Бухгалтерский учет капитального ремонта в ТСЖ

Проведение капитального ремонта в многоквартирном доме под управлением ТСЖ: фонд и программа квартплаты

На товарищество собственников жилья в домах, имеющих статус многоквартирных, возложена ключевая обязанность по содержанию общедомового имущества в таких домах.

Одним из ключевых пунктов такого содержания и управления, в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации, является обязательное проведение текущего и капитального ремонта всего имеющегося в доме имущества.

Порядок проведения таких видов ремонта регулируется как собственно Жилищным Кодексом, так и документами, принятыми на уровне собрания собственников помещений в таком доме.

Какие виды ремонта осуществляются в рамках ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – это всегда некоммерческая организация, которая осуществляет обслуживание имущества в многоквартирном доме. В связи с этим на такую организацию налагается исполнение обязанности относительно проведения текущего и капитального ремонта всего имущества, относимого к общедомовому в таких домах.

При этом капитальному и текущему ремонту должны подвергаться не только обслуживающие дом инженерные коммуникации, но и фасад, а также все придомовые территории с находящимися на ней инженерными сооружениями, в том числе охранного типа.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

В частности, в рамках проведения текущего ремонта в ТСЖ должны осуществляться следующие виды работ:

• проведение текущего ремонта коммуникаций, в том числе необходимого для подготовки имеющегося инженерного оборудования для того или иного сезона повышенной нагрузки (к отопительному сезону, к летнему сезону с повышенным энергопотреблением и т. д.);
• проведение планового текущего ремонта инженерных коммуникаций, если такой ремонт предусмотрен планом ремонтных работ в рамках календарного года работы товарищества собственников жилья;
• текущий ремонт фасадов дома, а также расположенных на придомовой территории инженерных сооружений и вспомогательных зданий, включенный в план проведения текущего ремонта, утвержденного на основании решения общего собрания собственников помещения;
• внеочередной ремонт инженерных коммуникаций и сооружений, проводимый в случае возникновения аварийных ситуаций с такими коммуникациями и сооружениями;
• срочный ремонт инженерных коммуникаций, проводимый в ходе вспомогательных мероприятий при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного характера или иных причин происхождения.

Если речь идет о проведении капитального ремонта, то в этом случае в перечень работ, которые могут быть проведены в многоквартирном доме в рамках ТСЖ, входят:

• капитальный ремонт кровли на основании заключенного договора со специальной подрядной организацией, имеющей лицензию на проведение высотных работ, в том числе работ на кровле;
• ремонт, относимый к сфере капитального, осуществляемый в отношении существующих инженерных коммуникаций, если по результатам их осмотра было принято решение о необходимости проведения капитального ремонта, а результаты такого осмотра в виде официально зафиксированного протокола собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
• капитальный ремонт фасадов домов и расположенных на придомовой территории зданий, если такой ремонт должен быть произведен в соответствии с наступлением срока проведения подобного рода ремонтных работ;
• проведение капитального ремонта различных элементов и инженерных сетей многоквартирного дома, если проведение такого рода работ обусловлено необходимостью комплексного восстановления таких элементов и сетей, например, в случае повреждения этих сетей в результате чрезвычайных происшествий различных причин возникновения.

Однако проведение капитального ремонта возможно только в том случае, если речь идет о заключении договоров со специализированными подрядными организациями, так как само товарищество собственников жилья проводить такие работы не имеет права.

В то же время проведение текущего ремонта может быть осуществлено в любой момент как путем привлечения специальных подрядных организаций, так и собственными силами ТСЖ, если в числе его сотрудников есть лица, имеющие специальное образование и лицензии на проведение работ на различных инженерных коммуникациях.

Формы отчета по результатам проведения ремонта

По результатам проведённого ремонта, независимо от того, идёт речь о капитальном или текущем ремонте, товарищество собственников жилья в лице его руководителей, совместно с подрядной организацией (в случае ее привлечения к работам) или самостоятельно, если работы проводились собственными силами, обязаны отчитаться о проведённых мероприятиях.

В виде основных видов отчета по проделанной работе следует рассматривать:

• предоставление возможности жильцам дома участвовать в приемке выполненных работ в ходе того или иного этапа ремонта, независимо от того, идет речь о капитальном ремонте или о текущем;
• по результатам завершения всех ремонтных работ каждый собственник помещений имеет законное право на подписание или отказ в таковом (если его что-то не устраивает по характеристикам) акта приемки выполненных работ;
• по итогам полной приемки и проведения взаиморасчетов с подрядными организациями ТСЖ в лице его руководителей проводит внеочередное собрание собственников помещений в доме с целью предоставления полного отчета, в том числе и финансового, о результатах проведенного ремонта.

