Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.

Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

• Составляет 3 года для:
  • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким  родственником;
  • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
  • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
• Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
• Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан).

Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А.

в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей.

В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей.

С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога.

В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500).

Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya-fizicheskim-licom

Налоги ип при продаже недвижимости 2019

Да, налог в данном случае подлежит уплате: его значение составляет 13% от суммы, применяемой для налогообложения (не менее 70% от стоимости, указанной в договоре). Если ИП использует УСН, то он заплатит 6% при условии, что такой вид деятельности не предусмотрен.

При этом льготы в виде 1 млн рублей при продаже объекта, а также владении квартирой в течение срока, составляющего более трех лет, отсутствуют.

Текст подготовила Мария Гуреева Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить! Не пропустите: Все материалы рубрики «Хороший вопрос» Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья С какого момента нужно платить налог на недвижимость? 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю Статьи не являются юридической консультацией.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Налог с продажи коммерческой недвижимости в россии Если недвижимость приобреталась в ипотеку, это также может стать основанием для освобождения от налога. У дома, выставленного на продажу, может быть несколько владельцев. Чаще всего это близкие или дальние родственники. Поэтому способ расчета налога зависит от того, были ли выделены доли.

Если дом является просто общей собственностью нескольких лиц, то НДФЛ платится на общих основаниях. Другое дело, когда недвижимость была разделена юридически. Тогда оба собственника платят налог. Для примера можно взять частный дом стоимостью 2 млн.

250 тыс. рублей. Оба владельца, если доли не выделены, платят 162 тыс. 500 рублей налога (с учетом вычета). Но если дом разделен поровну официально, то расчет осуществляется таким образом: (2 250 000 : 2 – 1 000 000) * 13% = 16 тыс. 250 рублей.

Какой налог заплатит ип при продаже недвижимости?

Жилищного кодекса РФ, то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ “Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ”. СТЕЛЬМАХ Николай НиколаевичМинфин России *** Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

Налогообложение ип при продаже недвижимости

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.

1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Ип продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей. Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено.

И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Вот какие аргументы привел мужчина:

1. Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП.
2. Продавал недвижимость тоже как физлицо.
   В договоре не было ссылок на его статус ИП.

Предприниматель продает имущество какие налоги платить в 2018 г

Важно Налог на продажу недвижимости для физических лиц с 2017-2018 года претерпел некоторые изменения. Процедура налогообложения несколько усложнилась, появились новые условия полного освобождения от обязательств по уплате налога от продажи недвижимости.

Государственные пошлины обязано выплачивать каждое лицо, которое занято на производстве и является трудоспособным.
Но многие работники никогда и не заморачивались по поводу выплаты налогов.

Все необходимые операции для избавления сотрудников от налоговых обязательств выполняли их работодатели. Определенный процент вычитывался из их заработной платы.

Но когда вы продаете любой вид имущества, вам необходимо самостоятельно вносить в бюджет государства НДФЛ при продаже недвижимости. Этот шаг является обязательным, его несоблюдение преследуется законом.

Налог с продажи коммерческой недвижимости ип в 2018 году

Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целяхсм., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № Ф09-10672/12;

Источник: http://pbcns.ru/nalogi-ip-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2018/

Налог с продажи коммерческой недвижимости — как он рассчитывается? На какие льготы можно рассчитывать

Налоговые сборы — основная часть государственного бюджета. Их выплачивают все, начиная от простых граждан, заканчивая крупнейшими корпорациями. Сборами облагается буквально всё, порой мы этого не замечаем, потому что вычет в пользу государства уже включен в итоговую цену.

Но при осуществлении сделок с недвижимостью выплаты необходимо совершать самостоятельно. Сегодня мы рассмотрим, как высчитывается налог с продажи коммерческой недвижимости. Какой налог платить при продаже коммерческой недвижимости и можно ли получить льготы.

А также, с какой суммы облагается налогом продажа недвижимости?

Для начала предлагаем вам ознакомиться с предложенным видео, которое расскажет о системе налогообложения при продаже недвижимости:

1. Налог с продажи коммерческой недвижимости — как он рассчитывается? На какие льготы можно рассчитывать в новой системе налогообложения
1.1 Налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом
1.2Налог с продажи коммерческой недвижимости для ИП

2. Продажа квартиры

2.1 Налогообложение физических лиц

3. Освобождение от уплаты

3.1 Что изменилось в 2016 году?

