О налогах

Какими способами можно определить размер арендной платы

ovdmitjb

Содержание

Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности


Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности

Размер арендной платы, условия и периоды внесения платежей за использование земли регулируются российскими законами.

На территории РФ земельные участки в большинстве случаев предоставляются гражданам возмездно, то есть за определенную плату (за исключением случаев, предусмотренных законом). Подобная норма права установлена ст. 65 ЗК РФ.

Согласно Земельному кодексу РФ одной из форм возмездного пользования наделами считается арендная плата за земли сельскохозяйственного, жилого, лесного или иного предназначения.

Однако размеры арендной платы варьируются и зависят от многочисленных условий, прописанных в ЗК РФ, в частности, в ст. 39.7, а также в федеральных законах и законах субъектов РФ.

Понятие арендной платы за земельный участок. Правила и порядок определения размера арендной платы земельных участков

Определение арендной платы за земельный участок – вопрос, который занимает умы практикующих юристов не первый год.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ, то под понятием арендной платы понимается обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество для целевого использования, но на условии внесения конкретных платежей, размер которых фиксируется в соглашении между участниками правоотношений.

Таким образом, определение данной дефиниции имеет достаточно четкую трактовку, которая содержит в себе все основополагающие характеристики.

Порядок предоставления, размер арендной платы, условия и временные периоды внесения платежей за использование земельных участков (сельскохозяйственного, лесного, жилого, садоводческого и прочего предназначения), которые числятся как публичная собственность, т.е. государственное или муниципальное имущество, определяются постановлениями Правительства РФ, а также федеральными, региональными законами и указами на местном уровне.

В частности, регламентирует данную сферу Постановление № N 582, принятое Правительством РФ.

Арендные платежи за землю

Арендные платежи за земли сельскохозяйственного, жилого, коммерческого, лесного и прочего назначения (не следует путать с таким понятием как налог), а точнее формы их воплощения в жизнь, гражданским законодательством РФ классифицируются следующим образом:

Расчет арендных платежей за земельный участок

Кроме того, помимо перечисленных выше нормативно-правовых актов, непосредственная регламентация арендных платежей осуществлена в ЗК РФ.

В частности, в Земельном кодексе РФ официально закреплены некоторые особенности того, как происходит определение размера арендной платы за землю.

Во-первых, законодательный порядок устанавливает возможность повышающего коэффициента арендных платежей на земли, находящиеся в публичной собственности, предполагаемые для жилого назначения. Земельный налог здесь берется в расчет.

В данном случае речь идет о ситуациях, когда в трехлетний срок на территории земельного участка, взятого в аренду, не будет введено в эксплуатацию сооружение жилого назначения. Арендный платеж в такой ситуации будет равняться двукратному размеру налоговой ставки, по которой рассчитывается земельный налог.

Во-вторых, если изменение касается права собственности на земельный участок, т.е. происходит переоформление права бессрочного пользования на арендное право, то расчет размера платежа происходит по одному из оснований:

Кроме того, определение размера арендной платы за участок сельскохозяйственного, лесного или прочего назначения не может превышать собой уровень, который имеет земельный налог. Данная норма нашла свое определение в ст. 39.7 ЗК РФ.

Если углубиться в ее суть, то можно вывести следующие особенности и правила расчета размера арендной платы, который не может превышать собой налог:

Размер арендной платы земли сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения имеет ряд нюансов по сравнению с угодьями иного целевого использования.

В частности, расчет размера арендной платы за эксплуатацию надела должен в обязательном порядке быть прописан в соглашении между участниками сделки.

Это условие является гарантией того, что арендатор будет выплачивать собственнику (в нашем случае государству или муниципалитету) определенную плату (не налог).

При этом максимально допустимый размер платежа не устанавливается законодательством.

Однако нормативно-правовые акты подразумевают, что производить изменение условий арендного договора можно не чаще, чем 1 раз в год.

Рассчитать платеж может каждый арендатор самостоятельно. Для этого необходимо умножить размер выделяемой площади на единицу стоимости имущества (или же продукции). Среднее значение и представляет собой платеж по заключенному договору аренды.

Кроме того, некоторые контракты требуют от арендатора и арендодателя рассчитать общую стоимость земельного участка, предоставляемого в аренду. В этом случае следует перемножить средний показатель арендной платы и количество месяцев пользования наделом.

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Несмотря на то, что размер платы за аренду земельного участка прописывается в договоре между сторонами, законодатель предусмотрел возможность осуществлять изменение этого условия в одностороннем порядке. Однако подобное право осуществлять изменение пунктов соглашения в одностороннем порядке должно быть прописано в самом контракте, о чем гласит ст. 614 ГК РФ.