Отчет, который предоставляет на таком собрании руководитель ТСЖ, должен содержать следующие сведения:

• календарные даты, указывающие диапазон, в течение которого проводились ремонтные работы;
• перечень работ, изначально определенный в качестве обязательных;
• перечень фактически выполненных работ, в том числе с указанием, когда и на каком основании были совершены отклонения от первоначально установленного списка мероприятий и объектов, в отношении которых ремонт должен быть осуществлен;
• сметная стоимость проведенных работ, которая была установлена на момент начала таких работ;
• итоговая стоимость проведенных работ (если она отличается от первоначально установленных, то требуется объяснение того, по каким причинам есть такое отклонение, а также на основании чего было принято решение о возможности изменения стоимости. Последнее обоснование требуется только в том случае, если фактическая стоимость работ за единицу была увеличена);
• общий объем денежных средств, которые были затрачены в ходе проведения ремонта (например, если речь идет о дополнительной покупке строительных материалов);
• состояние специального счета дома по капитальному ремонту после осуществления всех взаиморасчетов с подрядными организациями.

Если при принятии решения о проведении ремонта на собрании собственников было принято решение о необходимости промежуточных форм отчета, то руководитель ТСЖ обязан осуществлять такой отчет на протяжении всего ремонта с установленной на собрании периодичностью.

Главным отличием такого отчета от итогового следует считать указание на то, что речь идет о фактически выполненных работах на момент подготовки такого отчета, а также о том, сколько еще работ остается выполнить.

Сбор средств на ремонт в ТСЖ

Для того чтобы ремонтные работы были выполнены в полном объеме (за исключением случаев, когда речь идет о ликвидации последствий чрезвычайных действий), у ТСЖ должен быть специальный счет, на котором будут аккумулироваться денежные средства для проведения таких работ.

Счет, создаваемый для сбора таких денежных средств, открывается в банках, аккредитованных для этого, с целью дальнейшего их использования только для проведения различного рода ремонтных работ.

Его пополнение осуществляется участниками ТСЖ в виде специально вносимых денежных средств с той периодичностью, с которой установят сами собственники на специальном собрании.

Вопрос о том, есть ли необходимость открывать специальный счет в банке для сбора денежных средств или можно воспользоваться счетом, предоставляемым региональным оператором капитального ремонта, рассматривается на внеочередном общем собрании собственников жилого помещения.

В случае если принимается решение о возможности создания специального фонда, наступает этап оформления такого счета. Осуществляется оно следующим образом:

1. Из числа лиц, входящих в правление товарищества собственников жилья, выбирается лицо, которое будет ответственным за оформление такого счета в банке.
2. Выбирается банк из числа тех, кто имеет право формировать такие специальные счета, в котором планируется открытие специального счета конкретного дома.
3. На ответственное лицо составляется доверенность от лица ТСЖ и его руководителей на открытие счета и его последующее обслуживание.
4. После того, как счет в банке будет открыт, проводится следующее собрание собственников жилья, на котором утверждается форма перечисления денежных средств на открытый счет, а также периодичность такого перечисления.
5. На основании принятых решений о форме и периодичности перечисления денежных средств на открытый специальный счет формируются платежные документы, по которым в последующем денежные средства будут перечисляться на открытый счет.

Как правило, перечисление денежных средств на специальный счет осуществляется путем собственноручного внесения денежных средств каждым собственником помещений в конкретном многоквартирном доме.

Перечисление осуществляется на основании специально сформированной квитанции, в которой указывается сумма взноса с одного квадратного метра помещения, общая стоимость с квартиры, а также реквизиты для перечисления денежных средств.

Такие квитанции формируются на каждое помещение в доме, независимо от того, носит оно характер жилого или нежилого.

Товарищество собственников жилья в рамках проведения работ, направленных на обслуживание общедомового имущества того или иного многоквартирного дома, обязано проводить комплекс мероприятий по ремонту такого имущества. Осуществление такого ремонта происходит на основании решения собрания собственников жилых и нежилых помещений в таком доме путем привлечения специализированных подрядных организаций или собственными силами.

Проводиться в рамках работы ТСЖ может как текущий, так и капитальный ремонт. Главным условием является необходимость регулярного отчета о проводимых мероприятиях, в частности, итогового отчета о проведенных работах и осуществленных затратах на такие работы.

Отчет предоставляется руководителем ТСЖ на внеочередном собрании собственников жилья.

Средства на проведение такого ремонта могут быть использованы со специально созданного счета в банке, который пополняют с установленной периодичностью собственники всех имеющихся помещений в конкретном доме.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/tszh/kapitalnyj-remont.html

Как ТСЖ отразить в бухгалтерском учете ремонт дома — НалогОбзор.Инфо

Создание ТСЖ (ТСН) – это один из способов управления многоквартирным домом, который вправе избрать собственники жилых помещений (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, письмо Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04).

При управлении домом посредством ТСЖ (ТСН) товарищество несет ответственность за содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии.

В перечень мероприятий по содержанию общего имущества включено в том числе и проведение текущего и капитального ремонта. Об этом сказано в части 2.

2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ и пункте 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, письме Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04.