4. Налоговые льготы

4.1 Имущественный вычет
4.2 Компенсация расходов
4.3 Введение кадастровой стоимости

5. Возможные сложности
6. Заключение

Налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом

Чаще всего коммерческая недвижимость является собственностью юридических лиц. Как это ни странно, но этот пункт является самым простым в сегодняшнем вопросе, поскольку законодательство четко регламентирует порядок проведения налоговых отчислений. Фактически он состоит из двух частей:

• НДС в 18%;
• налог на прибыль в 20%.

Стоит учитывать, что в данном контексте взимается налог с продажи коммерческой недвижимости исключительно на прибыль. Формула расчета очень проста:

доход — расход = прибыль

Однако, стоит помнить, что в расходы входит не только стоимость приобретения, но и амортизация и все сопутствующие расходы. В крупных компаниях подобными расчетами занимаются целые отделы.

Однако, если речь идет о недвижимости, то стоит не стоит пренебрегать точными расчетами, возможно имеет смысл отдать эту задачу на аутсорс, так как речь идет о действительно больших суммах.

Налог с продажи коммерческой недвижимости для ИП

При расчете налога с продажи коммерческой недвижимости для ИП ситуация очень интересная, поскольку отчисления можно произвести несколькими разными способами.

Рассмотрим ситуацию. Предприниматель купил торговый павильон для развития своего бизнеса, но что-то пошло не так и финансов на дальнейшее расширение попросту не хватает. В таком случае он может продать свой неиспользуемый павильон, как физическое лицо. Так как объект не использовался для извлечения постоянной прибыли. Но об этом немного позже.

Сколько ИП должен заплатить при сделке с коммерческим помещением? Тут все зависит от того, по какой системе он работает. Если речь идет об упрощенной системе налогообложения, то выплаты происходят в стандартном порядке.

В других ситуациях применяется следующий принцип:

• предприниматель обязан выплатить НДФЛ в размере 13%;
• после завершения сделки необходимо перечислить в ФНС 18% НДС.

Индивидуальный предприниматель может оформиться по точно таким же принципам, как и юр. лицо, тогда расчет налога с продажи коммерческой недвижимости ИП несколько изменится. Как это происходит, рассказывалось выше.

Продажа квартиры

Еще важный момент, который нужно рассмотреть в рамках данного вопроса — какой налог платить при продаже коммерческой недвижимости ИП? Если речь идет о собственном жилье, то в таком случае сумма будет высчитываться как с физического лица. Как в таком случае рассчитываются все отчисления?

Однако, ИП часто оформляется для сдачи квартир в посуточную аренду, как поступить тогда в таком случае? Законодательство говорит, что при получении постоянной прибыли квартира будет реализовываться, как коммерческая, соответственно необходимо будет выплачивать по вышеописанным принципам.

Налогообложение физических лиц

Данную ситуацию встретить можно достаточно редко, но при этом это самый объемный вопрос, который требует внимательного рассмотрения.

Сумма отчислений для физических лиц едина для всех типов доходов и составляет 13%.. Однако, налоговый кодекс предусматривает ряд послаблений. И именно они заслуживают отдельного внимания.

Но помимо этого, в 2016 году были внесены поправки в текущий налоговый кодекс, которые несколько видоизменяют данные послабления. Ключевой момент — вступление в право собственности.

Если это было сделано до 2016 года, то работают старые нормы, если после, то необходимо руководствоваться новыми поправками.

Освобождение от уплаты

Налог с продажи коммерческой недвижимости в 2017 году можно не платить, если вы владеете ей более трех лет. Срок отсчитывается от даты, указанной в свидетельстве на собственность.

Но есть исключение — получение наследства. Все дело связано с тем, что фактически вступить в права собственности вы сможете спустя 6 месяцев. Именно поэтому отсчет будет вестись не со дня регистрации, а со дня смерти.

Еще одним случаем, при котором физическое лицо освобождается от выплат  – банкротство. В данном случае НК расценивает это, как ущерб кредиторам, поэтому должник освобождается от обязательств перед ФНС.