Если изменение условий арендной платы в одностороннем порядке предусматривается договором между участниками сделки, то арендодатель может воплотить подобные трансформации в жизнь. Но при этом должен быть соблюден строгий порядок действий, который зафиксирован в контракте.

В частности, изменение в одностороннем порядке возможно в том случае, если собственник земельного участка заранее известит арендатора о том, что произошло уменьшение или увеличение арендной платы.

В том случае если процедура внесения изменения в одностороннем порядке не прописана в основополагающем договоре, то между участниками может быть заключено дополнительное соглашение. Если же изменение в одностороннем порядке произошло с нарушением законодательного механизма, то арендатор может выплачивать за надел прежнюю сумму, закрепленную контрактом.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/razmer-arendnoj-platy-za-zemlyu-nahodyashhuyusya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti.html

Условия начисления арендной платы за землю в 2019 году и порядок ее оплаты

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, платность использования земель является одним из основополагающих принципов аренды земельных участков в стране.

Условия начисления платы за пользование землей

Чтобы оплатить пользование землёй, наниматель может совершать следующие действия:

  1. Отчислять наймодателю установленную договором долю от прибыли, полученной от использования земельного участка (это могут быть как денежные средства, так и продукты производства).
  2. Предоставлять арендодателю различные услуги, определённые договором.
  3. Передавать наймодателю в собственность или аренду личное имущество.
  4. Принимать на себя обязательство по улучшению предоставленного с землей оборудования.

Договором может устанавливаться и иной порядок определения формы расчётов по арендной плате за землю между сторонами, однако основными ее формами являются именно вышеперечисленные способы.

Согласно Земельному кодексу РФ, некоторые категории населения имеют льготы при плате по аренде земельных участков:

Способы расчета платы за земли частных и юридических лиц

Расчет ставки арендной платы за землю напрямую зависит от того, кто является собственником участка:

Земли частных и юридических лиц

Арендная плата в данном случае рассчитывается по следующей формуле:

А = С * Р,

где:

Земли в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности

Согласно земельному законодательству нашей страны, арендатор таких земель может оплатить стоимость найма двумя способами:

Поскольку налог на недвижимость пока введён далеко не во всех регионах России (в 2019 году это коснется в основном крупных регионов страны), то основной формой расчёта нанимателей земли с государством остаётся уплата земельного налога.

Размер данного вида налогообложения рассчитывается по формуле:

Н = КСт * k,

где:

Коэффициент может быть следующим:

  1. K=0,01% устанавливается для лиц, имеющих право на налоговый вычет. Коэффициент действует лишь в том случае, если размер налогового вычета не превышает размер налоговой базы (если наоборот, то платить арендную плату нанимателю земли не нужно).
  2. К=0,6% устанавливается для лиц, использующих участок для возведения объектов ИЖС или для ведения подсобного хозяйства.
  3. К=2% в случае, если физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земли в целях добычи полезных ископаемых, находящихся на территории участка.
  4. К=1,5% во всех остальных случаях.

Об изменении правил внесения арендной платы за землю в Нефтекамске смотрите в следующем видеосюжете:

Способы определения стоимости участка

Каждый потенциальный арендатор желает знать, сколько примерно может стоить арендуемая им земля. Это нужно ему для:

Оценку земли можно сделать различными способами:

  1. Услуги оценочной компании. В настоящее время на рынке работает достаточное количество оценочных компаний, производящих профессиональную оценку стоимости земли. Чтобы узнать, сколько примерно может стоить участок, потенциальный арендатор должен пригласить специалиста из фирмы, который оценит положение участка, коммуникации, удалённость от транспортных магистралей и другие важные факторы, после чего выдаст заключение. Срок готовности экспертизы – 3-5 рабочих дней.
  2. Поиск в Интернете. Если арендатору незачем точная информация о стоимости приглянувшегося ему участка, он может просто зайти в Интернет на один из сайтов, где выставлены объявления о продаже участков, завести в поиск параметры, примерно соответствующие характеристикам нужного объекта и посмотреть, сколько стоят участки, выданные сайтом в качестве результатов поиска.
  3. Кадастровые службы. В территориальных отделениях кадастровых служб имеется информация касательно стоимости всех участков, находящихся на подшефной данному отделению территории. Узнать, сколько стоит тот или иной участок, можно, обратившись в нужное отделение.

