Как передать объект Управляющей компании, пакет документов

Техническая документация на многоквартирный дом: состав, хранение и порядок передачи

В некоторых случаях управляющим организациям непонятно, что входит в техническую документацию на многоквартирный дом, подлежащую хранению. УО даже пишут жалобы на отсутствие конкретного перечня таковой в законодательстве. На самом деле это преувеличено, так как в законе достаточно понятно написано о составе, порядке хранения и обновлении документации.

Перечень технической документации на многоквартирный дом согласно нормативным актам

Все элементы технической документации на многоквартирный дом перечислены в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). В них говорится о составе и состоянии общего имущества:

• технический паспорт многоквартирного дома;
• документы на приборы учета многоквартирного дома;
• документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ;
• акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, обслуживающего помещения многоквартирного дома, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, объекты, расположенные на земельном участке, и прочие составные общего имущества) на соответствие их предъявляемым требованиям;
• акты проверок и паспорта, содержащие информацию о возможности подключения отопления в многоквартирном доме;
• инструкция по эксплуатации многоквартирного дома , соответствующая форме, принятой федеральным органом исполнительной власти, деятельность которого связана с разработкой государственной политики и нормативным правовым регулированием в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, начало эксплуатации которых начинает отсчет с 1 июля 2007 года);
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и о совершенных сделках с многоквартирным домом. В этой документации содержится информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
• документация, содержащая сведения о сфере действия сервитута или прочих обременениях. К ним нужно прикладывать заверенный план многоквартирного дома, в котором указывается сфера действия и граница сервитута или иных обременений, находящихся на участке земли (если есть сервитут);
• проектная техническая документация (копия) на многоквартирный дом, на основании которой шло строительство или реконструкция здания;
• кадастровый план земельного участка;
• градостроительный план земельного участка;
• списки собственников, нанимателей и арендаторов многоквартирного дома;
• договоры об использовании общего имущества многоквартирного дома;
• решения и протоколы общих собраний собственников жилья многоквартирного дома;
• прочая документация.

Необходимая для многоквартирного дома техническая документация также прописана в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. В п. 1.5 Правил перечислена следующая техническая документация многоквартирного дома длительного хранения:

• план участка с возведенными на нем жилыми зданиями и сооружениями (масштаб 1:1000 — 1:2000);
• проектно-сметная документация и исполнительные чертежи многоквартирных домов;
• акты приемки многоквартирных жилых домов от строительных организаций;
• акты технического состояния многоквартирного жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
• схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
• паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
• паспорта лифтового хозяйства многоквартирного дома;
• паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
• исполнительные чертежи контуров заземления (при его наличии);
• сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
• акты технических осмотров;
• журналы заявок жителей;
• протоколы измерения сопротивления электросетей;
• протоколы измерения вентиляции.

Выделяют техническую, бухгалтерскую и иную документацию. К бухгалтерской документации относятся копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги.

Технической документацией владеют собственники помещений многоквартирного дома.

Они получают документы, названия которых были перечислены выше, от застройщика, предыдущей УО или владельцев (если дом находился в непосредственном управлении).

Инструкции по эксплуатации МКД и технической документации может не быть у УО только в случае их утери. Обычно такое случается со старыми домами, введенными в эксплуатацию в 20 веке и даже раньше.

Также могут возникнуть трудности при поиске следующих составляющих технической документации: договора об использовании общего имущества многоквартирного дома и документации, связанной с действием сервитута или прочего обременения. Они могут быть только у таких многоквартирных домов, в которых собственники сдают в аренду ОИ или дали свое согласие на установление сервитута.

Как восстановить документы, которых нет.
Техническая и другая документация на МКД

Светлана Дубровина,
юрист УО ООО «Люкс Сервис»

В этом году ужесточили порядок передачи документов на МКД: у сторон есть три дня, чтобы составить акт и передать все необходимое, иначе грозит штраф.

Из этой статьи вы узнаете, как поступить, если у вас требуют документы, которых не было. Или что предпринять, чтобы получить документы, которые не передала вам предыдущая организация, управлявшая МКД.

Мы расскажем, куда обращаться, чтобы восстановить документы, которые не спешит передавать предыдущий управляющий.

Полный текст статьи читайте в журнале «Управление МКД».

Градостроительный план земельного участка необходим для новых домов. Как только в конкретном городе приняли градостроительный план, он обязательно должен быть включен в техдокументацию для многоквартирных домов, построенных после данного события.

Некоторые составляющие документации не требуют внесения каких-либо изменений, но есть и такие, в которых периодически обновляется информация о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, о лицах, пользующихся общим имуществом на основании договоров, ведение списков в том числе. Все это должно осуществляться в соответствии со Стандартами управления многоквартирным домом, введенными постановлением Правительства РФ № 416. Таким образом, необходимо своевременно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов в связи с изменениями в их составе.

Важно!

Актуализировать необходимо технический паспорт многоквартирного дома (один раз в 5 лет после инвентаризации). В случае изменения площади квартиры после перепланировки, сначала нужно внести корректировки в технический паспорт квартиры и только потом – в технический паспорт многоквартирного дома.