Что изменилось в 2016 году?

Одним из главных изменений НК в 2016 году является изменение сроков владения имуществом. Теперь для того, чтобы не выплачивать отчисления в пользу государства, вы должны владеть им минимум 5 лет. Однако сохранилось несколько исключений:

В этих двух случаях срок остается прежний — 3 года.

Налоговые льготы

Если же налог с продажи коммерческой недвижимости платить придется, то можно воспользоваться предоставляемыми льготами. Всего их две: имущественный вычет и компенсация расходов.

Стоит отметить сразу, что в течение года воспользоваться каждой из них можно только единожды, независимо от типа продаваемого имущества. Они распространяются и на квартиры, автомобили, земельные участки, гаражи и прочее.

Помимо этого к одному договору купли-продажи может быть применено только одно послабление.

Имущественный вычет

Итак, с какой суммы облагается налогом продажа недвижимости? Для подобных объектов она составляет 250000 рублей. Одним из вариантов снижения суммы налога с продажи коммерческой недвижимости является уменьшение облагаемой суммы. Если вы продаете торговый павильон стоимостью 400000 рублей, то, воспользовавшись данным вычетом, необходимо будет оплатить только со 150000.

Однако, если речь идет о жилом фонде, например, вам по наследству досталась квартира, сдававшаяся посуточно в аренду, то вы можете рассчитывать на вычет в размере одного миллиона рублей. То есть если стоимости квартиры составляет 4000000, то с какой суммы облагается налогом продажа недвижимости?  Отчисления в пользу государства будут идти всего лишь от 3000000.

Компенсация расходов

Второй доступной льготой является компенсация расходов на покупку объекта.

То есть, если вы приобрели павильон за 400000 рублей, а продали его за 410000, то сумма отчисления рассчитывается от разницы, а не от всей суммы сделки.

При этом необходимо учитывать, что в ФНС нужно предоставить соответствующие документы, свидетельствующие о расходах. Как правило, это договор купли-продажи.

Вторым главным изменением поправок 2016 года является учет кадастровой стоимости при расчете налога с продажи коммерческой недвижимости для физических лиц.

Для начала давайте разберемся в самом понятии кадастровая стоимость. Эта условная цена, которая посчитана независимыми государственными экспертами. Она не учитывает какие-либо индивидуальные особенности помещения. Из-за этого её величина может сильно колебаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Для чего же был введен данный показатель? Дело в том, что при проведении сделок с жильем было много возможностей уклониться от выплат, просто занизив сумму, указанную в договоре.

Поэтому теперь расчет производится по следующему принципу:

• Сравнивается сумма в договоре и кадастровая стоимость.
• Если первая больше, то тогда вычеты рассчитывается по схеме приведенной выше, с использованием одной из доступных льгот или без. Если же выше вторая, то в таком случае она берется за основу расчета, но с понижающим коэффициентом 0.7.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость сильно завышена, то можете оспорить её, собрав для этого все необходимые документы, и подав их в Росреестр.

Возможные сложности

Как правило, проблем при подобных сделках не возникает. Единственная возможная — продажа физическим лицом коммерческого имущества, после закрытия ИП. С одной стороны НК говорит нам о том, что налогообложение в этом случае будет как для физического лица, но это не так.

Если после закрытия ИП, вы будете продавать свой торговый павильон, который на протяжении времени работал и приносил вам прибыль, то делать отчисления необходимо  согласно выбранного налогообложения.

О том, в каких размерах это делают индивидуальные предприниматели, мы подробно рассказывали выше.

Заключение

Налог с продажи коммерческой недвижимости – главный вопрос данной статьи. Несмотря на свою объемность, он достаточно простой, и наибольшие сложности возникают у физических лиц, которые не знают, какой налог нужно платить при продаже коммерческой недвижимости. Однако, это компенсируется рядом серьезных льгот и послаблений.

Источник: https://reitinvest.top/spravochnik-nedvizhimosti/nalog-s-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti-kak-rasschityva

Почему собственники жилья в Москве отказываются платить налог на доход — Офтоп на vc.ru

Что происходит на столичном рынке недвижимости и какие штрафы заплатят владельцы квартир, которые сдают их «в чёрную».