Способы оплаты

Арендатор имеет право оплатить стоимость пользования земельным участком следующими способами:

  1. Непосредственная оплата аренды. При взаимоотношениях между физическими и юридическими лицами, отдающими и берущими в аренду земельными участками, единственным документом, регулирующим размеры и порядок выплаты арендных платежей, является договор аренды, заключённый сторонами перед началом юридических контактов. Обе стороны имеют право повлиять на положения договора в рамках действующего законодательства.
  2. Оплата земельного налога. Во многих регионах страны земельный налог остаётся основным способом оплаты аренды земельных участков.
  3. Оплата налога на недвижимость. Сравнительно новый и редко используемый для расчетов способ.

Для того, чтобы рассчитать размер налога на недвижимость, необходимо:

  1. Из суммы налога по кадастровой стоимости земли вычесть размер налога по инвентаризационной стоимости.
  2. Получившееся значение умножить на коэффициент (значение этого параметра различно для разных категорий населения).
  3. Прибавить к результату сумму налога, который арендатор должен был бы отдать государству, если бы он рассчитывался исходя из оценки стоимости земли независимой организацией.

Разрешение споров при неуплате аренды

В случае, если арендатор затягивает с внесением платы за землю более, чем полгода, арендодатель имеет право подать в суд и взыскать с нанимателя земли неуплату в полном объеме и пени, а также расторгнуть заключенный договор.

Если физическое или юридическое лицо начинает платить налог на землю позже, чем заступило в права аренды участка, ФНС имеет право обратиться в суд и взыскать с должника сумму неуплаты за первые отчётные периоды.

: Стоимость аренды муниципальных земель

В репортаже рассказывается, каким образом рассчитывается арендная плата за пользование землями муниципалитетов и федеральными землями. Объясняется, почему многие землевладельцы столкнулись с непомерно высокими суммами к оплате после введения нового порядка расчета аренды.

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/arendnaya-plata.html

Расчет арендной платы за нежилое помещение: как рассчитывается, пример

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя.

Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной.

В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/raschet-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie-primer.html

Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Размер арендной платы — величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право пользования и (или) владения объектом аренды.

Размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано. Данное условие признается существенным также для договора аренды помещения. Однако позиция судов по этому вопросу неоднозначна.

Согласование условия о размере арендной платы

При согласовании условия о размере арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения сторонам следует определить:

— единицы измерения арендной платы;

— твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;

— при необходимости — арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;

— условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект;

— условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей;

— включение в арендную плату НДС.

Единицы измерения арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)

Арендная плата должна быть установлена в единицах измерения, соответствующих согласованному в договоре виду арендной платы.

Если договором установлена арендная плата в твердой сумме платежей или в виде оплаты работ по улучшению арендованного имущества, единицей измерения размера арендной платы является денежная единица Российской Федерации — рубль (п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за пользование помещением составляет 22500 (двадцать две тысячи пятьсот) рублей в месяц».

Для иных форм арендной платы (в виде предоставления услуг, передачи вещи и др.) единицы измерения определяются особым образом.

Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)

Установление твердой величины арендной платы — самый распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины для денежной формы арендной платы. Однако стороны вправе применить такой способ согласования размера арендной платы и к другим ее формам, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие ограничений на этот счет в ст. 614 ГК РФ.

Для определения размера арендной платы в твердой величине в договоре достаточно указать сумму подлежащих передаче денежных средств. Если арендная плата устанавливается в форме передачи вещей или, например, в виде оказания услуг, то сторонам нужно указать количество передаваемых вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения.

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы в договоре указывается механизм исчисления ее размера.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, если на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо эти значения периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:

— в иностранной валюте или условных единицах;

— в виде формулы.

Указание размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах

Стороны вправе указать ставку арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Соответствующее условие будет означать установление механизма исчисления арендной платы.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.

2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Курс валюты может быть:

а) установлен в твердом размере (например, одна у. е. равна 70 руб.);

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. за 1 кв. м в год. Расчет арендной платы производится по курсу 70 рублей за одну условную единицу».

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:

— на дату фактического получения имущества арендатором;

— на дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;

— на дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;

— на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;

— на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;

— на дату подачи арендатором платежного поручения в банк;

— на определенный день каждого месяца;

— на дату выставления счета на оплату и т.п.

Примеры формулировки условия:

«Сумма арендной платы по настоящему договору эквивалентна 1000 (одной тысяче) долларов США в месяц. Расчет производится по курсу Банка России на дату подачи арендатором платежного поручения в банк».