Вносятся изменения в выписку из Росреестра, содержащую информацию о собственниках жилых и нежилых помещений.

• Как зарегистрировать гражданина по месту жительства

Технический паспорт как основной документ на МКД

Технический паспорт многоквартирного дома необходим для того, чтобы для собственников жилых и нежилых помещений, лиц, снимающих жилые помещения, управляющих и обслуживающих организаций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления была доступна актуальная информация о потребительских свойствах, технических и экономических характеристиках здания.В технический паспорт многоквартирного дома вносятся сведения о составе и площади конструктивных элементов и инженерных систем здания, оценка их технического состояния. Эту информацию получают, в том числе, по итогу тщательного визуального осмотра домов.

Технический паспорт многоквартирного дома требуется в следующих случаях:

• для создания нужной степени технической эксплуатации жилых зданий;
• планирования ремонтных работ для каждого многоквартирного дома;
• планирования расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая расчет численности и фонда заработной платы работников управляющих и обслуживающих жилищных организаций по каждому зданию;
• получения точной информации о количестве потребляемых энергетических ресурсов;
• расчета показателей энергетической эффективности;
• расчета потенциала энергосбережения и увеличения энергоэффективности;
• ведения лицевого счета многоквартирного дома.

Все данные вносятся в технический паспорт многоквартирного дома на основании различных источников, включая следующую документацию:

• Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
• Правила оценки физического износа (ВСН 53-86(р));
• Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р));
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р));
• Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
• Строительные нормы и правила 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», принятые постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113.

«Иные документы», входящие в состав технической документации на многоквартирный дом

Наиболее непонятным в перечне технической документации на многоквартирный дом является пункт «иные документы», который «открывает» список.

Эта строка может подразумевать какие угодно документы, имеющие даже минимальное отношение к управлению многоквартирным домом.

Достаточно, чтобы решение о вхождении одного из документов в состав технической документации приняли на общем собрании собственников простым большинством .

Этим документом может быть как договор с подрядчиком, так и внутренний документ УО (табель зарплат или штатное расписание, например). В случае принятия такого решения собственниками на общем собрании и дальнейшего согласования с УО, документ станет одним из элементов технической документации. Следовательно, собственники получат право на ознакомление с ним.

Управляющая организация может сделать одно действие, которое не даст возможности развиваться событиям подобным образом: нужно внести в него закрытый перечень технической документации, получив на это согласие от собственников. Как следствие, они не смогут расширить список.

Иная документация может включать в себя:

• копии письменных заявлений, жалоб и предложений, связанных с вопросами качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
• выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
• копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
• копии договоров на аренду или на иное право на нежилое помещение в многоквартирном доме, кроме собственности;
• копии договоров социального найма;
• акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;
• акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции;
• акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу: пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.

• Общее имущество МКД: состав, содержание и управление

Хранение технической документации на многоквартирный дом

Из п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 № 491: получать, хранить и передавать техническую и прочую документацию на здание, вносить какие-либо поправки, имеющие отношение к управлению общей собственностью МКД, должны ответственные лица.

Сколько времени хранится техническая документация на многоквартирный дом, в законодательстве не указано.

2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации». Архивное дело в РФ управляется Законом, иными ФЗ и принимаемыми в соответствии с ними прочими нормативно-правовыми актами РФ, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102313-tehnicheskaya-dokumentatsiya-na-mnogokvartirnyy-dom

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании — Юридический справочник

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

• непосредственное  управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
• управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
• путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.

Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

• выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
• застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
• срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

• проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
• назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
• ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
• заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
• передача МКД по акту;
• передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

• учредительные документы;
• выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
• информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
• копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
• перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
• перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
• проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

• протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
• протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
• проект договора на управление;
• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Задать вопрос юристу

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

• состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
• площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
• объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
• размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

• если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
• если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: http://allelets48.ru/kakie-dokumenty-dolzhen-peredat-zastroyschik-upravlyayuschey-kompanii/

Акт приема передачи многоквартирного жилого дома, образец

Собственники квартир сами принимают решение о способе управления их домом. Согласно статье 161 ЖК РФ существует несколько вариантов:

• Создание товарищества или кооператива для обслуживания многоквартирного дома.
• Привлечение сторонних организаций — посредников (управляющих компани.
• Управление самими собственниками, если квартир в доме не более 30.

Жители новостройки в течении года имеют право выбирать подходящий способ управления для МКД. По истечении срока этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов местного самоуправления. При этом муниципалитет объявит набор на конкурсной основе. В результате чего, будет выбрана управляющая компания, и заключено соответствующее соглашение.

Внимание! До момента принятия решения о выборе УК и подписания договора между застройщиком и управляющей компанией, всю работу выполняет организация, которую выбрал застройщик объекта.

При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. Это значит, что ответ на вопрос: «Может ли застройщик самостоятельно выбирать УК?»- Да, но на первое время.