Archi.ru

19 июля издание РБК сообщило о том, что Департамент информационных технологий Москвы разработал систему для поиска арендодателей, не платящих налоги.

Детали работы системы руководитель департамента Артём Ермолаев не сообщил, но в 2017 году он рассказывал о планах анализировать площадки для аренды недвижимости, собирать информацию о размещённых квартирах и сопоставлять данные со статистикой по уплате налогов.

По оценкам «Ведомостей», за девять месяцев 2017 года налог на сдачу квартиры заплатили 25,4 тысячи собственников жилья в Москве. Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, только за первую половину 2018 года в Москве было арендовано 125,3 тысячи квартир.

Редакция vc.ru изучила, как изменились за последние пять лет рынок аренды жилья в Москве и доходы арендодателей, и узнала, почему собственники квартир отказываются платить налог.

Какой налог нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду

Существует несколько ставок. Их размер зависит от статуса собственника помещения.

Если владелец квартиры сдаёт её как физическое лицо, то он должен заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) — 13% от выручки за аренду.

Но если собственник квартиры живёт за рубежом, много путешествует и проводит в России меньше 183 дней, то он перестаёт считаться налоговым резидентом и вынужден платить налог по ставке 30%, рассказывает адвокат Михаил Салкин.

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо до 30 апреля подать декларацию в ФНС — лично, по почте России или через сайт налоговой инспекции (для этого нужно иметь электронно-цифровую подпись). Сам налог нужно оплатить до 15 июля.

Если собственник не подаст декларацию, то его могут оштрафовать на 5% от суммы налога. А если не заплатит налог — то на 20%.

«Кроме того, на сумму налоговой задолженности начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, сейчас это 1/300 х 7,25% = 0,02416% в день», — поясняет Салкин.

Однако ставку налога можно снизить. Для этого собственнику квартиры нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощённую систему налогообложения.

«В этом случае размер налога составит 6% от суммы полученного дохода. Сам налог уже придётся платить поквартально и также подавать декларацию до 30 апреля следующего года», — поясняет Салкин.

Однако собственнику жилья придётся выплачивать страховые взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования — минимум 32 385 рублей в год, если годовой доход меньше 300 тысяч рублей.

Если больше, то придётся доплатить 1% от разницы между суммой дохода и 300 тысячами рублей. Например, если собственник заработал 1 млн рублей, то в качестве страховых взносов ему придётся заплатить 39 385 рублей. (Расчёт можно сделать с помощью калькулятора ИП).

У владельца недвижимости есть возможность уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов: для этого налог нужно оплатить до конца текущего года. То есть собственник жилья заплатит не 99 385 тысяч рублей (6% от 1 млн + страховые взносы), а 60 тысяч рублей.

Если бы собственник сдавал квартиру в качестве физического лица, то он заплатил бы государству почти в два раза больше — 130 тысяч рублей.

Государство просит заплатить за патент 6% от потенциального дохода от сдачи квартиры. Оплата производится двумя платежами — треть в первые 90 дней года, две трети — до конца года.

Патент должен покупаться отдельно на каждый объект недвижимости. Такую квартиру можно сдавать по любой цене, государство уже не беспокоит, какой размер дохода получит собственник. Главное, чтобы этот доход не превысил 60 млн рублей в год.

Стоимость патента зависит от площади и расположения квартиры. Например, чтобы приобрести патент на трёхкомнатную квартиру в центре Москвы площадью 84 м², нужно заплатить 54 тысячи рублей в год.

Как изменился рынок аренды жилья в Москве за пять лет

Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, в 2015 году средний размер арендной ставки в Москве снизился на 4-8% по сравнению с 2014 годом. Например, если в 2014 году однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 34,6 тысяч рублей, то год спустя — за 31,8 тысяч рублей.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, с лета 2017 года ставки начали медленно отыгрывать позиции: «Заметнее рост выражен в домах бизнес-класса и многокомнатных квартирах, но и обычные «однушки» и «двушки» в домах советской постройки подорожали за год на 1-1,5 тысяч рублей».

Рост арендных ставок сдерживает увеличение количества квартир в новостройках — из-за подешевевшей ипотеки и более доступных цен на жильё.

