижимость также должен произвести уплату налога, размер которого в 2016 году определяется с учетом того:

• Какой статус имеет продавец, то есть это индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.
• Какой системе налогообложения отдал предпочтение.
• Сколько времени обладает правом собственности РЅР° имущество.
• Р�спользуется Рё облагается ли налогом недвижимый объект РІ хозяйственной деятельности.
• Р�меются ли документы, которые являются подтверждением расходов, направленных РЅР° РїРѕРєСѓРїРєСѓ недвижимости.

Для резидентов России, желающих продать коммерческую недвижимость, устанавливается налоговая ставка в размере 13%, а нерезидентам придется платить 20% от кадастровой стоимости объекта. Если физическое лицо сдает свое помещение в аренду, то размер налога также зависит от статуса лица. Таким образом, гражданину России нужно заплатить 13%, а также произвести оплату стандартного налога на имущество. �ностранному же лицу, сдающему в аренду недвижимость, придется платить 30%.

Продавцы, являющиеся юридическим лицам, должны уплатить налог на добавленную стоимость, размер которого в 2016 году равен 18% из расчета суммы договора. Помимо этого, доход, полученный в результате реализации имущества, включается в базу налога на прибыль.

Если предметом купли-продажи является коммерческий объект, находящийся на балансе юридического лица, то налог равняется 24%.

Предприятия, имеющие статус общества с ограниченной ответственностью, вообще не платят налог с продажи недвижимости, так как имущество выступает в роли взноса в уставной капитал.

Способы уменьшения размера налогового платежа

1. Получение налогового вычета.

   Налоговое законодательство разрешает физическим лицам уменьшить размер налога на доход, который получен в результате продажи коммерческой недвижимости, заявив налоговый вычет.

   Если продается сразу несколько помещений, то вычет оформляется на совокупную прибыль. Отдельно по каждому объекту получить возмещение налога нельзя.

2. Уменьшение суммы налога на сумму расходов, затраченных на покупку коммерческой недвижимости.

   Это  РјРѕРіСѓС‚ быть затраты РЅР° строительство коммерческого объекта, ремонт помещения Рё так далее.

Внимание! РљРѕРјРёСЃСЃРёСЏ, заплаченная покупателем агентству недвижимости, которое занималось РїРѕРґР±РѕСЂРѕРј необходимого ему помещения также относится Рє расходам РЅР° РїРѕРєСѓРїРєСѓ коммерческой недвижимости.

Следует отметить, что все расходы продавца должны быть подтверждены соответствующими документами:

• Договором купли — продажи недвижимого имущества.
• Договором оказания услуг, выполнения работ.
• Договором купли — продажи строительных материалов.
• Акты, фиксирующие прием Рё передачу результатов работ.
• Товарные накладные.
• Документы, которые подтверждают, что были перечислены или переданы деньги Р·Р° объект, результат работы или услуги.

1. Продажа коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями. Прибыль индивидуальных предпринимателей облагается налогом в размере всего 6%. По этой причине многие специалисты советуют перед реализацией коммерческого недвижимого имущества приобрести статус �П.

Однако, не любую недвижимость можно продать таким образом.

�ндивидуальному предпринимателю придется предъявлять доказательство того, что коммерческая недвижимость, находящаяся в его собственности, используется в целях осуществления предпринимательской деятельности. Перед тем, как принять решение о приобретении статуса �П, необходимо знать, данный статус требует обязательного ведения бухгалтерского учета, а также затрат, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

​

Источник: https://paperdoc.ru/documents/buxgalteriya/nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-2016-godu

Коммерческая недвижимость: новые налоги с 2015 года

С 2015 года на смену имущественному сбору пришел налог на недвижимость, в частности и на коммерческую. Ради пополнения бюджета за основу расчета налога теперь принимается кадастровая оценка недвижимости, которая значительно превышает рассчитанную ранее балансовую (инвентаризационную).

Налог на коммерческую недвижимость в 2015 году рассчитывается по более высоким процентным ставкам, нежели на имущество физических лиц.

Что такое коммерческая недвижимость?

Под недвижимостью коммерческого плана понимается такое жилое помещение, которое выведено официально из жилого фонда, а владельцем используется не в личных целях, а для получения денежной или иной прибыли.

То есть, любое здание, сооружение, которое сдается в аренду или служит производственным складом, цехом считается коммерческим. Сюда же относятся:

• кафе;
• точки общепита;
• офисы;
• цеха;
• торговые либо развлекательные центры и так далее.

Коммерческая недвижимость делится также по виду использования:

• •    социальная (аэропорт, библиотека, бассейн);
• •    индустриальная (склады, цеха);
• •    офисная;
• •    свободного использования;
• •    апартаменты (квартиры и частные дома, сдающиеся внаём).