«За право владения и пользования ___________________ (указывается наименование арендованного имущества) арендатор уплачивает арендную плату в размере ________ (______________) условных единиц в месяц.

Рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с курсом доллара США или евро к российскому рублю, установленным Банком России. К расчету применяется курс той валюты, официальный курс которой на дату платежа будет выше».

Если договором курс иностранной валюты или у. е. к рублю не согласован

Если арендная плата определена в валюте, на которую установлен официальный курс (доллары США, евро), но не указано, что оплата производится в рублях и не определен курс иностранной валюты к рублю, будет применяться официальный курс соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если арендная плата установлена в иностранной валюте или условных единицах, на которые не существует официального курса Банка России, то для пересчета используется курс, установленный уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организации (абз. 2 п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70).

Указание формулы расчета арендной платы

Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При ее составлении могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

— ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);

— показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);

— несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Для надлежащего согласования данного условия необходимо указать:

— значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;

— порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.

Примеры формулировки условия:

«Расчет размера арендной платы производится в соответствии с __________________ (указываются дата, номер нормативного акта, а также орган, принявший его), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при расчете коэффициенты».

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс ________ (указывается название индекса и государственный орган, который его определяет), действующий на момент оплаты».

«Арендная плата за владение и пользование объектом аренды (теплица):

— 20 (двадцать) процентов от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 0 до 3 тонн овощей;

— 10 (десять) процентов от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 3,001 до 5 тонн овощей;

— 6,5 (шесть целых пять десятых) процента от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит более 5 тонн овощей».

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таком случае в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики».

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом статистики ____________ (указывается наименование органа).

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется, — курс валюты, уровень инфляции, ключевая ставка Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

Согласно сложившейся судебной практике при таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст.

614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае не подлежит применению, в связи с чем последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если его фактическое изменение происходило чаще одного раза в год.

Кроме того, поскольку изменение арендной платы в соответствии с изменением показателей, включенных в формулу расчета, не представляет собой изменения договора аренды, подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

Вместе с тем следует учитывать, что изменение самой формулы расчета (например, исключение из нее одних показателей и включение других) должно производиться в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ путем заключения дополнительного соглашения.

В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором платы в новом размере.

Кроме того, если изменения вносятся в зарегистрированный договор, то соглашение о них также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Установление арендной платы за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения

Согласно п. 3 ст. 654 ГК РФ стороны могут установить арендную плату за единицу площади арендуемого объекта (квадратный метр) или иного показателя его размера (например, кубический метр). Для этого рекомендуется указать в договоре ставку арендной платы, единицу площади (или иного показателя) и период времени, за который взимается плата.

Ставка арендной платы может быть выражена не только в российских рублях, но и в иностранной валюте или условных единицах.

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за владение и пользование зданием составляет ____ (_______________) рублей за 1 (один) квадратный метр в год».

При согласовании условия об установлении арендной платы за единицу площади следует учитывать, что согласно п. 3. ст. 654 ГК РФ арендная плата в этом случае будет определяться исходя из фактического размера переданного арендатору объекта.

При установлении арендной платы за единицу площади или иного показателя размера арендуемого объекта рекомендуется оговорить условия о плате за вспомогательные помещения или помещения общего пользования (коридоры, технические помещения, уборные и т.п.)

Для таких помещений при расчете арендной платы стороны могут установить повышающие или понижающие коэффициенты и с их учетом определить общую площадь (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2007 по делу N А65-38002/2005).

Однако следует иметь в виду, что существует судебное решение, согласно которому применение таких коэффициентов исключает возможность четко установить площадь арендуемого объекта и ведет к необоснованному увеличению его площади и, как следствие, арендной платы (см.

практику по спору о признании недействующими пунктов методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, устанавливающих коэффициенты использования вспомогательных помещений: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.09.2009 по делу N А29-3652/2009).

Внимание! Арендатору до заключения договора следует проверить, соответствует ли площадь объекта, указанная в кадастровом паспорте и иных документах, площади, которую он сможет использовать.

Осуществить такую проверку позволит, например, осмотр объекта.

При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе включить в договор уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, фактическая площадь которого не отвечает его интересам.

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/dogovor-arendy-nedvizhimosti/razmer-arendnoj-platy-po-dogovoru-arendy-zdaniya-sooruzheniya-pomeshheniya-i-sposoby-ego-opredeleniya.html

Формы арендной платы: различия и особенности формирования арендной ставки

Одним из важных критериев выбора помещения в аренду является его стоимость. Расходы на аренду офиса закладываются в бюджет каждой компании, поэтому очень важно знать из чего складывается арендная ставка, какие ее формы существуют и что делать, если вы просрочили платеж. Об этом всем читайте ниже.