«В ряде локаций, где недавно ввели в эксплуатацию новостройки, число лотов под сдачу очень велико, и сдать жильё без дисконта часто бывает проблематично», — поясняет Попов.

Кроме того, увеличивается количество жилых комплексов, где можно взять квартиру или апартаменты в аренду на длительный срок. По словам аналитика ЦИАН, пока что такие предложения относятся к бизнес-классу и стоят на 10-15% выше рынка. Например, однокомнатную квартиру с ремонтом на Ленинградском проспекте можно арендовать за 42-44 тысячи рублей.

Ещё один тренд московского рынка недвижимости — падение доходности. В среднем по городу доходность составляет 6-6,5% от стоимости квартиры, что сопоставимо с банковским депозитом.

Те, кто профессионально занимались этим видом бизнеса, переориентировались на инвестиции в новостройки на ранних стадиях строительства (но там тоже непросто найти интересные варианты) или стали работать со сдачей квартир посуточно.

Там выше доходность (около 9-9,5%), но одновременно и выше риски, да и отнести эту деятельность к пассивному получению постоянного дохода нельзя.

Падение доходности сопровождается ростом стоимости владения жильём. Например, если в среднем в 2013 году собственники тратили на коммунальные платежи 3,5 тысяч рублей в месяц, то в 2018 году — около 6 тысяч рублей.

Кроме того, из-за роста курса иностранных валют в 2014 году выросла стоимость бытовой техники. В апреле 2018 года европейские производители предупредили российских ритейлеров о повышении закупочных цен на 5-10%.

Доли на рынке покупки жилья распределены более равномерно: 35% приходится на двухкомнатные квартиры и по 29% — на одно- и трёхкомнатные.

Самый распространённый тип жилья в аренду — однокомнатная квартира площадью 35-45 м² в девятиэтажном панельном доме 1967-1976 годов постройки.

А самый распространённый тип жилья на продажу — двухкомнатная квартира площадью больше 75 м² в девятиэтажном панельном доме 2007-2017 годов постройки.

Почему собственники отказываются платить налоги

Собеседники vc.ru отметили, что воздерживаются от уплаты налогов из-за сложности и непрозрачности процедуры подачи декларации и оплаты.

Мы готовы платить налог, если это можно будет сделать просто на сайте Госуслуг и никаких лишних движений не потребуется.

Ещё было бы оптимально отдавать квартиру в субаренду — под управление риэлтора и компании. Чтобы они сами её сдавали, следили за оплатой ЖКХ, платили налоги и перечисляли владельцу квартплату за вычетом стоимости своих услуг. Но пока такого на рынке нам не встречалось.

Некоторые собственники согласились платить налог, но только в том случае, если государство введёт льготы на оплату коммунальных услуг.

Налог не плачу, но готова платить, если упростят всю систему официального оформления и смягчат условия. Это моя квартира, я полностью плачу коммуналку. Пусть введут какие-то льготы.

Готовы платить налоги, если государство будет предоставлять льготы либо поддержку в оплате коммунальных услуг (стоимость которых с каждым годом растёт).

Кто-то не платит налоги, потому что не доверяет государственной системе и не понимает, на какие цели пойдут деньги.

Я регулярно перевожу деньги в НКО, публикующим гораздо более прозрачные отчёты, по которым действительно можно понять, что они занимаются чем-то полезным.

Кто-то думает, что ему ничего не грозит. ФНС сложно обнаружить тех собственников, которые уклоняются от уплаты налогов: чаще всего ведомству помогают участковые, стукачи или риэлторы.

Я даже не знаю, чем может грозить неуплата. И не знаю людей, которые могли бы на меня настучать, — у меня тихие жильцы. Я исправно плачу по всем счетам и быстро решаю возникающие проблемы, даже если они затрагивают соседей, — вряд ли кому-то придёт в голову меня сдавать. Тем более что вряд ли кто-то полезет разбираться, легально я сдаю или нет.

Живём за границей и сдаём квартиру в России. Если поймём, чем реально может грозить уход от налогов, то начнём платить. Сейчас думаем так: «Я не в России, значит, мне это ничем не грозит».

Среди опрошенных vc.ru собственников жилья в Москве многие платят налоги либо потому, что это правильно, либо из-за желания обезопасить себя от неприятностей.