Такая недвижимость, как и вся остальная, облагается налогом. До текущего года по всем типам такой недвижимости налог начислялся исходя из среднегодовой стоимости. С начала года для определенных типов объектов будет при расчете использоваться только кадастровая оценка:

• торговый комплекс и помещения в его составе;
• иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
• админздания и центры;
• нежилое помещение, предназначенное для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Для всех прочих владельцев коммерческого имущества сумма налога не изменится, и будет рассчитываться по балансовой стоимости. Если же организация или физлицо владеет несколькими видами недвижимости, попадающими под разные правила исчисления налога, по каждому из них сумма будет рассчитываться в отдельности.

Льгота по уплате (частичное освобождение) предоставляется собственникам коммерческой недвижимости в сфере медицины, образования и науки. Не уплачивают «новый» налог такие владельцы недвижимости коммерческого назначения:

• религиозные и бюджетные учреждения;
• ТСЖ, ЖСК;
• заведения транспорта;
• оборонные предприятия;
• метрополитен;
• предприятия, в штате которых работают инвалиды;
• автомобильные компании;
• учреждения культуры.

Расчет

Налог «по Кадастру» на недвижимость коммерческого назначения будет рассчитывать с использованием таких ставок:

• 1,2% в текущем году;
• 1,5% в следующем;
• 1,8% ставка будет в 2017 году;
• 2018 – 2%.

Ставка может быть дифференцирована местной властью по таким признакам: привлекательность и рентабельность объекта, тип его использования, категория недвижимости и самого владельца. Льготы также предоставляются на региональном уровне.

Налоговые льготы сохранены и в новой редакции закона, также предусмотрен вычет в виде уменьшения налогооблагаемой площади объекта на 300 квадратных метров для одной единицы недвижимости.

Случается, что кадастровую оценку прошло здание в целом, а помещения «остались» на балансовой стоимости. В этом случае расчет налога осуществляется в виде доли от кадастровой оценки здания полностью.

От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.

Кадастровая оценка устанавливает для любой, в том числе и коммерческой, недвижимости реальную стоимость, которая берется во внимание при реализации имущества.

Инвентаризационная же определяется БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения.

При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.

К 2020 году планируется всю недвижимость коммерческую и жилую физических лиц и организаций перевести на «кадастровые» рельсы. Размер налога вырастет существенно и, прежде всего, для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов.

Продажа коммерческой недвижимости

Сделки по продаже коммерческой недвижимости в 2015 году и взимание с них налогов является достаточно сложными с юридической и практической точки зрения. В законодательстве отсутствует само понятие коммерческой недвижимости, а потому сложно точно составить договор и заключить соглашение.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:

• Физлица, реализуя бизнес-недвижимость, уплачивают НДФЛ, исчисленный по ставке, установленной местными властями. Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом чаще всего рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
• Предприниматели (ИП) могут воспользоваться вычетами при продаже – снизить налог на сумму понесенных при реализации трат. Такие расходы должны быть обоснованными и иметь документальные подтверждения.
• Иностранные организации, продавая имущество, используемое в коммерческих целях, уплачивают налог по ставке в 20%.
• ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости – объект недвижимости выступает в данном случае взносом в уставной капитал.

Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также зависят от статуса владельца. Например, ИП, предоставляя в аренду свое имущество, уплачивает с дохода НДФЛ (13%). Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для физлиц. Нерезиденты, осуществляющие подобную деятельность, уплачивают с прибыли от аренды уже 30%.

Источник: https://creditnyi.ru/vse-nalogi/nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-472/

Насколько выгодно облагать налогом на имущество оборудование отдельно от здания

С 1 января 2014 года благодаря изменениям, внесенным Федеральным законом от 02.11.13 № 307-ФЗ, налог на имущество организаций в отношении коммерческой недвижимости исчисляется исходя из ее кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375 НК РФ).

Это касается, в частности, деловых и торговых центров, нежилых помещений, предназначенных для размещения офисов, торговых объектов, а также объектов недвижимости, принадлежащих иностранным организациям, не имеющим постоянного представительства в России (п.

1 ст. 378.2 НК РФ).

Недавно Минфин России выпустил выгодные для налогоплательщиков разъяснения (письмо от 04.03.14 № 03-05-05-01/9272).

По мнению чиновников, не нужно платить налог на имущество со среднегодовой стоимости сети и системы инженерно-технического обеспечения здания, в случае если компания рассчитывает налог исходя из кадастровой стоимости объекта.

Рассмотрим на цифрах, насколько существенной будет налоговая экономия, в случае если компания воспользуется выгодной позицией Минфина России при расчете налога на имущество исходя из кадастровой стоимости здания.

