Договорные отношения между арендатором и арентодателем

Аренда и арендные отношения

Почти вся аренда и арендные отношения регламентируются Гражданским Кодексом. В арендных договорах обычно подразумевается участие двумя сторонами:

Арендодателями (наймодателями) — собственниками имущества, а также иными лицами, управомоченными законом, либо собственниками по сдаче имущества в аренду на возмездных основах, по определенной оплате.

Арендаторами (нанимателями) — получателями имущества, которые пользуются им в своих целях соответственно к назначениям имущества, либо условиями, оговоренными в договорах.

Перед тем как сдавать здания, помещения в аренду, предприятием должно быть оформлено согласие в соответствующих органах российского Госкомимущества для сдачи их в субаренду.

Когда помещения сдаются в субаренду организациями, не являющимися собственниками имущества, тогда такие договоры могут быть признаны недействительными, а суммы от полученных арендных оплат изымаются в бюджет.

В арендных договорах необходимо делать ссылки на наличие указанных свидетельств.

Основные документы, регламентирующие аренду и арендные отношения

Основными документами, регламентирующими отношения сторон, являются договоры аренды. Все граждане и юрлица имеют права на заключение договоров, поэтому они заключаются на добровольных началах и совершенного равноправия между сторонами.

Условия договоров определяются усмотрением сторон, а в арендных договорах, например, могут предусматриваться:

• Состав и цены сдаваемого для аренды имущества, с их точным описанием.
• Арендные договорные сроки действия.
• Разделение обязанностей между сторонами на полное восстановление и ремонт всего арендованного имущества.
• Права и обязанности арендаторов по отношении к арендованному имуществу.
• Величину и порядки произведения арендной оплаты.
• Возможности и обстоятельства по выкупу арендованного имущества.
• Обязанность арендодателей по предоставлению имущества в соответствии с договорами.
• Возврат имущества по окончании сроков по аренде (возможно и обговаривать иные обстоятельства).

Обязательно в договорах аренды и арендных отношений оговариваются ситуации, которые сторонами считаются очевидными и бесспорными. Их нарушения приведут к прекращению действий договоров и имущественным расчетам.

Арендаторы могут пользоваться только с согласия арендодателя, арендованным имуществом:

• Сдавать арендованное имущество в субаренду.
• Передавать свои права с обязанностями по арендным договорам другим лицам.
• Предоставлять любое арендованное имущество для безвозмездного пользования.
• Отдавать права на аренду под залог с внесением их как вклады уставного капитала (паевые взносы) юридическим лицам.
• Сроки аренды определяются в договорах. Досрочные расторжения договоров по требованию арендодателей могут быть осуществлены судами.

Прокат имущества

Сдавать имущество в аренду по договорам проката можно для стабильной деятельности предпринимателей и применяется ими для целей потребления. Имущество, сдаваемое в прокат, может быть для временного владения и пользования.

Договоры проката заключаются письменно на сроки до одного года. Арендаторы вправе отказываться от договоров в любое время, при этом следует письменно предупреждать об этом арендодателей не меньше чем за десять дней.

Капитальные и текущие ремонтные работы с имуществом, сдаваемым в аренду по прокатным договорам, осуществляются арендодателями.

Имеются следующие виды по аренде транспортных средств:

• Предоставляя услуги управления и техэксплуатации.
• Не предоставляя услуги управления и техэксплуатации.
• Когда договоры аренды на транспортные средства заключены с услугами по управлению и техэксплуатации, то арендодатели на протяжении всех договорных сроков аренды, обязаны поддерживать в надлежащем состоянии сданные в аренду транспортные средства, включая и осуществление текущих и капитальных ремонтов.

Аренда сооружений и зданий

Арендные договоры сооружений и зданий заключается в письменном виде с составлением одного единственного документа, подписываемого сторонами. В этом документе должны указываться технические и санитарные показатели арендуемых объектов. Несоблюдение договорных форм по аренде зданий и сооружений может повлечь их недействительность. Сроки заключения таких договоров не менее одного года.

Аренда предприятий

Договоры по аренде предприятий предполагают то, что в аренду берутся предприятия целиком как имущественные комплексы по осуществлению предпринимательских видов деятельности.

Источник: http://petersit.ru/arenda-i-arendnye-otnosheniya/

Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды: перечень, порядок передачи прав, ответственность за несоблюдение | Жилищный консультант

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

• использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
• при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
• предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

• соблюдение правил использования жилья;
• запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
• освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
• допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
• материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
• вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
• выполнить текущий ремонт помещения.