Я сдаю квартиру в Петербурге и Кёльне. Конечно, плачу налог уже 10 лет. Всем советую. Я почти всю жизнь плачу все налоги, а декларацию мою уже более 10 лет сдаёт компания из большой четвёрки.

Это часть личной безопасности и комфорта. Информация становится интегрированной, и уже сейчас можно без проблем определить неплательщиков, сопоставив базы регистрации, регистры о собственности и налоговые регистры.

Всегда плачу налоги, это моя страховка от неадекватных жильцов. Если ущерб будет совсем сильный — подам в суд.

Пока что это защитило меня от участкового, который просил выселить жильцов и поселить своих друзей и родственников. Я показал налоговую декларацию, и он отстал.

Материал подготовлен при участии Эмилии Гулиевой.

#недвижимость

Источник: https://vc.ru/flood/42620-pochemu-sobstvenniki-zhilya-v-moskve-otkazyvayutsya-platit-nalog-na-dohod

Платит ли ИП налог с продажи жилья, если владел им 10 лет?

Использование ПСН (Патентной системы налогообложения) дает индивидуальному предпринимателю (ИП) возможность не платить налог на доход физического лица. Но только в части дохода, полученного при ведении деятельности, которая соответствует данному патенту (это указано в статье 346. 43 Налогового кодекса России).

В данном случае без уплаты налога все равно не обойтись, поскольку доход от продажи имущества, использованного в бизнесе, налогом облагается (согласно соответствующим правилам статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации).

Когда Вы продаете свою квартиру, Вам придется заплатить налог на доходы физических лиц по ставке равной 13% (в соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса Российской Федерации), и тут не играет роли, оформлен патент на доход от сдачи ее внаем или нет.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

И еще немного о налогах в данной ситуации. Следует обратить внимание на тот неприятный с налоговой точки зрения факт, что в этой ситуации право на имущественный налоговый вычет и возможность снижения налогооблагаемой базы по НДФЛ исключается (данное правило четко определено в статье 220 НК РФ).

Но есть и хорошие новости: с 4.07.17, по указанию КС России (№ 1017-О-О), если документально подтвержденные расходы ИП непосредственно связаны с получением им дохода, он имеет право воспользоваться профессиональным налоговым вычетом. Применительно к данному случаю это означает, что расходы, понесенные ИП при продаже квартиры, снизят налоговое бремя.

Отвечает учредитель и президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Романенко:

Существует мнение – ошибочное, но очень устойчивое в среде владельцев недвижимости, – что если квартира приобреталась обычным гражданином (говоря официально – физическим лицом), а потом этот гражданин получил статус ИП и начал сдавать жилье в аренду как юридическое лицо, то есть фактически стал рантье, то при продаже недвижимости налог на доход платить не надо и существует льгота, по которой вся сумма полученного дохода при условии владения квартирой долгое время не подлежит налогообложению. Это не так.

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

На самом деле есть всего два варианта развития событий.

Или физическое лицо приобретает квартиру и использует ее для проживания себя и/или своих близких, не получая с этого дохода, или юридическое лицо использует ее как источник дохода, имеет льготу по налогу на имущество, но при продаже платит налог по повышенной ставке и не имеет никаких льгот. Да, налоговая не всегда может в общем потоке найти такие мошеннические варианты, но риелторы и юристы предпочитают относиться к объектам, собственники которых меняли статус, очень аккуратно. Ситуация, если к моменту продажи ИП закрыто, вызывает разночтения у юристов. Некоторые считают, что с момента прекращения коммерческой деятельности должно пройти пять лет, и только после этого можно продать квартиру со всеми льготами по налогам, которые есть у физического лица.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Да, налог в данном случае подлежит уплате: его значение составляет 13% от суммы, применяемой для налогообложения (не менее 70% от стоимости, указанной в договоре).

Если ИП использует УСН, то он заплатит 6% при условии, что такой вид деятельности не предусмотрен.

При этом льготы в виде 1 млн рублей при продаже объекта, а также владении квартирой в течение срока, составляющего более трех лет, отсутствуют.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/platit_li_ip_nalog_s_prodazhi_zhilya_esli_vladel_im_10_let/7012