Учет коммуникаций отдельно от самого здания позволяет сэкономить еще и налог на прибыль

Отметим, что движимое имущество не является частью недвижимости, если одновременно:

• оно учитывается как отдельные инвентарные объекты основных средств, не требующие монтажа;
• оно может быть использовано вне объекта недвижимости;
• его демонтаж не причинит несоразмерного ущерба его назначению и (или) его предназначение не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимости.

Такой вывод следует из письма Минфина России от 16.10.12 № 07-02-06/247, статей 130, 134 ГК РФ, пункта 1 статьи 374 НК РФ, абзаца 1 пункта 6 ПБУ 6/01, пунктов 6, 20, 21, 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.09 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В этом случае движимое имущество облагается налогом при условии, что оно принято на учет в качестве основных средств ранее 1 января 2013 года (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 22.05.13 № 03-05-05-01/18212, от 29.03.13 № 03-05-05-01/10050.

Примечательно, что в упомянутом письме от 04.03.14 № 03-05-05-01/9272 Минфин России также ссылается на Федеральный закон от 30.12.09 № 384-ФЗ.

Финансовое ведомство указывает, что здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, включающую в себя помещения и сети инженерно-технического обеспечения (совокупность трубопроводов, коммуникаций).

А также системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) и безопасности).

Причем в вышеуказанном разъяснении прямо указывается на то, что являющиеся неотъемлемой частью здания сети инженерно-технического обеспечения, а также системы инженерно-технического обеспечения (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты) подлежат налогообложению в составе этого здания. То есть кадастровая стоимость объекта недвижимости уже включает в себя стоимость встроенных в него коммуникаций. Следовательно, налог на имущество со среднегодовой стоимости коммуникаций, которые учтены как самостоятельные объекты, уплачивать не нужно.

Учитывать коммуникации как отдельные единицы основных средств допустимо (абз. 2 п. 6 ПБУ 6/01). Такой подход позволяет сэкономить не только налог на имущество, но и налог на прибыль. Поскольку срок службы этих систем гораздо меньше, чем у недвижимости.

Например, срок полезного использования лифтов и трубопроводов составляет от 3 до 5 лет, канализации — от 15 до 20 лет. В то же время срок полезного использования здания составляет свыше 30 лет (постановление Правительства РФ от 01.01.02 № 1).

Получается, что организация амортизирует коммуникации быстрее, чем само здание.

Примечательно, что в отдельных случаях активы учитываются как самостоятельные инвентарные объекты независимо от наличия функциональной связи с недвижимостью. Так, в письме от 25.02.

13 № 03-05-05-01/5288 Минфин России пришел к выводу, что требующее крепления на фундаменте и пригодное к эксплуатации только в составе единого обособленного комплекса производственное оборудование не рассматривается в виде части здания.

Поскольку производственное оборудование не относится к элементам объекта капитального строительства, предусмотренным в форме технического паспорта, на основании которого объект недвижимости отражается в бухгалтерском учете.

Налог по кадастровой стоимости почти всегда выше

Напомним, что налог на имущество по итогам года с объектов недвижимости, для которых налоговой базой является кадастровая стоимость, рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости недвижимого имущества на 1 января налогового периода на ставку налога (п. 7, подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). При этом вычитаются авансовые платежи по налогу на имущество, начисленные за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев отчетного года.

В 2014 году максимальная ставка налога на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, составляет в Москве — 1,5 процента, в остальных субъектах РФ — 1,0 процента (п. 1.1 ст. 380 НК РФ).

Региональные власти определяют налоговые ставки, по которым нужно начислять налог на имущество в том или ином субъекте. При этом ставки, установленные в региональных законах, не могут превышать предельные значения, установленные на федеральном уровне. Так, пунктом 2 статьи 2 Закона г. Москвы от 05.11.

03 № 64 налоговая ставка установлена в размере 0,9 процента.

Отметим, что региональные законы, которые вводят новый порядок налогообложения, могут быть приняты, только если в субъекте РФ утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Если закон вступил в силу, то региональные власти обязаны утвердить и опубликовать перечень конкретных объектов недвижимости (с указанием кадастровых номеров и адресов), по которым налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

К тому же узнать кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line».

В частности, в Подмосковье результаты кадастровой оценки недвижимости утверждены распоряжением Минимущества Московской области от 28.11.13 № 1499 и размещены на сайте этого ведомства.

Преимуществами данного способа исчисления налога на имущество являются простота расчета и минимальные налоговые риски благодаря выгодному для компаний, исчисляющих налог с кадастровой стоимости, разъяснению финансового ведомства. Однако сумма налога, рассчитываемая исходя из кадастровой стоимости, практически всегда больше суммы налога, исчисляемой исходя из среднегодовой стоимости объекта.