Арендный платеж: определение, формы и виды арендной платы

Арендный платеж – это форма выплат, которую арендатор выплачивает собственнику с определенной периодичностью за предоставляемые ему услуги по эксплуатации имущества второго.

Виды арендной ставки:

По методу уплаты: линейные, возрастающие, снижающиеся и сезонные.
По типу начисления: фиксированная стоимость, долевое участие в прибыли, процент стоимости арендуемого объекта, смешанная оплата, предоставление арендатором услуг, бартер, затраты на ремонт или реконструкцию помещения.
По времени выплат: периодические, единоразовые, с авансовым взносом.

По форме платежи делятся на:

  1. Денежные. Это стандартная форма выплат. Кроме того, любой вид платежа выражается в денежном эквиваленте, даже если арендатор в обмен на помещение предоставляет определенные услуги, в договоре должна быть указана их стоимость.
  2. Натуральные. Это тип оплаты, при котором в качестве оплаты арендатор предоставляет арендодателю какие-либо услуги или рассчитывается товарами, производимыми при помощи объекта аренды.
  3. Смешанные. Комбинированная оплата, предполагающая как денежный взнос, так и оплата, осуществляемая посредством предоставления услуг.

Выбор формы и вида платежа согласовывается обеими сторонами и зависит от сферы деятельности и возможностей компании-арендатора.

Что ставка включает в себя и как рассчитывается

Как говорилось выше, арендная ставка – это зафиксированная в договоре между собственником и арендатором форма платежа, выплачиваемая за взятое на временное пользование недвижимое имущество. Сумма зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а также от типа объекта аренды, его расположения, класса и назначения.

Как правило, ставка включает в себя:

Дополнительно в ставку могут входить:

Все эти пункты обязательно должны быть учтены в договоре.

Большое значение также играет и система налогообложения. При формировании арендной ставки, важным вопросом остаётся включен ли НДС в стоимость или ставка формируется по упрощенной системе налогообложения (УСН).

Ставка рассчитывается по формуле: арендная плата = П*Ки*Б, где «П» – площадь помещения, «Ки» – коэффициент, который рассчитывается в зависимости от типа объекта. «Б» – это базовая ставка, которая включает средний параметр ставки за год и показатель, зависящий от ряда особенностей (локация, тип деятельности, прилегающие зоны и т.д.).

Ставка может меняться по согласованию обеих сторон. Только одной из сторон поправки в размер платежа могут вноситься не чаще раза в год. Выплаты могут производиться ежемесячно, ежеквартально или по полугодиям. Как правило, арендатор, прогнозируя свои доходы и их сезонность, отталкивается от этого при выборе периодичности выплат.

Примечание: арендатор имеет право требовать снижения арендной ставки, при условии, что его состояние и особенности использования помещения изменились с момента подписания договора.

Просрочка арендных платежей

Одной из самых распространенных кризисных ситуаций во взаимоотношениях арендодателя с арендатором является просроченный платеж. По тем или иным обстоятельствам арендатор не всегда может вовремя произвести платеж.

Платеж считается просроченным уже на следующий день после утвержденного дня выплат. Нарушение условий оплаты аренды, установленных в договоре, влечет за собой череду последствий.

В зависимости от ситуации и арендодателя, арендатор может отсрочить платеж, написав на имя собственника официальное письмо, в которой указывает причину задержки и дату, к которой платеж гарантированно поступит на счет. В большинстве случаев, управляющие компании входят в положение и допускают задержку в выплатах.

Такая тонкая тема, как арендный платеж, всегда будет вызывать множество вопросов и споров. Из-за того, что стоимость складывается из большого количества различный переменных, назвать универсальный вид платежей, подходящий каждому арендодателю и арендатору, достаточно сложно.

Дополнительные услуги, которые могут быть включены в ставку также рассчитываются индивидуально. Самыми популярными типами платежей являются денежные платежи с фиксированной сумой.

Для арендатора очень важно вовремя оплачивать аренду, чтобы избежать негативных последствий и дополнительных затрат, тем не менее понимающий собственник всегда сможет войти в положение и допустить задержку выплат с гарантией последующей выплаты.

Источник: https://bcinform.ru/news/formyi-arendnoj-platyi-razlichiya-i-osobennosti-formirovaniya-arendnoj-stavki.html

No related posts.