Порядок действий и оформление документов

Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.

• Скачать бланк передаточного акта МКД
• Скачать образец передаточного акта МКД

Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:

1. документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
2. акт, подтверждающий передачу управления;
3. акт о передаче сопутствующей документации.

Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.

После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.

В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

• Придомовая территория.
• Кровля.
• Система вентиляции.
• Подвалы и подъезды.
• Лестничная клетка и чердак.
• Мусоропровод.
• Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).

В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.

Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:

• Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
• Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
• Техпаспорта дома с поэтажным планом.
• Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
• Санитарного паспорта.
• Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
• Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
• Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
• Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
• Схем сетей всех коммуникаций.

Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.

Скачать бланк акта передачи документации на МКД

После подписания двух актов, если у обеих сторон не осталось никаких вопросов, подписывается третий акт – документ о передаче управления. После подписания этого документа многоквартирный дом полностью переходит в компетенцию управления УК.

Важно! Если в процессе эксплуатации будут выявлены ошибки при строительстве и возведении дома застройщиком, то требования могут быть предъявлены как в досудебном, так и в судебном порядке.

Требования к составлению соглашения

Перед тем как передать дом собственникам, составляется соглашение с управляющей организацией, которое содержит:

• Полные реквизиты сторон, текущую дату.
• На каких основаниях была выбрана управляющая организация. Здесь необходимо сделать ссылку на итоги ания (после проведения конкурса), если он проводился. Также можно сослаться на протокол с общего совета жильцов дома, на котором было принято решение о сотрудничестве с конкретной УК.
• Обязательное указание перечня работ и оказания услуг.
• Полный адрес жилого дома.
• Список всех объектов, которые передаются в управление.

Перечень работ и услуг состоит из:

• Управленческих услуг (заключение соглашений с компаниями, поставляющими ресурсы и т. д.).
• Дополнительных услуг.
• Содержания общедомового имущества.
• Подготовки многоквартирного дома к разным сезонам.

Величины оплаты на услуги являются фиксированными. Цены устанавливаются согласно территориальному месторасположению ежегодно. При изменениях стоимости в соглашениях делаются исправления и корректировки.

1. Пункт «Права и обязанности сторон» разъясняет о том, что вправе требовать стороны друг от друга, а также возлагаемые на них обязанности.
2. В пункте о порядке расчётов разъясняется, что необходимо определить срок внесения оплаты за предоставляемые ресурсы.
3. Периоды действия соглашения между собственниками и УК может быть от одного года до пяти лет.
4. Если в результате неверных действий УК будет нанесён ущерб общедомовому имуществу, то УК несёт за это полную ответственность.
5. Любые разногласия между сторонами должны разрешаться путём переговоров.
6. Жители вправе контролировать деятельность управляющей организации. Также главный по дому может осуществлять проверки общедомового имущества и составлять акты при выявленных дефектах.
7. Соглашение подписывается директором УК и председателем ТСЖ.

Подводя итоги, можно отметить, что процесс передачи дома – процесс не сложный. Главное, знать и чётко понимать структуру соглашения.

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

С уважением,

Иван

Дмитрий Корнев юрист

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор.

Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять.

Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру.

Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок.

Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно.

Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК.

И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

• Жалоба в коллегию адвокатов, образецЖалоба на адвоката в адвокатскую палатуВ Адвокатскую Палату города _____________________________________гр. __________________________,проживавшего по адресу: ______________тел. ____________на…
• Эксплуатационная ответственностьГРАНИЦА БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИСмотреть что такое «ГРАНИЦА БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ» в других словарях: граница балансовой принадлежности —…
• Акт возврата жилого помещенияАкт сдачи (возврата) жилого помещенияАкт сдачи (возврата) жилого помещения необходим Наймодателю (лицу передающему жилое помещение…

Источник: https://artlife-astrahan.ru/akt-priema-peredachi-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma-obrazets/

Передача дома от застройщика управляющей компании

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
2. проект договора на управление;
3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
7. инструкция по эксплуатации МКД;
8. санитарный паспорт МКД;
9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами.

Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

1. состав передаточной комиссии;
2. наименование застройщика и управляющей компании;
3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
4. количество и характеристика строений;
5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

• список передаваемых жилых зданий;
• акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
• акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика.

Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

• контролировать баланс энергопотребления в режиме «реального времени»;
• выявлять очаги технологических потерь и хищения энергоресурсов;
• прогнозировать объёмы будущего потребления энергоресурсов на основе автоматизированного анализа передаваемых данных;
• автоматизировать выписку счетов за потреблённые коммунальные услуги.

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

Автоматизированный учет ресурсов
для УК/ТСЖ в МКД

УЗНАТЬ ПОДРОБНОСТИ

В продолжение статьи:

Министр ЖКХ предложил убрать посредников при оплате коммунальных услуг

Жителям МКД разрешат подавать в суд на плохое ведение ЖКХ

 Взыскание задолженности за коммунальные услуги: порядок, закон

Источник: https://uchet-jkh.ru/publikacii/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii.html