Проводить ремонт общего имущества дома ТСЖ (ТСН) вправе как собственными силами, так и с привлечением на договорной основе специализированных подрядных организаций (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Важно отметить, что товарищество обязано обеспечивать содержание общего имущества многоквартирного дома в целом независимо от того, принадлежит доля такого имущества члену ТСЖ (ТСН) или нет.

Следовательно, для обеспечения исполнения такой обязанности в части собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (ТСН), товарищество должно отдельно заключить с каждым из них договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Что касается собственников помещений, входящих в состав членов ТСЖ (ТСН), то отдельно с каждым собственником договор можно не заключать.

Заключите один договор (с множественностью лиц на стороне), одной стороной которого будет товарищество, а другой – собственники помещений – члены ТСЖ (ТСН), список которых перечислите в приложении к договору.

Так можно поступить только в том случае, когда количество собственников помещений дома, вступивших в товарищество, составляет более 50 процентов от общего числа . В противном случае договор заключайте отдельно с каждым членом ТСЖ.

Такой вывод следует из пунктов 2 и 5 статьи 138, пункта 6 статьи 155 и статьи 162 Жилищного кодекса РФ и письма Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04.

Для определения количества , которыми обладает каждый собственник, используйте формулы:

Количество , которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме

=

Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома

×

Общее количество всех собственников помещений в многоквартирном доме

Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома

=

Площадь помещения, принадлежащего собственнику

:

Общая площадь всех помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома

Это следует из части 3 статьи 48 и части 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.

Состав общего имущества многоквартирного дома

Для обеспечения исполнения обязанности по ремонту общего имущества многоквартирного дома ТСЖ (ТСН) необходимо знать, что включается в состав такого имущества. К общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы;

• лифты, лифтовые и иные шахты;

• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

• иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Конкретный перечень общего имущества многоквартирного дома, которым управляет ТСЖ (ТСН), товарищество определяет самостоятельно. Подробнее о том, как это сделать, см. Как ТСЖ (ТСН) учитывать общее имущество жильцов.

Источники финансирования ремонта

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома должны оплачивать как наниматели, так и собственники помещений. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны оплачивать собственники помещений. Это следует из подпункта 2 части 1 статьи 154 и частей 1 и 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, законодательно предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).

Необходимость проведения ремонта и его стоимость

Решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта дома находится в компетенции общего собрания собственников помещений (подп. 1 и 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, п.

 18 и 21 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, письмо Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04).

Именно собственников помещений вообще, а не только членов ТСЖ (ТСН).

Определение размера затрат на текущий или капитальный ремонт возложено на ТСЖ (ТСН). Сделать это нужно при составлении сметы доходов и расходов ТСЖ на год. Об этом сказано в пункте 2 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Подробнее о составлении сметы см. Как ТСЖ (ТСН) составить смету доходов и расходов на год.

Бухучет

Расчеты с собственниками (нанимателями) помещений и c бюджетом ведите на счете 76, к которому откройте соответствующие аналитические счета. При этом в учете делайте проводку:

Дебет 51 (55) Кредит 76
– поступили средства на ремонт дома.

Поскольку ТСЖ (ТСН) – некоммерческая организация, целью создания которой является, в частности, обеспечение ремонта общего имущества дома, средства, полученные на эти цели, переносите на счет 86:

Дебет 76 Кредит 86
– полученные на ремонт средства признаны целевыми.

Аналитический учет на счете 86 ведите в разрезе источников финансирования ремонта. Кроме того, товариществу целесообразно открыть аналитические счета второго и третьего порядка для отражения поступления средств в разрезе целей их расходования, например:

• счет 86-2 «Целевые поступления на текущий ремонт общего имущества»;

• счет 86-3 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества»;

• счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества от собственников»;

• счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества из бюджета».

Такой вывод следует из Инструкции к плану счетов.

Важно отметить, что, несмотря на то что ТСЖ (ТСН) может получать государственное целевое финансирование на капитальный ремонт дома, применять для учета этих средств положения ПБУ 13/2000 оно не вправе.

Это связано с тем, что нормы ПБУ 13/2000 адресованы только коммерческим организациям (п. 1 ПБУ 13/2000).

Следовательно, порядок учета бюджетных средств не будет отличаться от учета целевых средств из иных источников финансирования товарищества.

Расходование полученных на ремонт средств отражайте следующим образом.

Дебет 60 Кредит 51 (55)
– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;

Дебет 20 Кредит 60
– отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиками;

Дебет 20 Кредит 19
– сумма НДС, предъявленная подрядчиками, отнесена на расходы на ремонт, выполняемый подрядным способом;

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
– отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами ТСЖ (ТСН);

Дебет 86 Кредит 20
– отражено расходование средств целевого финансирования;

Дебет 86 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС на работы по ремонту, производимому собственными силами ТСЖ (ТСН).

Такой вывод следует из пункта 1 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/zhilishhno_kommunalnoe_khozjajstvo/kak_tszh_otrazit_v_bukhgalterskom_uchete_remont_doma/108-1-0-2748