Но у компаний, владеющих административно-деловыми и торговыми центрами, нет выбора. Поскольку если на уровне органов власти субъекта принято решение о введении нового порядка налогообложения, а также утвержден перечень объектов, подпадающих под новые правила расчета налоговой базы, то налог на имущество должен определяться именно исходя из кадастровой стоимости.

Компания получит существенную экономию, если стоимость коммуникаций и оборудования значительна

Напомним, что по общему правилу налоговой базой по налогу на имущество является среднегодовая стоимость основных средств, признаваемых объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ). Расчет среднегодовой стоимости ведется в соответствии с пунктом 4 статьи 376 НК РФ.

Сумма налога на имущество, которая подлежит уплате в бюджет по итогам года, определяется как произведение среднегодовой стоимости основных средств и соответствующей ставки налога за минусом авансовых платежей, исчисленных в течение налогового периода (ст.

382 НК РФ).

Для расчета амортизации необходимо знать первоначальную (восстановительную, остаточную) стоимость объекта, годовую норму амортизации, годовую сумму амортизации, а также другие показатели в зависимости от выбранного способа расчета амортизационных отчислений.

Поскольку остаточная стоимость является не чем иным, как разностью между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации, то очевидно, что с увеличением амортизационных отчислений сумма налога на имущество по одному и тому же объекту будет постепенно уменьшаться.

В этом и заключается основное налоговое преимущество данного способа исчисления налога.

В то же время механизм расчета налога, исходя из среднегодовой стоимости для организаций с множеством объектов, может оказаться более сложным и трудоемким по сравнению с исчислением налога исходя из кадастровой стоимости.

Рассчитаем налоговую экономию в различных вариантах на цифрах (см. таблицу). Предположим, что кадастровая стоимость торгового центра, расположенного в г. Москве, на 1 января 2014 года составляет 2,5 млрд рублей.

Налоговая ставка на 2014 год установлена в размере 0,9 процента. При этом первоначальная стоимость здания в бухгалтерском учете равна также 2,5 млрд рублей.

Недвижимость включается в десятую амортизационную группу, установленный срок полезного использования — 30 лет.

Первоначальная стоимость имущества, относящегося к системам инженерно-технического обеспечения, учитываемого как отдельные инвентарные объекты (к примеру, лифты), составляет 50 млн рублей.

Оборудование относится к третьей амортизационной группе, срок его полезного использования равен пяти годам (постановление Правительства РФ от 01.01.02 № 1). Торговый центр и коммуникации введены в эксплуатацию 1 января 2012 года. При этом в бухгалтерском учете используется линейный способ начисления амортизации.

Налоговая ставка при расчете, исходя из среднегодовой стоимости, установлена в размере 2,2 процента (п. 1 ст. 380 НК РФ).

Как видно из таблицы, в 2013 году компания, определяя налог исходя из среднегодовой стоимости здания и коммуникаций, уплатила в бюджет 53 020 тыс. рублей. Однако уже в 2014 году налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости, составил всего 22 500 тыс. рублей.

В то же время, если организация не воспользуется выгодной позицией Минфина России и будет определять налоговую базу как исходя из кадастровой стоимости здания, так и исходя из среднегодовой стоимости коммуникаций, то налоговая экономия будет не столь велика и составит лишь 550 тыс. рублей.

Впрочем, если стоимость коммуникаций и оборудования будет очень значительной, то компания получит существенную налоговую экономию, воспользовавшись указанным разъяснением чиновников.

Кроме того, если торговый или деловой центр уже давно введен в эксплуатацию и при этом кадастровая стоимость значительно превышает остаточную, то введение нового обязательного порядка исчисления налоговой базы окажется весьма невыгодным для налогоплательщиков.

К тому же в 2015 году налоговая ставка для московских компаний, определяющих налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, будет установлена в размере 1,2 процента, в 2016 году — 1,5 процента, в 2018 году — 2 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.03 № 64).

Сравнение различных способов исчисления налога на имущество, тыс. руб

Объект основных средств Расчет исходя из остаточной стоимости Расчет исходя из кадастровой стоимости Расчет исходя из кадастровой стоимости здания и остаточной стоимости коммуникаций Остаточная стоимость Начисленный налог Кадастровая стоимость Начисленный налог Кадастровая/остаточная стоимость Начисленный налог

Здание	2 500 000	54 083	×	×	×	×
Коммуникации	50 000	990	×	×	×	×
Итого	×	55 073	×	×	×	×
Здание	2 416 667	52 250	×	×	×	×
Коммуникации	40 000	770	×	×	×	×
Итого	×	53 020	×	×	×	×
Здание	×	×	2 500 000	22 500	2 500 000	22 500
Коммуникации	×	×	×	×	30 000	550
Итого	×	×	×	22 500	×	23 050

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/3543-naskolko-vygodno-oblagat-nalogom-naimushchestvo-oborudovanie-otdelno-otzdaniya