Все эти условия должны найти свое отражение в типовом договоре об аренде помещения, образец которого вы можете скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

• заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;
• давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
• оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
• оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
• потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
• контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
• обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
• требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

• собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
• гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его наследники становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

• если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
• когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
• если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
• когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье.

Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится.

Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно статье 616 ГК РФ, которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Заключение

1. Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
2. Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит госрегистрации, если срок действия договора не превышает одного года.

3. Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
4. В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть расторгнут как в досудебном, так и в судебном порядке.

5. Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора аренды квартиры

Список законов

• Статья 607 ГК РФ
• Статья 616 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/

Договорные схемы арендных отношений

• Черепнов М. | юрист нижегородского представительства ООО «МаТИК. Яковлев и партнеры»

Существует несколько схем арендных отношений.

Они различаются не только принципом управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг самостоятельно или через третьих лиц), но и налоговыми последствиями. Как выбрать наиболее приемлемый?

Доходы арендодателя от управления недвижимым имуществом во многом зависят от грамотного построения отношений с арендаторами. В статье предлагаются наиболее оптимальные, в том числе с точки зрения налогообложения, договорные схемы урегулирования отношений с арендаторами.

П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

• непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
• субаренда (ст. 615 ГК РФ);
• передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
• передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя.

Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги.

Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности.

В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.

), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором.

По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Досрочное расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

• если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
• если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
• если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
• если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
• если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Правовое регулирование арендных отношений

Введение

Глава 1. Понятие и юридическая сущность договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

1.2 Юридическая природа договора аренды

Глава 2. Правовое регулирование арендных отношений

2.1 Существенные условия договора аренды

2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон

Глава 3. Особенность арендных обязательств, относящихся разным видам имущества

3.1 Прокат и аренда транспорта

3.2 Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу

3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

Заключение

Библиографический список

Введение

Актуальность темы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.

Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий.

В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п.

Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора).

Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий.

Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.

Все сказанное предопределило выбор темы дипломного исследования.

Теоретические и практические вопросы правового регулирования института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.

Целью исследования является теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1) уточнено понятие договора аренды в российском гражданском праве и указаны его виды;

2) рассмотрены особенности правового статуса субъектов договора аренды;

3) рассмотрены проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;

4) предложены пути совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения, изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.

Предметом исследования является институт аренды и его роль в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

Методология и методика исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.

Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

Глава 1. Понятие и юридическая сущность договора аренды

В статье 606 ГК договор аренды определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездное. Договору аренды посвящена глава 34 ГК.

В параграфе 1 главы 34 ГК выделены общие положения об аренде, которые имеют троякое значение.

Во-первых, поскольку гражданское право предназначено, главным образом, для регулирования возмездных отношений, сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре.

В силу этого институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств направленных на передачу имущества во временное пользование.

В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование независимо от его возмездности или безвозмездности.Эти унифицированные положения применимы не только к аренде, но и к безвозмездному пользованию. В статье 689 ГК перечислены арендные правила, применимые к договору безвозмездного пользования.

Во-вторых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться дополнительными особенностями, требующими законодательного закрепления, все они имеют единую основу правового регулирования, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде представляют собой унифицированные нормы, которые могут применяться к любым видам и разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (статья 625 ГК).

В-третьих, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не осложненных иными нормообразующими признаками.

Однако правовая природа этих правоотношений принципиально различна. Любой договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность. Порядок и условия оплаты имеют вторичное значение. Они не влияют на направленность обязательства.

Поэтому купля-продажа с рассрочкой платежа регламентируется нормами о купле-продаже. Согласно договору аренды, напротив, основной обязанностью собственника является передача имущества во временное владение и пользование арендатору.

Наличие в арендном правоотношении элемента купли-продажи, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет основной правовой природы договора аренды.

Условие о выкупе, то есть о переходе права собственности на договорное имущество, начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая сумма выплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого момента обязательство подчиняется нормам об аренде[1].

Арендные отношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами. Однако общие положения об аренде, выделенные в параграфе 1 главы 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем видам аренды.

Соответствующее правило закреплено в статье 625 ГК.

Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

Признак экономического неравенства может быть многоступенчатым. Причем различные уровни экономического неравенства, обусловленные разными субъектными признаками, могут присутствовать в одном виде договора. Если каждый из таких уровней требует специального регулирования, оно должно быть предусмотрено в законе распространяется на договоры проката[2].

Источник: http://MirZnanii.com/a/30909/pravovoe-regulirovanie-arendnykh-otnosheniy